主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机

单价从3000到9000多的都有，分布在各二三线城市。至少我面对的各个设计院、施工单位，虽然都是大范围招投标定下的，也不乏帝都魔都大中型国企/集团，但都没有一个让人省心的。

房地产商的角色实际上十分关键。法律问题和经济问题一样关键，各种流程多如牛毛，且有很多等着薅牛毛的人。

很多人，包括很多设计院的老工程师一直都认为KFS是多余的行业，但让他们真的进来才叫苦叫累。别的例子不举，看看总经理他们家地产公司的混乱就知道KFS的重要性了。

BTW，如果哪个设计师表示自己一个人搞定过一个小区的全部设计，一定要让我拜一下。建筑、结构、给排水、暖通空调、强电、弱电、安防、综合布线与场地小市政、公共给排水、煤气、公共电力等等；能够把这些技术都搞定且有关部门还主动放弃技术垄断，这种人绝对是神人降世。

在新中国成立后的前四十年，一直都没有KFS的角色，然而各种建设照常进行。各种怪现象都是房地产市场化后出现的。可以与工业建筑和公共建筑行业比较一下，虽然没有KFS这个中间层，但是问题并不比住宅建筑多，甚至更少。

房地产市场的问题，本质上是利益分配格局造成的，物业税的出台，很可能使KFS和ZF的利益联盟松动甚至瓦解，到时候KFS的前景真的很难说。从世界范围来说，只听说有著名的建筑设计公司和庞大的施工公司，却没有或很少著名的KFS（狭义的，指国内的这种买地卖房子的，出钱为自己盖房子的业主不算）。ZF完全可以做业主请设计院、建筑公司和监理公司来做，实际上在公共建筑和市政工程上就是这么做的。

另外，你一定没接触过设计院人员接私活的，一两个人就可以接活，然后把原来的图纸改改，再找几个人签字（当然签字费是少不了的）。工民建里这种现象都是很多的。

北京这边也叫“炒更”，这可不是把什么原来的图纸改改再盖个章就行的。关于住宅设计标准化的问题，即使是万科也在摸着石头过河，哪里可能直接照抄图纸。技术上说，现在现行的各种规范条文甚至施工方法都与十几年前大相径庭，市场上更不会有人愿意住九十年代的标准户型。做私活时，能做的最多建筑、结构、水、暖、电五个专业，其他的方面都需要专业设计来配合。我跟北京市最大的三四所设计院都有合作，连他们都没能力包干全部设计。单就设计这一块来说，必须设专人协调。而这种协调工作，只是KFS中设计部日常工作的一小部分。

扔掉KFS？说一个事实，改革开放前30年北京的房屋建设总量没有2000年一年商品房完工量高。没有商品房这个市场，大家会不会住筒子楼呢？看过《没事偷着乐》么？至少房地产市场那时确实可以解决大部分群众的住房问题。

说道公共建筑和市政建筑的运作，首先并不都是政府出面，相反，大量工作也是由KFS完成，通常所说一级土地开发或者土地整理就涵盖了这些内容。平时大家KFS的叫，实际上仅仅指的是做二级开发（也就是地产项目开发）的下游KFS。我做过的项目中，只有山东一个小项目是从政府招商引资中拿到土地的，其他不是自己做一级开发就是找一级开发商协调土地出让问题（这里猫腻很多，有时间再谈）。其次，即使政府出面，也是以成立专门部门，甚至地产公司的形式进行开发。预算、设计、财务、招商这种职能都不能少，但毕竟是外行做事，问题频出，比如鸟巢水立方篮球馆这些，只不过事情都压下来了而已。现在我在接触的河北某市综合体项目，负责人根本忙不过来，单就设计来说，所有的设计要求只有面积和功能，各种房间需求等级划分一概没有，只能设计人员凭良心负责了。但是工期已经摆在那里了，下个月出扩初图，这周就已经把桩都打得七七八八了。这种项目你会很放心么？

你说改革开放前30年北京的房屋建设总量没有2000年一年商品房完工量高，大概前30年的投资总量也没有2000年一年投资一半多吧，前30年也从来没说过房地产作为支柱产业吧，这个和KFS本身没什么太直接的关系，主要是市场化后大量资金涌入的结果。

另外，你说的一级开发商，应该叫做“建筑承包商”，和我们通常所说的KFS有本质的区别，前者对土地没有任何所有关系，后者在房子卖出前对土地拥有事实上的所有权；而且两者的利润率相差也很大，前者基本就是挣个辛苦钱（就算是接个迪拜塔这样的活也是如此），后者则是公认的暴利（中国特色）。

KFS暴利的根本原因就是因为和ZF的联盟：个人和集体不能买地建房（美国是可以的），ZF各种政策手续搞得那么繁琐复杂，实际上也是为了维持KFS的垄断地位。我以前所在的两家单位，因为是集资盖房，就没有请任何KFS参与，自己成立一个办公室，找干私活的设计个图纸，请个施工队就干了。旁边有个老小区，把房子推到重建，也没有KFS参与（当然熟人是肯定找了的）。

另外，90年代的老房子在二手房市场上依然是很抢手的。广大人民群众需要的不是多好的住宅，首先是要有住宅。大设计院把任务包出去不是不能干，是因为利润太低，不愿意干。如果一个设计院（或者说设计师）连普通多层住宅小区都搞不定，那能力着实值得怀疑。

开发商的存在与商品房市场（房地产市场）的存在是相辅相成的，不能孤立地说开发商而不说房地产市场。后来建设的繁荣是因为房地产市场的出现，也就等同于房地产商的出现。所谓的投资，现在已经单独指代市场投资，很少有政府单独注资的情况。

一级开发全称应该是“一级土地开发整理”，跟任何建筑承包商都没有直接关系。其目的为变生地为熟地，技术上包括七通一平，手续上包含土地性质变迁，社会中包含拆迁与补偿。整个过程中没有任何“建筑承包”之类的东西。一级开发也有暴利，关键在于同政府达成的协议。比如天津最大的地产国企就是当地最大的一级开发商，在天津市郊的荒地铺好道路就自己往外卖，单价从两年前40万已经飙升到100万了，全部利润都装自己腰包。自己想象一下其中的利润吧。

感觉你完全不懂房地产开发流程，尤其是技术细节。很多设计工作不是设计院能做的，比如煤气铺设这一块，任何一家普通设计单位也不敢设计，因为设计完全垄断。你要是把小市政自来水这部分设计从自来水公司面前划走，时不时停你两天水就够你受的。这跟利润没关系。

说道自建房，我现在住的房子也是这几年的自建房，而且是设计院的自建房，一样存在施工与综合设计一塌糊涂。你认为简单，是因为你没有脚踏实地地真正去跟进项目。同时政府的政策与手续其实并不复杂，只是衙门口朝南开，没钱莫进来。一方面普通人不熟悉，一方面确实存在很多吃拿卡要的情况。

90年代的住房在二手房市场很抢手么？如果没有学区的因素，比如朝阳公园西北角的老房子，我同学刚买的七十平米的两居室，客厅不过十个平方多一点，现在价格也不到两万一平米。那个地段的新小区是这个价格么？往南不到1公里的九号公馆，两年前单价就过4万了。

河里有很多大牛，指点江山。说他们是阴谋论吧，还称不上，因为他们的大局观念确实逻辑不错，很能吸引人，包括小的我在内。

但是按照他们的思路走下去吧，慢慢的tg就变成了一个有着巨大网络、组织严密的利维坦。这个家伙强大无比，不断镇压（耗羊毛）社会其他新富阶层乃至是中产阶层。虎大就曾经说上一次大牛市就是一次对中国中层人群的无耻剥夺，从后果上看确实如此，很多社会中上层收到严重打击，亏损严重，但这未必就是tg严丝合缝密谋的结果。

tg在思想和组织上（也仅限于工作和晋升）上控制是严密无比的，但tg分地区、分职能部门、分行业的官与吏的行为，哪里又是这么统一组织好的。

个人的行为偶然而复杂，由个人行为导致的集体行为更加复杂。那么，所谓的集体引导个人的行为也简单不了。tg也是这样。

你说的是现在进行时，我说的是将来时（还是虚拟语态）。

我确实没干过房地产，虽然在施工企业干过几年，但从事的都是工业建筑，只和业主、监理、设计院打交道；我们的项目通常都比民用建筑精密复杂的多，然而却从没有KFS这样的机构参与，它的职能都是由几方共同完成的。

从你的文字中可以看出，KFS的主要职责在于协调，而其中的重点难点又是与ZF部门及其相关者的协调（如果理解错了，请指正）。

假如（注意只是假如）ZF本身有了建房子的动力（当前只是有卖地的冲动），那么以上所说的问题ZF自己就可以协调（只是可以，但不是一定）；而KFS剩余的职能完全或大部分可以由ZF、设计院、施工单位、监理单位等完成，这样KFS在这个系统中的地位无疑是最弱的，也是最容易被抛弃的一方。

而物业税是让ZF有这种动力的一种（目前也是唯一的一种）可能，前提是税率要达到一个临界值。

诚然，开发商所做的事情其实专业性并不强，以至于大量地产相关行业人员都认为谁都可以做，也确实出现了n多草草上马的开发商。但我认为有两方面可以保证开发商不被ZF取代。一是开发商的专业性，二是ZF本身的特性。

目前房地产说到底是一种商业行为，就如同卖服装一样，似乎谁都可以做，但也不是谁都能把服装卖得好的。房地产也算一种服务行业，最终房子是要拿来卖的，那么各种问题就要求地产商具有一定的专业性，比如技术上的设计质量和施工质量，客户界面的人性化营销与物业服务等等。客观上市场的正规化提高了进入房地产市场的门槛，也有一些仓促入行的商人也陷在其中。比如您去朝阳门转转，一定能找到某个7年还没建成的项目。在专业化面前，ZF要进入，难度不小。

其次，ZF本身存在太多的问题，不仅仅是专业化不强，而且相互倾轧以及考虑自身乌纱之类的情况太多。比如规委，审查的同志们大多没有亲身经历多少项目，怎么可能对于建筑规划审查了然于胸；交通和园林部门本身就对规委的政策颇有微词，而整个项目的审批起点实际上又掌握在市（区）政府手里，各个部门私底下不知过招多少。这几年的媒体风，房地产目前已经是暴利的代名词，多少人虎视眈眈，再加上操盘可能带来的麻烦事情成百上千，政府里没有人肯接这个烫手山芋。君不见，一旦有什么麻烦事情或者有什么猫腻，ZF肯定会组织专家评审/论证会，这是万能挡箭牌。

正由于目前社会的复杂性，才使KFS的职能不可替代。如果可以真的理想化明晰责权，大家都是尽职尽责的，或许KFS可以消失，但实际情况不允许，哪怕现有的法规都不允许。比如说，施工单位能甩开KFS的管理自己盖楼么？实际规定是，如果工作过程中存在施工单位的建筑工人不幸坠楼的生产事故，KFS（也就是建设单位）必须负一定责任。你觉得有道理么？

ZF、KFS、BANK的铁三角关系早已被人熟知，其中KFS只是出镜率比较高而已，是非功过还是让历史去说吧。

几年前刚来魔都时，我就和同学说，除非来一场经济危机，否则房价不会降。可没想到经济危机真来时，房子更买不起了。ZF去年的表现有目共睹，今年再谈调控还有几个人信？

现在唯一盼望的就是物业税了（虽然希望依然很渺小），如果这还不能降房价的话，象我这样的夹心层在可预见的将来永远都买不起魔都的房子。

不好意思，歪楼了。

靠保障房，廉租房，经济适用房平抑更是扯淡，是腐败的新招数而已。

房价的刚性必然是由需求的刚性决定的，不管爱不爱听，这是个客观事实。

需求的刚性是由以下原因造成的。

1、租赁市场法制和管理欠缺，对租房人政策性歧视。

2、产业投资渠道狭窄，法规不健全，其他行业合理利润只能流向房地产投资。

3、腐败造成相当房产所有人的实际获取价格偏低，可以低成本低持有房产，高价待售，人为减少供应量和制造上涨预期。