主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机

如果！

即如房价和家庭收入的比值在5左右，加州的物业税岂不是达到家庭收入的7.5%，德州达到家庭收入的20%？

这个比例看起来不可能吧？

美国物业税税基扣减项目大致有哪些？物业税本身是否有减免？

可能最终也是家庭收入的5%-10%

配上08年的家庭收入中位数，房价收入比大概就在5左右。所以就以此说事儿了！

以前看过一个资料，老米各个地方的房价收入比差异好像还是很大的！如果德州在3左右，那物业税占收入10% 左右了1

一般所说老米家庭收入都是税前收入，如果是这样，5~10%物业税，负担还是不轻的！

而且一般house没有物业费。国内的住宅物业费也是一个不小的开支啊。

国内以前（包括现在的小城镇）临街房子，也没啥物管什麽的！住在公寓、住宅小区里，门卫、绿化等总需要人吧，这个物管就少不了！

老米城市中心分散产权的公寓，也没有物管？

大家摊费用而已。只有高级公寓才有物业管理公司，一般是大的。

那是必然的！

国内新建小区普遍规模较大，狐狸所住小区约1500户，左邻右舍的三个校区户数也都与之相当。老娘买的房子还是一期，就有11栋3000余户，这种情况，不请物管公司，确实不行。

理论上物管公司和小区业主是市场合同行为，双方是可以讨价还价的，但业主太分散，博弈能力是比较差的，但仅年还是有不少物管公司被炒鱿鱼。

一般是开发商自己的，很多又要负责承接被拆迁单位的人员。财务不清楚，责任不清楚，效率低下。自己不赚钱，服务业不到位。

大的开发商还好一点，还有点规模经营，城里的小开发商的楼盘问题比较多。

未来很长一段时间很难有改观。

before

http://en.wikipedia.org/wiki/California_Proposition_13_%281978%29

You should know that.

一字之差，会让MM脸红的

只要房屋开工量不降，对农民工和下游产业的影响机会没有。这种情况有没有可能呢？我觉得还是有的，改成物业税后，可能会刺激ZF加大开发力度，极端情况是让所有交得起税的人都拥有住房，这样税基才能最大化。

而对KFS可能是致命一击，因为ZF不再能通过出售房子筹钱，KFS完全成了多余的。ZF可以自己雇用建筑公司建房，还少了一道手续，博个好名声，节省了开支；即使雇用KFS，后者也只是一个代理而已，ZF选择很多，KFS利润被无限挤压。

当然上面的情况只是一种可能而已，实际情况也可能因为征税范围，比例等出现完全相反的变化。

弊病太多。

比如开发商能够把一块土地反复琢磨，既照顾到绿地日照，又能有最大经济效益，出了经济法律问题还能当靶子使。

对于一般住宅，随便一个设计院（随便一个设计师）就可以完成了，难度实在不是一般的低；施工更不用提了，有能力的建设单位更是数不胜数。法律问题倒是需要额外考虑，不过房改前几乎都是ZF扮演KFS的角色的。

09年中国土地出让金总额约1.5万亿，与6.8万亿的财政收入（不含土地出让金）之比为22：100。这个数值还是不小的。所以，土地的费改税不能一刀切在全国推行，只能先从这个比值较小的地方或者有办法补足的地方开始。

深圳09年土地出让金为136亿，而地方财政为880亿，比值为15：100。算是比较低的。所以在深圳开始推相对好一点。

另外，看有没有新的大规模税源。这块似乎没有很明确的东西。但我自己感觉所得税这个地方应该可以有很大的突破。例如，一次性收入所得只收20%的税，这个比例明显偏低。这有点巴菲特所说他的税率“远低于清洁工”的意思。高收入者的大部分收入都是作为一次性收入发放的，税率都是20%，所以这不利于社会公平。这里可以考虑做一个修正，按照年收入（变现算收入，有些税另行计收，如股票二级市场交易所得不收税，房产交易按照相关规定缴税等）作为征税对象，实行阶梯税率。举例来说，年应计税所得100万以下，税率为20%；100万到1000万，25%；1000万到5000万，30%；5000万到1亿，35%；1亿到10亿，40%；10亿以上，45%，诸如此类。因为重点是针对少数亿万富翁，所以征税成本也不高。大不了每个富人分配一个专职征税员，其成本不过几十万，征的税可是数千万以上。如果按照这个征法，北京一年多征数百亿不成问题，基本可以补足土地出让金的减少。

当然，这个也是没办法的办法，如果还有更隐蔽的增加ZF收入的办法当然最好。其实土地出让金本身就是一个很好的隐蔽手段。如果土地还远未到使用期的话，也不是一定要马上进行费改税。除非炒房活动导致银行风险过大，控制房价远没有保障房建设来的重要。毕竟参与买卖房子的大部分是富人或者中产（大约一亿人，含家庭成员），现在他们的人数还不够多，他们不会给社会带来多少震荡。而农民工（大约2亿人）、城市普通工人（大约3亿人）的利益得不到保证，社会会乱的。

另外，关于费改税平滑过渡所收的税率，我以前也考虑过贴现率问题，后来觉得实际上物业税会按照某一个值增长，这个值可能跟贴现率差不多，所以现在的年缴税额就是土地出让金直接除以70年。所以如果2万多一平楼面地价的税，一年就300多元（如果是70年使用权）。