主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机

夜深人静，喝了点啤酒，看到了炎言兄的文，就自不量力也想针对炎言兄的看法讨论一下物业税问题。可能有些偏激，什么公鸡蛋母鸡蛋都扔过来吧。。。

核心问题是：物业税能取代土地出让金么？

首先假定物业税能取代土地出让金。

1.先算经济帐：

1.0土地出让金和地价倒底是什么关系？

实际中的地价包含三方面因素，一是原有土地整理，包括拆迁、清租或者耕地补偿；二是市政配套，包含道路建设及市政管线；剩下的就是纯利了，这部分通常由一级开发商和政府瓜分，开发商部分一般给个合理利润率就行，实际操作中政府占大头。有时土地出让金等同地价，也可能存在土地的遗留问题由二级开发商处理，那么出让金就相应下调一些。但地价总体不会有大的变动。

1.1-物业税有多少？

既然物业税是取代土地出让金的，那么二者应当相当才差不多，要不各地诸侯要揭竿了。用北京做例子，东四环最近拍的楼面价格大约23500。如果按照2万算，考虑到大中型地产项目大约5年的周期，利率按照5%估算，那么每平米的物业税要达到每年840元才可以保证物业税的净现值与现有地价持平，税率大约4.2%。也就是说，如果住宅大约100平米（这个面积基本上是19层以上高层建筑大2居的面积，做小3居略小），那么每年的物业税要达到8万4。即使按照炎言兄提供的深圳4000-5000的楼面地价，其目前的物业税也要达到一万五以上，比炎言预期的物业税要翻上一番。

1.2-如果真的可以把土地成本除去，房价应当下降到什么程度？

似乎理想情况下商品的价值应当是成本加上合理的利润率，如果高于这个范围，以TG的脾气，就应该薅羊毛直至其利润率回到合理的范畴（而不是控制价格）。从成本上说单个地产项目的售价应该就四块费用：设计加建安（含景观小市政等）；税费；财务与管理；利润。以前我在河里简单算过，无土地成本的高层住宅的理想售价大约是3400到3800（固定了利润率。很多人认为价格明显偏高，但我算完正规运作下确实就是这个价格，华润万科之流的资料也确实都印证了我的想法。实际操作中通常至少通过税费的缓缴再往下压100块左右，要是偷工减料再行点贿肯定能减得更多。）。房价似乎在这个基础上不应当再上浮了。也就是说，买房的价格通常应当大约是35万。就算有部分拆迁/耕地补偿之类的费用，由于物业税背景下整体市场价格的降低（如果能降低的话）等因素而变得完全可控。这种情况下如果一个普通住宅项目非要一平米卖1万，凭什么？

Ps：以上计算仅仅考虑土地为自然荒地再经过一级开发整理的情况。该情况适基本用于现状房地产市场主要土地供应情况，如北京周边各大区县。考虑拆迁补偿问题时，由于整体市场房价的降低，补偿款项也应当大幅度降低，在此不再做主要成本参与计算。

2．物业税的开始是否可行？

实际操作中，市场上的商品房存在土地使用权长短不一的情况。那么从你所设计的物业税的“本质”来说，对于土地使用权还远未过期的商品房，是在相当长一段时间不能征收物业税的，而这种商品房在房地产市场占有的比例相当大。那么也就是说，开征物业税后的相当长一段时间内，物业是否征税实际上是比较混乱的，至少是混杂的。而目前市场上的商品房价基本上没有考虑土地使用权长短的问题，所以，对房地产市场造成震荡是在所难免的。马路这边今年花300万刚刚买了一套房子，马路那边明年就能仅仅花35万买一套同样的房子，这种情况会出现么？我觉得市场基本难以认同这种模式。

3.如果开发商不再支付土地出让金，那么是否意味着房地产开发的门槛降低了？

之前存在的土地成本，在很大程度上限制了一批开发商。没有三亿就别想开发十亿的土地。但如果土地出让金由物业税代替，开发商没有必要缴纳这笔费用，那么门槛自然降低。比如我花2000万成立一家地产公司就可以慢慢一栋楼一栋楼地盖一个超大规模的小区，这在财务操作层面上是完全可行的。地产商的准入门槛的降低，肯定会带来一系列问题，至少房地产市场的监管怎么执行？同时，是否在拿地的阶段存在更多的暗箱操作？

4.明朝时皇帝的田庄可以名义上地价租给佃户，但实际上却没有，价差都被主事太监拿走了。怎么保证物业税开征后房价可以下调？

5.能给个成功例子说明物业税后的房价走向？

按照前文观点，房价本身不应当有大的波动。前面说到买100平米住房的价格大约是35万，由于去除了对房价干扰最大的土地因素，那么这个价格从根本上来说应该各地基本相差不大，因为与住宅成本最相关的建材价格与相关税费价格在全国范围来说基本一致。那可能存在上海房价三十年不大变么？可能存在上海的房子与某小县城的房价基本持平么？至少，帮忙从地球上找个大点的发达国家举个一样的例子也行啊。

6．如何制定税率？

既然物业税反应的是土地出让金，既然合理的房价应当是各地大体相同，那么不同城市的物业税肯定不应相同，甚至同一城市的不同地区也不应相同。那么制定物业税率的部门在哪一级诸侯？标准如何确定？不能指望中央把各地的标准全做出来，再每年一更新吧？让诸侯做？那各位不就只能等着薅羊毛了么？

7.TG的政策向来缺乏连续性和长期性的背景下，物业税能否真正调整？

频繁的以调节房价的名义变动物业税对经济来说是不是刺激太大了？一两个百分点的调整可能对物业税来说就是翻几番的问题。从买房的角度来说，房产可能就是个定时炸弹，或者说贼船。嘿嘿，您还买房么？您问我？买，当然买。物业税涨了就耍赖不交呗，这种事情肯定能引发群体性事件，最后物业税上调也肯定不了了之。

8.俺们公司内部小道消息：物业税方面人大做了核算，操作中可薅下的羊毛太少，收税成本都比税高，所以物业税也一直推不出来。报纸上不过聒噪而已。

所以哦，物业税要想推出来，肯定比燃油税要难产多了，十个哪吒都有可能~~~

以上纯属一家之言。有花有蛋都向我开炮吧~~~

有兴趣，你可以了解一下美国房地产泡沫时期（过去5，6年）加州和德州房价的走向，变动和绝对值。加州物业税百分之一点五以下。德州4%以上。你对土地出让金和物业税的关系理解左了。基本上是分期和一次性支付的关系但不完全是取代关系。物业税是细水长流，年年都有进项，土地出让金基本上是一锤子买卖，这届买了，下届就得开新地买。否则财政不好解决。

一是美国存在高物业税，前提是美国人民以中产为主体，这一点经济基础在我国大部分城市都不存在。正如m总说的，现在的政府最担心是否能保持十几亿人少发牢骚，因此不菲的物业税一定会成为问题。

二是美国的物业税是否取代了土地出让金（地价），据我所知没有。因为至少土地私有。所以美国不能成为例子。

三是你的前提是土地出让部分应当成为政府长期收入的一部分，这一点真的理所应当么？

用土地转让金解决市政建设资金，用物业税解决市政维持费用并对房屋投机行为起压制作用。这两个不是简单的互代关系而是可以互补的，现在舆论宣传是房地产商们的有意误导，故意把水搅混，来攫取他们的利益。

专制政权的盘剥系数是刚性膨胀，不可逆转的。

参见燃油税和高速公路使用费。

并代替出让金成为城市建设的主要收入来源之一，毕竟城市不能无限制的扩大，可出让的新土地还是有限的。

物业税一出，炒房的成本就上去了，如果租金没有很好的传递成本效应，还是会影响房价的。

1.0ZF同KFS各自瓜分的纯利润的比重，可能逐渐向后者转移，如果我们认为吏治还会有所改善的话。而且这个纯利要越来越趋向合理化。

1.1物业税征多少，怎么征，那要看各方面来回拉锯的力气大小了。

1.2如果ZF能够舍得下力气整顿吏治，遏制投机炒房，减少权力寻租的空间，那么房价的高低应该是市场说了算，也就是广大P民的实际购买力说了算。

2、物业税开征势在必行，只不过是时间早晚而已。

3、短期内取消土地出让金是不可能的，但是物业税要照征不误。

4、此一时彼一时也

5、中国的国情是摸着石头过河，所以不存在是否有先例的问题

6、同2

7、不讲道理的话，就不用讲道理了

8、小道消息，这年头，靠谱的越来越少了

土地出让金是作为所有者收取，物业税是作为市政服务提供者收取。土地出让金继续招拍挂，物业税则根据房价浮动。

想以建筑成本价买房估计不太可能。至于购房人的总支出是上升还是下降，还是得看供应量和需求（理论上看，投资需求会下降，但供应量不好说）。

如果需求远大于供应，购房成本怎么也不会低，除非抽签。

我并不是说认为物业税不可行，而是说物业税实际上很有可能成为众位头上新一道盘剥手续而已。指望物业税的出台来替代土地出让金的想法完全是一厢情愿。正如益者三友所说；

[URL=]专制政权的盘剥系数是刚性膨胀，不可逆转的。[/URL]

这点可能会同个人所得税与燃油附加税等等类似，对物业税的开征仅仅意味着新的一种薅羊毛手法，所谓调节作用，仅仅是副产品。

由于我也是广大P民的一员，我也有刚需，所以我坚决反对在我的头上多一道紧箍咒。

另外，我总觉得舆论有典型的夸大丑化房地产商的意向。KFS似乎可以和政府叫板，瓜分，可以完全控制舆论走向；比如SMTH上有一批人坚持认为KFS在水母上有枪手，从我的认知分析（也许是我见识短），这点是非常可笑的。作为单一的地产商来说，在一个对自己产品没有针对性的坛子里布置枪手是万本一利的买卖。设置一两个岗位在搜房之类的社区论坛中搅浑水倒是常见。在没有统一联盟的背景下，房地产商没有足的力量在舆论方面对政策提出大范围的怀疑或产生足够的影响。

房地产商对物业税没有根本的抵触，大不了大家像08年年底那时都停止开发新项目好了，地产开发中管理成本仅仅占总成本的3%，没有资金链需求的情况下多耗一两年对房地产商不会有致命的影响，但是却涉及到某些乌纱帽的归属。

本质上开发商仅仅属于商人，等同于服装制造之流。把房产变为金融衍生品的主力并不是开发商，他们只是赶上了这一波波炒房的浪潮。

1、开发商是商人，相对政府来说是没有叫板的权利的，也控制不了舆论的走向。但是房地产商手上的财富的量几可敌国，房地产商在不同的层面上和政府，特别是地方政府的关系是千丝万缕的：上到地方政府对房地产保增长、提供财政收入，这个在海南、北京、上海等地方是非常明显的；下到房地产商和官员阶层之间的合法不合法的利益输送。所以在非政策强势的政府（主要是和毛、朱镕基时代比）下面，房地产商的利益不影响政府决策是不可能的。

2、物业税最大的问题是转嫁的难度，租金是市场化的，居住房屋的供求并不有利于出租方。因此物业税会使得炒房的成本增加，利息支出、物业费支出外还有税的支出。对于很多投资者来说，可能会被迫减少房地产投资杠杆率，这样直接使得二级市场的购买力削减，如果资金面的问题风吹草动，那么市场较长时间保持微涨或微跌的状态就可能触发投机者离局。崩溃就是下一步了。从这个角度看，物业税可能就是最后一根稻草。

当然，最终房地产价格的问题不是这个决定的，还是要看土地供应的效率、建设的效率（建设资金的瓶颈）、以及市场流动性和其他投资渠道的拓展。这些方面政府都有几乎绝对的控制，所以在万一物业税导致房地产出问题时，政府或许还有办法应对。

1。政府肯定还是主导者，开发商只是与其它掌握资源的商人一样，是政府财政的源泉和跟班。政府一样也会考虑大量农民工的利益，否则他们会去爬塔吊。利益肯定会影响决策，但是房地产商很难去影响决策。

2。物业税的出台不会给大家直接解决什么问题或减少什么负担，相反可能起反作用。他的主要作用就是增加收入，顺带控制投机行为。

我同意物业税很可能成为最后一根稻草，所以我相信它不会很快出台。至少目前炒房这头骆驼还有很多肉是套住的国资。

加州物业税百分之一点五以下。德州4%以上。但是同等物业基本真实税负差不多吧。物业税的征收是按房地产估值的比例，加州的房地产价格好似比德州的价格高很多。

美国的房地产税收这一块挺复杂的，但是总体思路好似就是既收upfront payment，又通过物业税来保持地方政府稳定收入。有的地方还有特别税，比如中央公园旁边的房子要收中央公园税。

因为物业税来自于社区，用之于社区。一个地方的房地产价格高，物业税多，那么社区的教育、治安、医疗都会有改善，没有什么可抱怨的。中国的物业税的征收和使用，恐怕很难有这样的机制吧。这跟地方财政系统、地方政治系统、社区自治体制有很大的关系。

物业税和土地出让金性质完全不同，两者并受没有任何法律上障碍，如想在物业税基中扣除土地出让金技术上难度极大且对税负影响不大（完全可以调高税率嘛）！

物业税（尤其是住宅）正式开征需要准备的事太多，绝非短时间能出台。估计物业税最终是在现行房产税基础上升级而来，先对非住宅房和豪宅征收，否则阻力太大！

对，现在房价高企的根本原因就是有效供应不足，这个需要时间来解决！

腐败说！开发商缺德说！地方政府土地财政说！投机说！等等都不是根本原因，转移视线而已！

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