主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机

夜深人静，喝了点啤酒，看到了炎言兄的文，就自不量力也想针对炎言兄的看法讨论一下物业税问题。可能有些偏激，什么公鸡蛋母鸡蛋都扔过来吧。。。

核心问题是：物业税能取代土地出让金么？

首先假定物业税能取代土地出让金。

1.先算经济帐：

1.0土地出让金和地价倒底是什么关系？

实际中的地价包含三方面因素，一是原有土地整理，包括拆迁、清租或者耕地补偿；二是市政配套，包含道路建设及市政管线；剩下的就是纯利了，这部分通常由一级开发商和政府瓜分，开发商部分一般给个合理利润率就行，实际操作中政府占大头。有时土地出让金等同地价，也可能存在土地的遗留问题由二级开发商处理，那么出让金就相应下调一些。但地价总体不会有大的变动。

1.1-物业税有多少？

既然物业税是取代土地出让金的，那么二者应当相当才差不多，要不各地诸侯要揭竿了。用北京做例子，东四环最近拍的楼面价格大约23500。如果按照2万算，考虑到大中型地产项目大约5年的周期，利率按照5%估算，那么每平米的物业税要达到每年840元才可以保证物业税的净现值与现有地价持平，税率大约4.2%。也就是说，如果住宅大约100平米（这个面积基本上是19层以上高层建筑大2居的面积，做小3居略小），那么每年的物业税要达到8万4。即使按照炎言兄提供的深圳4000-5000的楼面地价，其目前的物业税也要达到一万五以上，比炎言预期的物业税要翻上一番。

1.2-如果真的可以把土地成本除去，房价应当下降到什么程度？

似乎理想情况下商品的价值应当是成本加上合理的利润率，如果高于这个范围，以TG的脾气，就应该薅羊毛直至其利润率回到合理的范畴（而不是控制价格）。从成本上说单个地产项目的售价应该就四块费用：设计加建安（含景观小市政等）；税费；财务与管理；利润。以前我在河里简单算过，无土地成本的高层住宅的理想售价大约是3400到3800（固定了利润率。很多人认为价格明显偏高，但我算完正规运作下确实就是这个价格，华润万科之流的资料也确实都印证了我的想法。实际操作中通常至少通过税费的缓缴再往下压100块左右，要是偷工减料再行点贿肯定能减得更多。）。房价似乎在这个基础上不应当再上浮了。也就是说，买房的价格通常应当大约是35万。就算有部分拆迁/耕地补偿之类的费用，由于物业税背景下整体市场价格的降低（如果能降低的话）等因素而变得完全可控。这种情况下如果一个普通住宅项目非要一平米卖1万，凭什么？

Ps：以上计算仅仅考虑土地为自然荒地再经过一级开发整理的情况。该情况适基本用于现状房地产市场主要土地供应情况，如北京周边各大区县。考虑拆迁补偿问题时，由于整体市场房价的降低，补偿款项也应当大幅度降低，在此不再做主要成本参与计算。

2．物业税的开始是否可行？

实际操作中，市场上的商品房存在土地使用权长短不一的情况。那么从你所设计的物业税的“本质”来说，对于土地使用权还远未过期的商品房，是在相当长一段时间不能征收物业税的，而这种商品房在房地产市场占有的比例相当大。那么也就是说，开征物业税后的相当长一段时间内，物业是否征税实际上是比较混乱的，至少是混杂的。而目前市场上的商品房价基本上没有考虑土地使用权长短的问题，所以，对房地产市场造成震荡是在所难免的。马路这边今年花300万刚刚买了一套房子，马路那边明年就能仅仅花35万买一套同样的房子，这种情况会出现么？我觉得市场基本难以认同这种模式。

3.如果开发商不再支付土地出让金，那么是否意味着房地产开发的门槛降低了？

之前存在的土地成本，在很大程度上限制了一批开发商。没有三亿就别想开发十亿的土地。但如果土地出让金由物业税代替，开发商没有必要缴纳这笔费用，那么门槛自然降低。比如我花2000万成立一家地产公司就可以慢慢一栋楼一栋楼地盖一个超大规模的小区，这在财务操作层面上是完全可行的。地产商的准入门槛的降低，肯定会带来一系列问题，至少房地产市场的监管怎么执行？同时，是否在拿地的阶段存在更多的暗箱操作？

4.明朝时皇帝的田庄可以名义上地价租给佃户，但实际上却没有，价差都被主事太监拿走了。怎么保证物业税开征后房价可以下调？

5.能给个成功例子说明物业税后的房价走向？

按照前文观点，房价本身不应当有大的波动。前面说到买100平米住房的价格大约是35万，由于去除了对房价干扰最大的土地因素，那么这个价格从根本上来说应该各地基本相差不大，因为与住宅成本最相关的建材价格与相关税费价格在全国范围来说基本一致。那可能存在上海房价三十年不大变么？可能存在上海的房子与某小县城的房价基本持平么？至少，帮忙从地球上找个大点的发达国家举个一样的例子也行啊。

6．如何制定税率？

既然物业税反应的是土地出让金，既然合理的房价应当是各地大体相同，那么不同城市的物业税肯定不应相同，甚至同一城市的不同地区也不应相同。那么制定物业税率的部门在哪一级诸侯？标准如何确定？不能指望中央把各地的标准全做出来，再每年一更新吧？让诸侯做？那各位不就只能等着薅羊毛了么？

7.TG的政策向来缺乏连续性和长期性的背景下，物业税能否真正调整？

频繁的以调节房价的名义变动物业税对经济来说是不是刺激太大了？一两个百分点的调整可能对物业税来说就是翻几番的问题。从买房的角度来说，房产可能就是个定时炸弹，或者说贼船。嘿嘿，您还买房么？您问我？买，当然买。物业税涨了就耍赖不交呗，这种事情肯定能引发群体性事件，最后物业税上调也肯定不了了之。

8.俺们公司内部小道消息：物业税方面人大做了核算，操作中可薅下的羊毛太少，收税成本都比税高，所以物业税也一直推不出来。报纸上不过聒噪而已。

所以哦，物业税要想推出来，肯定比燃油税要难产多了，十个哪吒都有可能~~~

以上纯属一家之言。有花有蛋都向我开炮吧~~~