主题：【讨论】还是房事，我的厉害国 -- 老科学的家

主打三四线的碧桂园上半年卖了4000亿的房子，都是先靠地方政府通过棚改政策贷的款发给拆迁户填的，周围人一看房价涨了，也跟着拿六个钱包买房上车，就是所谓的涨价去库存了。现在库存去玩了，棚改也不货币化了，三四线的房价也要凉了。为国接盘就是这样了。

很早之前小强就在辽宁搞棚改，那时候棚改可算是德政了。

不过最近几年，棚改就变质了：

1. 棚改的范围被大大地扩大。棚改原本是棚户区改造，现在是有棚户区要改，没有棚户区也要改，大干快上。

2. 棚改原先以实物安置为主，现在则以货币化为主。目的嘛，就是所谓的去库存。有河友讲过，拆迁之后给拆迁户钱，可是被拆之后就成刚需了，只能任由涨价。

其实就是转移杠杆。

13年那波可是李总任上涨的

如果大家都是全款买的房子，作为蓄水池是没有问题的

但是明显大部分人是加杠杆买的房子，开发商也是加杠杆拿地，开发

那么，如果房奴和开发商都是贷款为主，那么结论应该是房地产不仅不是货币蓄水池，而且房地产本身就是货币超发的原因

不是货币多了才往房地产上去，是房地产市场本身大大增加了货币创造。

创造了更多货币

去库存，棚改一类可能有作用，甚至短时间有相当大作用。但房价的实际根本还是一个内在经济规律的体现。尊重经济规律的第一条就是不能考道德或者说屁股来看待经济问题。有的事情可能大家都不喜欢，但大家的行为会注定一个结果。

3,4线房价上涨是必然到来的，以后县城也会涨。根源第一是人民收入的提高，近10年来，蓝领阶层，尤其农民工一类收入是在大幅度提高。血汗工厂工人工资已经普遍不低于所谓白领，很多艰苦岗位农民工或者技术岗位收入甚至已经远远高于白领阶层。尽管有很多人收入仍然很低，分化仍然很大，但有数以亿计的农民工，工人，月嫂，厨师等这几年有了相当不错的收入。这是房价能够上涨的第一根本。

其次，是成本的上升。这里农民工收入的提升本身就是重要一环。环境保护，社会进步，包括将来的社保医保，都会进一步提高房屋再生产的成本。这个很容易理解，农民工工资大幅度上涨，建筑成本必然大幅度提高。环境保护压力加大，挖沙一类被限制，高污染的水泥要治理污染，那么水泥沙子价格必然大幅度上涨。而真正最重要的，是社会的进步。之前摔死个工人几万打发了，什么安全措施，劳动时间都无视。现在死个人开始是大事，几十万可能还搞不定。各种安全设施要增加。而这必然导致成本增加和速度降低。未来，农民工一类群体全面接入医保社保一类后，成本会增加的更多。作为一个有点良知的中国人，我们是否应该接受这种成本？

在香港，日本，基本住宅的单纯建安成本都在人民币1万1,2左右。实际中国也在快速向这个方向前进，因为我们的年轻人少了。未来这一批中老年农民工老去后，中国建安成本可能不会那么高，但再和以前一样2,3千建安成本全搞定基本别想了。可能几年后无论哪里，只要是个有规划绿化车库的小区，可能建安成本就6,7千，加上土地，税费，估计1万以下的小区，在中国县城级别以上城市全面消失不需要多久。

如果去翻翻河里的老文章，大概6,7年前我还和政委陈经争论过深圳核心区2万一平的房价是不是泡沫。实际这种争论，没有多少意义。日本房价下跌的根本，是日本90年代以后经济的停滞和劳动者收入的下降。中国现在房价上升的根本，还是劳动者收入决定的。大浪淘沙，几年后，你看深圳华为，腾讯大疆，平安，招商等给他的员工一年开多少工资，你就能大致估计出核心区房价会是什么水平。虽然好久不关心，但肯定不是2万。

另外，放在大历史角度看。中国的三四线城市，在过去2千多年的大多数时间里，也能照样繁荣度超过欧洲的2线城市。山东兖州这种城市的明朝城门，比起韩国第一国宝的光华门档次和气势也要高的多的。或者说，中国历史上，2,3线城市是超越大多数世界国家的首都的。这是历史常态，只是最近2百年才被改变，现在正在恢复历史常态的过程中。美国这种国家，毕竟地广人稀，木头房子更多的应该和中国的农村宅基地的房子比，比住宅小区，好像至少应该比condon吧（单词不会拼）。而且3亿人口900多万平方公里的国家，和13亿多人挤在胡焕庸线东边400万平方公里的国家还是国情不同的。胡焕庸线东的人口密度，和日本基本相同。而日本粮食是依赖进口的。中国不行，翻开中国的史书，岁大饥，人相食这种记录比比皆是。中国维护18亿亩土地红线，保证有天灾的时候人能吃饱，貌似还是更重要些。毕竟房子贵点，无非买小点，远点，而粮食如果只够12亿人活下去的时候，那么黄金一斗，易米一石的价格就不稀奇了。印象天涯看过一个帖子，说的她的奶奶在看到跑步进入社会主义要出问题的时候，用一套房子换了一麻袋地瓜干。然后这成了她奶奶一直很骄傲的一件事，说，X0年，我们家一口人也没饿死。不知道真假，但我觉得应该是真的。

我今天借你十元，明天还你十元，我跑路的风险很小。我今天借你十万，下个月还十万五，你就要考虑我卷款走人的可能了。要抵消风险，债主就需要跑不掉的抵押品，跑得了和尚，跑不了庙的房地产就是很好的抵押品。第一有足够的人认可房地产的使用价值，第二有足够大的抵押品市场，有估价和交易对象，价格不大波动。

这里就有个抵押品价格和价值脱离的空间。我拿个破碗说是成吉思汗用过的祭天碗，要借一亿。这个碗基本没有使用价值，只有市场估价。我的信用足够，借一亿，只要按时还钱，这破碗值不值一亿根本没有关系。我下次借两亿，还是拿这破碗抵押，是不是这碗就值两亿了？你这么看的话，破碗实际上没有理论价格上限，只有我拿钱跑路的道德下限。

地产本质就是不断升值的抵押品价格，和本身的使用价值没有关系。只要明天所有银行都拒绝任何地产抵押，地产立刻掉回真实价值。当然真这么干，就等着看上吊，跳楼，围攻政府的活剧吧。

这个典型价格错位，你在经济教科书上是找不到的。

所有杠杆之类都加上，钱都去哪里了。如果都还在地产圈里，不妨碍它是蓄水池。

但是估计很难算，因为我们没有数据。比如卖了房子的人拿了钱是又买房了还是移民了还是炒股去了还是炒大蒜了还是买好车泡mm了。。

一条龙服务帮你搞贷款，信用贷抵押贷几百万都很容易搞到，去年以前很多炒房的首付贷都是这样搞的，再加上房贷高评，基本可以做到零首付。

ZF作为唯一的抵押品提供者，有意愿和能力继续推高资产价格，但地理范围，资本流动，社会稳定是其局限。

另一方面也说明其它抵押物定价的困难，如ZF管理水平，政经科法军的发展路径，简单的表达就是模糊的中国梦，这部分难以取信于民和市场，尤其是外部民和市场。生产力大国不公平解决简单产品的供需和定价，复杂的社会产品呢？疑虑自然来，内外部的合作与回报都不好谈。尤其是竞争对手似乎有变。

没有限制的话，我们这边都要搞全款买房了，贷款的房地产商都不卖给你。政府直接指定单套房子价格，房地产商不能自己定价格。新房和二手房价格倒挂，多的价差直接是一二百万，买新房抽签，这样才把房子的价格表面上压住了。据我所知，好多地方都实施类似的方法。