主题：中国人还是应该买大房子的5（反对政委的跌60%预测） -- 泉畔人家

实际上，我之所以不自量力的站出来旗帜鲜明的反对政委，就是感觉政委在60%的文章里，主观情绪化有点太严重了，对政府的指责也有失公允，比如引用里的部分。

实际上，房价高涨，买不起房子，那是政府责任，那找不上老婆是不是也是政府责任？

我引用里的红字部分也许很多人是这样想的，但也有很多一天到晚辛苦劳作的人，他们没时间看电视，没时间上网，他们居住在污水横流，垃圾遍地的城中村里，他们游离于我们探讨的范围之外，但是，他们中的相当一部分人，凭借这些年来的努力，已经开始准备拿出钱来买房子了。我在2里讲过了，我自己亲身经历了那种租住在1个月100的用塑料布当窗户的一个干私活的木匠在和我谈论他参加一个楼盘交5万顶7万的认筹。我当时真的有点反应不过来，我们这些坐在办公室里，在电脑边打字的人以为人家是穷的揭不开锅的人，去他租住的地方定做床的时候我也是这个感觉，但人家就是有钱去买房，也许人家还是全款买房（估计他们办不了贷款）。

实际上，从2004年以来的这波房价上涨，炒房占的因素到底能有多大？是的，有不少人在炒房，也靠炒房赚了不少钱，但房价的上升真的就是因为这波人的炒作吗？从2005开始，中央就不断出台打击炒房的政策，市场化比较到位的深圳，房价也已经几起几落了。萨苏去年3月发的帖子对朝阳门外的房子到了1万5大呼泡沫，这里我再讲个故事，不识庐山真面目，只缘身在此山中，我们河里很多大牛，也许都因为身在庐山而看不清真面目了。

故事是这样的，应该是06或者07吧，接到北京同学的电话，几年不联络，突然来电话，必然没好事，果然，借钱的。他们公司在回龙观拿到了经济适用房名额，2600一平，他抽到了一个80多平的，总价34万，他自己工作几年，有积蓄10万左右，因为要求首付一半，还有缺口，于是四处借钱。

结果也巧，第二天新闻联播温家宝讲话，规范经济适用房。晚上我电话给我那同学，问怎么把钱打给他，他就说不用了，黄了。温老板一讲话，他们公司抽的号就全部作废了。

后来没几个月，这家伙在离工体很近的地方买了个70来平的二手房，单价大概9千左右。他的情况我很了解，他上学的学费一直是靠一个他当地的公务员的捐助。我06年去过他北京租房的地方，2个人住一间屋，一个人300，地方离亚运村不远。他毕业的时候进京的工资只有1500一个月，后来逐步涨上来的。他能攒下钱，主要靠节省，他老家辽宁西边，家里是很穷的那种。找的老婆也是老乡，情况也差不多。

我这同学还是比较聪明的那种，但也不是什么出类拔萃的精英。家底更是几乎为0（上大学的时候，他交学费都很吃力），但他工作5年后，靠自己的积蓄2口子就在工体附近买了房子。虽然不大，虽然背负了大批贷款，但还是能承受的起的。

一个上学时连学费都很难凑起来的农家穷小子，靠自己几年的努力，就在工体附近买了房子。是的，当时可能it火爆些，解决了进京户口，但他刚工作1500的工资可真不算高，后边他靠自己的努力涨了很多，但也和许多普通的北京打工者没多大差别（我知道他是08以后貌似才能拿到6k),他无非就是节省，然后存下钱本来想买回龙观的经济适用房。后来总理一讲话，没戏了。又要结婚，没办法，一咬牙，2个年轻人的积蓄全用上，在工体附近就买了二手房。

如果在古代，在工体那种地方能买房置业的人，也是随便一个穷小子奋斗个几年就能办到的吗？放在古代，工体那可能是太子东宫所在，当上个东宫舍人之类的，也许能在那置业。

一个家底几乎为0的穷小子，工作5年就能在工体附近买了房子，就当时来看，这置业难度说难也难，说不难也不难。只是工体附近的房子毕竟不多，后来cbd一搞，价格就快速上升了。1万5的时候，萨苏老大说朝阳门外1万5是泡沫。可是我们自己算一下，60平，1万5的话就是90万，首付需要18万，20年贷款月供大概4千多。咱们事后诸葛亮一下，2009年，在北京工作的年轻人，2个人，哪怕家里一分钱不给，工作5-7年，存下18万，然后贷款，每个月还4千多，真的很难很难？真的就已经泡沫的让人高不可攀？我个人感觉北京30来岁，工作5-8年，2个人收入加起来过1万真的就是凤毛麟角？

再讲第二个故事

老婆的一个同事，本来工作于深圳的P保险公司总部，妻子工作于深圳P证券公司。后来他跳槽到北京的G保险公司总部，现在年收入30万左右，他妻子也差不多这个数。他们几年前已经在深圳买了一套大房子，现在他在攒钱在北京买房子。前一阵都准备买了，结果二套房新政出台（首付4成变5成），这哥们还要继续攒钱。

他看得上的房子至少300万，10%就是30万，但他还是会买的，本来他马上就攒够4成，你改成5成了，你哪怕首付9成，人家还是会等攒够了钱买的。因为他和他的老婆都不愿意放弃各自的事业，都发展的不错。他回深圳的时候就回自己家，妻子出差或者放假的时候就来北京。他们自己也无法确定他们将来会把孩子生在北京还是深圳。毕竟，谁的事业会更上一层楼，这种事不好说的。按说他租房住也没问题，但租的房子太好了，租金太高，差房子又看不上，又不能按照自己的意愿装修。而且他的事业也是打算在北京长期发展，他还是愿意买房的。

2个故事讲完了，故事一的我的那位同学，你北京房价哪怕跌90%又如何，人家的房子照样不卖。从辽西鸟不拉屎的穷嘎达出来的穷小子，现在住在CBD的边上，在这帝国的核心区里扎下了根，他将来的孩子的起点，就高的多了。人家已经住在CBD边上了，你想去那，对不起，地已经被那样的穷小子占住了。而故事二里的是那种比较高端的人才，人家有能力也有意愿在北京置业二套房，人家并不太关心价格涨跌，真实的需求存在，收入上涨的预期也有，人家也不怕你跌。跌了不就是吃点亏吗。

工体附近的房子是有限的，即使是北京四环以内的房子，也是有限的。产权明晰，交通方便，成规模，生活方便，学区不差，不靠高压线，不临铁路，干道，周围没有污染点等等条件都满足以后，即使整个北京四环以内，这样的小区数量也是有数的。而想住到这种小区里去的人的数量和这些小区里的房子数目，现在看，还是房子少，人多。所以这就都是政府的问题了？都是炒房惹的祸了？那么好，以后房子和买菜一样，一手交钱，一手交房，你觉得大部分人就能买得起了吗？限制买二套房，那么理性的有能力的人就更会一步到位。是的，也许90%的人没这财力，但有10%的人有的。

实际上，房子价格的上涨我认为只是个果，而不是因，2000以后，尤其sars以后，很多行业开始爆发性增长，许多人的收入大幅度提高，尤其银行保险一类的金融行业尤甚，这些人的收入增加，才是推升房价，尤其城市核心区房价迅速攀升的主因。

举一个具体例子，这个是深圳的例子，也许政委就知道。深圳八卦岭那有个楼盘叫城市主场。而平安集团的总部就在八卦岭，周围还分布着大批小工厂。平安集团2008年投资富通，亏损接近200亿，平安集团08,09都没有加薪，今年，平安集团又开始加薪了。是的，200亿的损失，被国内市场快速的成长2年就基本把窟窿补上了。平安集团总部附近比较像样的楼盘就是城市主场，而平安集团大楼里上班的人应该就有好几千，他们中每年都有很多人是从各地调来，也有很多人丛总部调往各地。而八卦岭周围那些小工厂，貌似现在日子也不差。那么城市主场的价格，我认为就能反映平安集团和周围小工厂老板们的日子过的怎么样。这个楼盘的价格貌似已经几起几落，即使现在看，挂出来的价格也差别很大，有挂不到2万的，有挂3万多的。看了下貌似40多平的普遍挂不到80万，而60多平（可能户型好的）有大量挂在150万以上。

如果河里有深圳的兄弟，可以把城市主场价格的变化详细说说就最好了。我觉得分析大的话题，有时候真把握住一个细节就好了。一叶落而知天下秋，如果真的房价上涨是因为炒作造成的泡沫，那么我们分析好一个楼盘就可以。同样的，大风起于青萍之末，哪怕是参天大树，也无法改变起于青萍的大风风势的。深圳房价已经几起几落，把城市主场一个楼盘价格的变化背后所反映的经济运行本质搞清楚了，泡沫不泡沫就自然有答案了。

这个区别是极大的。2009年初到现在不过一年，北京房价能涨100%还多，到底是什么需求弄出来的？

你文章里的辽宁小伙子，到北京有工作了，就有房了，不挺好么？这不正应该如此么？现在多少有工作的人需要房买不起？他到现在来，还能买东二环的房？

你论证了这么多，是说房价没泡沫？那2009年初的低价，算是怎么回事？在中国人这么爱房子的情况下，在中国基本面最强的北京，居然出现了低估50%以上的房子。

货币增发过多，又不打击投机，就一定会出现投机性的泡沫。如果北京的房价不是泡沫，那到底什么是中国的泡沫？

有人抬头看树梢的飘动，有人低头看地上的树叶的滚动。

地面受到周围建筑的影响有局部的旋风。

泡沫不泡沫得看是否脱离大多数人的支付能力，你举的保险人有什么意义，他高收入不代表大多数人都高收入。

北京市2009年城镇居民人均可支配收入是2万6千多，同比增长8％，按09年北京城八区新房均价，也就买1平米。这不是泡沫还是什么？

外链出处

另外，你所说的辽宁小伙子07年在工体附近买的单价9千左右的二手房，最迟是80年代建的的那种火柴盒住宅（甚至更早，工体那一带在90年代前有不少工厂，所以还有年代更早的住宅区），这种老公房起码有20多年了，考虑一下年限，就不便宜了。

我也不明白，这哥们是怎么了，看他在历史方面的知识还是挺渊博的。

什么叫让炒，什么叫不让炒？

割资本主义的尾巴割的那么凶，严厉打击投机倒把的文革时代，温州照样有集贸市场存在。政府不是万能的，福利分房时代是没高房价，但差不多每套福利房后边都有多少故事。多少人为了分套房子找关系，走后门，费劲了心机。

辽宁小伙是个例子，最穷家庭出来的，一般收入的人工作4,5年就能买工体，那北京有几个工体那？东二环，西二环有多少套房子给在北京打拼的至少上百万的北漂一族们那？那些家境还不错，毕业就进了国家部委，或者四大行总行中石油石化总部的年轻人岂不是都可以轻易的在王府井或者西单附近买3室了？王府井西单附近能有多少套房子给他们买那？白居易那样的人才当初进长安还被顾况经过长安居，大不易。我同学那样的可以说是赶了好时候，如果年轻人都能这么容易的进北京，定居北京，北京早就5千万人口了。

我不知道有没有泡沫，因为我不知道北京四环内的合理价格是多少。也许现在有泡沫，也许是重度泡沫，但也许还没到达他级差地租应有的价格。我们房改以后不过10年，市场的均衡价格到底应该是多少，没有经验数据。西方的数据理论我们可以参考，但不完全适应中国现实。比如所谓租售比，实际上，很多房价只有2千甚至1千多的县城和镇上，一套三室的月租金可能只要2,3百，20来万的房子的租售比1:1000都很正常（买套三室25万，出租一个月只能租到250），那你就能说那些房价1千多的镇是泡沫重灾区了？当然按西方理论所谓租售比不能超过1:500的理论，这些房价不到2千的镇和县城都是泡沫重灾区了。

2009年初的低价有什么不正常？08年经济危机来势很猛，08年9月14日雷曼破产，传导到国内差不多都10月，11月以后了。很多行业尤其制造业受冲击不小，地产商也害怕，很多楼盘是降价了，但这个低谷也就维持了半年不到，降幅也不算大，地产商后边发现房子卖的不错，就又提价了。然后提价后的房子又能卖掉，就继续提价。供不应求自然提价，有炒房的因素，但炒房是决定性因素吗？

货币多不多，按费雪方程 M× V= P ×Y 其中M是 给定年份的货币数量，V 是给定年份货币流通速度， P是给定年份的价格水平， Y是给定年份的交易量。

在货币发行量已知，v 基本可以看做常量的情况下，如果货币滥发，就是通胀（P要上升），房价是在涨，cpi也涨，但是物价涨幅可远没有m增加的快。说明有足够的有真实的需求需要这么多货币来作为交换媒介。08年初不是搞过紧缩吗，中小企业日子普遍很难过，银行信贷大大压缩。结果就是M下降了，Y也下降，就是产出下降。

政府不打击投机吗？从05年就一直在喊严厉打击炒房。是，政府有些做的不到位，但是政府又不是万能的保姆，工体附近没地了，他政府能变出块地来让大家都住到工体附近去吗？

说来说去，泡沫也好，不是泡沫也好，经济有自身发展的规律，该来的泡沫，就是政府也只能削弱，不能避免。如果是泡沫，那大家就算都不去说，泡沫自己也会破，如果不是泡沫，就算所有人都一起说，说上几十年，也阻挡不了价值规律发挥作用，也不能违背马克思级差地租的基本原理，我想，这才是唯物主义。

但是结论不对。是的，当经济快速增长的时候，房价大幅上涨是必然的结果，比如日本就曾经很自豪的说东京的地价就超过了全美的地价，但是结果呢，日本出现了“失去的十年”。中国也一样，虽然过去几年得益于出口导向型经济的发展，中国的经济一日千里，然而到如今，出口导向型经济已经到达了巅峰，而所谓的内需却日渐萎缩，所以说中国的经济处在一个非常危险的境地，房价自然也没有了进一步上涨的原始推动力，剩下的自然就是泡沫。政治从来都是经济的衍生物，现在毛左盛行的很大原因就是大家嗅到了危险的味道。

在下今年跑过区内不少的镇子，很多都在建房，说说普遍的

在镇上极少商品房，基本是单栋的透天屋，只有到县城才有商品房。而且县城的商品房基本不是本地人买的，本地人只会买地皮建房，所以县城的商品房是拿来炒的，炒家就是周边的城里人或外来人。所以那些商品房基本是空置的，那泡沫有没有？

本地镇上的地皮，今年升得厉害，07年还是2~3000一平，现在是到5000左右了，本地基本是买地面面积50~70平的，然后建多高呢，就要看邻居了，他建6层你就要建6层半，建个5层就丢人了。一般来说现在都是建5层左右的。那可以算出一栋这样的房子要多少钱了，不管你家里人口有多少，反正房子就建那么大。很多人建房都是举债的，将近十几万的债不知何年能还清！

相反村就好办得多了，一般在祖屋旁就建新屋，2~3层的基本是自住，建的时候让邻居来帮忙就可以了，这个是没有泡沫。

强力收紧货币，就肯定能压住房价，收的越紧，房价就越涨不动，甚至下跌。

天朝m2是60多万亿，而gdp是30多万亿，货币远远大于实体经济，而货币必然要以资产的形势体现，当你试图控制一般商品的价格时，钱自然就会流到资产品领域，在俺天朝现在，地产就是这个出口。当过多的钱流入同一资产品领域时，必然造成资产价格飞升，同时资产价格的飞升，又会吸引更多试图牟利或保值的钱流入，从而自我抬升。直到当资产价格升到自然破裂为止，跟股市一个样。但地产与股市不同的是，其资金本身大量来自信贷，同时地产又连接着大量产业，这些产业也是连接信贷，当泡沫破裂，信贷收缩，就难以收拾了，先例很多，不举了。

西方的所有理论的确不完全适应中国现实，但请注意，基本原理是相通的。所有的商品或资产价格都是要用钱买出来的，除了实际收入，就只有靠信贷，这没错吧。但信贷也是要还的，实际是先用了未来的收入。现在的收入增速有数据，年均百分之10多一点，远赶不上房价的增速，未来的，除非收入增速大规模提速，并且房价增速放缓，才有可能达到匹配，否则泡沫必然会破裂。

至于租售比，是一个间接反映收入售价比的指标。一般认为，在一般充分竞价的市场，房租的价格可以较真实的反映一般民众的支付能力，也就是收入水平。租金太高，抢了饭钱，租客付不起。对于象北京这样的大城市，基本可以看成完全市场，对于你所说的一些小城镇，可能会因为太小或其他因素而被扭曲。而房价在一段时间内是完全可以不由大多数居民的收入水平决定，而是由市场中资金量决定，但资金自然不会平均分布，完全可以是“大户”占有主导，就跟股市一样，价格由他们优先决定。这也就是现状。

收紧货币，就是收紧炒资产价格的水龙头，这就是最管用的。

你该把眼睛放在4个老人尽全力帮下一代买一套房子，掏空了老本； 年轻夫妻当了房奴生活水平下降了很多，白白替地产老板和银行打工20年。 这样的故事更多，更有普遍意义。

这所有的一切只不过是为一个水泥笼子，还是没有土地所有权的。 被房地产老板常年灌输“刚需“”圆你一个梦“，就觉得这房子价格能接受了？

兰花可以炒，大米不能炒；玉器古董可以炒，房子不能炒。让生活锦上添花的东西由市场来决定其价格，基本生活用品决不能完全市场化，完全市场化只能使大资本得利，损害广大人民的利益！

而房价却提高一倍以上，这就是泡沫，也许从很多方面来看，房价与收入之比真的不能跟地广人稀的欧美比，亚洲国家的确是要付出更多的金钱来获取居住面积，但是，在人均收入基本没有变化（就算加了一两成工资也要应付物价的上涨啊）的前提下，房价胆敢上涨一倍有多，这不是泡沫是什么？我都看法就是，在房市顶峰的所谓刚需，其实是双方父母的积蓄和旧房置换硬撑下来的，毕竟有限，而那些一听到涨价就毫不犹豫下定金的，我只能称之为炒家……政府可以不管，市场经济么，假如这些炒家都用现金来炒，炒糊了自己啃，地产商也用现金来囤地，囤糊了也自己啃，国家不管也没什么，问题是，政府要不管，泡沫爆掉的时候，炒家自己跳楼没啥，连带害的人可海了去了。

降息之后打7折的房贷利率，是我国改革开放以来你能见到的最低的长期贷款利率。在世界范围看，略超4%的二十甚至三十年期贷款利率也是“非常宽松”的水平了。

资产价格与利率有直接的相关性，如此低的利率当然会直接影响价格水平。纯粹从财务角度讲，如果我那个时候企业经营需要贷款，把我的房子卖给我妈妈，拿出80%的低息贷款来，比别的什么融资手段都划算。

低利率是毒品，因为会使人对未来的现金流产生幻觉。问题就在于，进入加息周期之后，资产价格怎么办。不妨设想一下，假如出现严重的通货膨胀，长期贷款利率接近1995年15%的水平，以低利率衡量自己还款能力的这些人何以为生？