主题：【原创】从一条新闻看，一线城市房地产的日子要悲观了 -- 超级拖拉机

我一直认为房地产将持续上涨的。但目前一条消息改变了我的想法，zf似乎认输了：

人民日报举实例称房价上涨须淡定

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言归正文：分以下几点说明我对这条新闻的解读与延伸。

1. 本新闻解读

2. 供需角度的房市分析

3. 其他新闻中的其他隐形信息

4. 房市火爆的危机。

1. 本新闻解读：

房价一直是媒体关注的重点。纵观zf的宣传，从“房价暴涨”达到“抑制房价过快上涨”，到yd在macao宣布自己没辙，再到现在要求p民蛋腚。这中间语气的改变才是我们关注的重点。

号召同志们租房，号召年轻人踏实工作，从客观上来说无意是正确的，但也要看到目前的情况。对于年轻人来说，自身单独承受房款是不现实的。

从当初河里讨论google面试题时引申的内容就可以看出来，在房价保持年10%增长的情况下，白手起家的年轻人即使每年能攒10万，也永远付不起40万的首付款。这个现象的数学模型中，两条函数线的最近点发生在4年的时候，而对于大学刚毕业年轻人来说，刚刚26岁，这时通常还没有达到能担负房款的时候。因此对于目前的房地产市场来说，购房的主力是啃老，以及35岁以上的人群。

再看这条新闻，春秋笔法不错。举实例的三个人，一个一个说：第一个“75平米，住在相当于北京王府井的地方，小两口月入2-3万”，不知哪位在北京的能证实一下这个情况在北京能否生活下去？我在北京朝阳门看到的是类似的房子房租8k-1w2，月入2-3w的小两口要是这么花钱，基本上就是个月光了。第二个是2004年买房，正好赶在房价大涨之前，可以说对现在不具有任何意义。第三个也是2007年，正赶在最后一次北京房价翻番之前。这三个人里，学历上都是重点大学，其中至少一个研究生，一个清华大学；从履历上还有一个创业成功者。且不论能够达到这种学历的有多少人，单单创业成功的比例，看看忙总这些过来人的文章就知道了。

房价的涨幅能不能达到10%？房地产是gdp的支柱产业之一，gdp的涨幅大约8%，房地产不应低于这个幅度。从资金上，这几年国家银行货币年增长至少17%，房地产在其中起到什么角色？

2. 房市的供需角度

房市火爆有资本投机的因素，但从单纯的市场供求关系来讲，也有自身必然火爆的原因。

首先，房子的供应不是无限的。即使每年能拿出大量土地入市，但现有的成熟社区和城市中心始终是大众向往的地方。李地产说的好，房子最重要的是地段，其次是地段，第三还是地段。对于普通人来说，过远的工作距离没有意义。尽管媒体鼓吹什么城市间高速轨道交通，但把这部分纳入日常上下班交通是不现实的。尽管有地铁轻轨作为可靠的交通模式，但城市发展是有限度的。我以前一个同事，住在回龙观，每天早上6.00出门坐公交赶到朝阳门上8。30的班。从城外到城里，这也就是极限了吧。

其次，考虑到目前还处在大城市拥有较多就业机会的阶段，在一定时期内，一线城市仍将源源不断地吸纳全国劳动力，尤其是高阶劳动力。在二线、三线城市找个工程师都困难，北京这里高级工程师一抓一把。

最重要的是，在咱们国家，传统的户籍管理模式已经深入到街道、人才、档案、公安、就业、入托、入学等等多层次中，将人员登记由自有房屋改换到租用房屋，在管理模式的调整上将造成不可估量的成本。成本有多大，我也说不好。但可以参考一条上个礼拜的新闻：襄樊市改名为襄阳市，一字之差，成本一亿。

文中也提到：　　

这里提到的也是“首套房贷者”，实际也就是通常我们说的“刚需”。买房的是两类，“炒房”与“刚需”。现在似乎炒房的已经被限购令压住了，那么现在北京房地产市场也几乎单纯只剩下刚需了，但仅仅刚需仍然将北京的房地产再次推到一个新的火爆场面，否则也不会有这条新闻出台。那么年轻人为什么会成为刚需，新闻自己已经说的很明白了。

因此，至少从个人角度来讲，社会环境要求个人必须买房。其他原因略过不提。

3. 其他新闻中的其他信息。

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直接看，似乎房价要降了。可惜数字通常不是0就是1，这条新闻也可以解读为“北京市居民27.6%没有完全产权自住住房”。换句话说，这部分要么是zf不愿面对整改的小产权，要么就是没房的（由于北京的城市化水平77.3%,与72.4%几乎相当，所以农民宅基地类型显然不在之列）。小产权在一直抑制的情况下，又有不少拿到了正规牌照从良的，现存的占比肯定不高。即使按一半一半计算，按照北京1700w常驻人口，至少有200w的北京人没房；即使一户4口人，北京居民也至少有50w家庭无房。

与这个数字相对应的，按照18.3%计算，北京居民也至少有75w家庭有多套住宅，且这部分属于社会高端阶层。

因此，尽管社会普遍承认房价高，房价不能涨，涨了这50w家庭就是不和谐因素；房价更不能降，降了就影响了75w家庭的利益，而社会的杠杆就在这75w家庭人群的手里。因此政治上，房价最可能是涨，最好不动。

4. 房市火爆的危机。

房地产的泡沫是业内共识。但泡沫的多少大家共识不多。从土建等成本上来说，房价的正常范围在3500-4000左右。（以前我在河里算过，按照北京现有中档建材标准，包含了土建、财务、运营、税费、土地整理等等，没包含拆迁）。这个价格显然远低于一线城市。那么如果从购买力上看，现在到北京五环20km的地方，1w7-1w8的房子仍然被刚需哄抢。似乎还有上涨空间？明显至少这个价位已经是五环内完全可以接受和承受的价格了。

最近的房地产调控，事实上是中央和地方的博弈，也是zf和kfs的博弈。这中间也有勾结，但大体如此。遗憾的是，后者虽然似乎属于弱势，但是起起伏伏中一直鲜落下风。然而显然前者的定位更符合社会稳定的要求。因此，房地产在这个斗争的胜利，往往伴随着涨幅。而缺乏节制的暴涨，会不可避免地导致泡沫的破裂，引起整个社会各行业的动荡。到那个时候，就是房地产市场，尤其是一线城市房地产市场崩溃的日子。

以上判断，基本上是基于北京房地产市场。相对一线城市而言，二线城市都是被领跑，反应滞后。那么在一线城市房地产崩溃的时候，二三线城市的反应如何，是跟随崩溃，还是成为投机资金的另一流动方向，目前仍然不可预知。

哎，有房的咬牙切齿恨高价，但是又提心吊胆怕跌价。

想着为国为民吧，这房子是不该再那么疯了。

但想想家里老老少少吧，这房子要真崩了，岂不是要了自家的命。

当初无产阶级的时候，对于房价涨落异常淡定。

现在有产了，就悲剧了。

怎一个纠结了得。

我想皆大欢喜的结局，就是房价缓涨，工资快涨，十来年后平稳落地。要真是这样，下一届领导团体夜里做梦都能笑醒吧。

只能是再次暴涨，然后崩盘，整个国家作为陪葬

还没有到宁愿整个楼都垮下来都不愿意拆一堵墙的地步吧？

哈哈，然后在世界大战中消亡。

绿城和浙江铁路投资公司接手中远地产，其实绿城的现金流早吃紧了。而这次收购的钱就是来自浙江铁路投资公司，而浙江铁路投资公司是个啥角色呢？他及他五年前合并浙江经济建设投资公司就是浙江省政府的钱袋子。绿城只是个幌子，而这次央企出手房地产企业，你接着看着好了，接盘的基本就是地方国有房企。

房价不会跌，最多涨幅变小而已，但每年10%的涨幅是一定会有的。等泡沫破了，现在捞饱的人基本和此无关了。

我始终觉得看大方向要看央企，因为地方国企也有可能在重大调整中被牺牲。让我记忆深刻的例子就是上世纪的国企改革，大量的地方国企被关闭，兼并，结局悲惨。实际上，地方国企被牺牲，也有利于中央权力集中（因为地方财政被削弱了）。但这种情况，一定是中央战略性的大调整。

反正2011年是换届年，各路人马都在站队抢位，政治上存在很大不确定性。房市作为政治的延续，一定也有很大的不确定性，我会等等看。

首先，纳入退出的央企，其实都只是国资委旗下的央企。也就是说，在各种地产界的国企中，这种央企只占一部分。比如中信地产，本身属于信息产业部，虽然也是国企，但并不在所谓央企范围之列，因此也谈不到什么退出不退出。这种情况很多，再比如中粮。

而对于那些必须退出的央企，只要和其他渠道的国企进行一下资产划拨与资产置换，就可以不改变其国有性质，也不影响其正常经营。

此外，对于那些纳入十六家名单的央企来说，其中有相当一部分并不是以地产为主要产业。而就这十六家央企来说，其下属地产品牌多达上百个，地产开发子公司更是数不胜数。从央企公司体制来说，16家央企只是一级公司，而其子公司最多可以达到三级。所以对于这部分央企内的地产公司的统计，不应直观以“十六”作为整体的数量。比如中建地产、中海地产同属于中国建筑工程总公司，而该公司下属一建、二建等等各分公司大多也有各自的地产品牌，大家或独立，或共享，不可一概而论。

与此同时，各级地方政府都调整了土地出让政策，总的方向是向国企倾斜。有些地方已经出现了国企制定土地各项信息，地方政府各部门负责保证该国企能够顺利竞拍取得土地等配合措施。即使在一线城市，当出现两三家国企竞争同一块土地时，往往也事先通过内部沟通对某些竞争者完成劝退工作。而更多时候国企获得土地不再是高价，在合理区间内多取中下值。这时只能理解为政治因素占主导，原有的地方政府靠卖地过日子的方式似乎正在逐步调整中。

当然，房地产对于国企是块大肥肉，谁都看得出来；也难怪78家中现在绝大多数还磨磨唧唧的不肯动弹。

简单的说，只要老老实实干，闭着眼睛干都不会赔本。

我刚刚看见转让的一块地，低密度，土地单方成本才1500，周边房子除了高塔之外，售价1w起。

多少热钱漫出来，生活物资大涨

被套牢的断贷，银行坏账大增

国家不可能赔进去的

P民们完蛋了，存款完蛋了，养老金完蛋了，医疗保险完蛋了，生活完蛋了

绿城的房子做得不错，但是资金链一直有问题，做得很辛苦。通常都是为他人做了嫁衣。比如北京绿城百合，养了七年，大部分房子都是四五千卖掉的，去年初赶着好时候卖了一批八九千块的，现在最后剩的公寓楼大多都砸在手里了。对于他们来说，养了七年这件事情就是不得不投入的大成本。

现在绿城接了中远的企业，至少在对外关系上上了一个新台阶，又傍了个公子哥，在今后开发中的阻力会少很多。但这条线得抓好了。中粮让万科扶着走了几步路，现在也想踢掉万科单干了。

浙江人会算账，擅长惨淡经营，用最少的资源做最大的事。

宋对质量有种畸形的高要求，但是在资本为王的现在，他开始力不从心了。拿中远他基本就是幌子，否则以铁投的名义单独拿，太难看了。

“从土建等成本上来说，房价的正常范围在3500-4000左右。（以前我在河里算过，按照北京现有中档建材标准，包含了土建、财务、运营、税费、土地整理等等，没包含拆迁）。这个价格显然远低于一线城市。那么如果从购买力上看，现在到北京五环20km的地方，1w7-1w8的房子仍然被刚需哄抢。似乎还有上涨空间？明显至少这个价位已经是五环内完全可以接受和承受的价格了。”

看一下房管局的交易数据，个人看法那些全款买房的基本是托，那些咋呼开盘出售x%的基本是胡扯。目前房价，首付利息就够租房的

一线城市一套房子差不多200万，现在银行资金能调动多少？根本不可能撑住。

房价崩盘，里面资金就都套住了，反之则出货逃离到别处兴风作浪

大盘萧条的时候，个股飘红有可能，大范围个股飘红没可能。房子也一样

11月末，广义货币(M2)余额71.03万亿元,狭义货币(M1)余额25.94万亿元,流通中货币(M0)余额4.23万亿元,11月末，本外币贷款余额50.35万亿元,11月末，本外币存款余额72.42万亿元，人民币存款余额70.87万亿元,人民币贷款余额47.43万亿元我国对货币层次的划分是： M0=流通中现金；

狭义货币（M1）=M0+企业活期存款+机关团体部队存款+农村存款+个人持有的信用卡类存款；

广义货币（M2）=M1+城乡居民储蓄存款+企业存款中具有定期性质的存款+信托类存款+其他存款。

专门等12月金融数据，下午还没看到

银行准备金19.5%

M0中，估计大头是三块，一是贪官的现金，譬如文强游泳池里的，二是个人手里的现金，三是现金交易多的企业、个体户。

减去准备金再减去M0，银行才剩下才5.39万亿，除了放贷，还得撒到各网点留给企业和个人支取。

商业银行肯定要加强监管，存款保险都出来了，本身就是地方企事业单位指定存款单位，从地方政府获取支持别想了。

紧缩货币政策下，开发商从哪弄钱？一旦提高自有资金比例，不死才怪。

萧山房子那么好，这几天看看当地房管局网站交易量不就结了，至少448套，萧山1周有这个数吗？