主题：【原创】从一条新闻看，一线城市房地产的日子要悲观了 -- 超级拖拉机

我一直认为房地产将持续上涨的。但目前一条消息改变了我的想法，zf似乎认输了：

人民日报举实例称房价上涨须淡定

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言归正文：分以下几点说明我对这条新闻的解读与延伸。

1. 本新闻解读

2. 供需角度的房市分析

3. 其他新闻中的其他隐形信息

4. 房市火爆的危机。

1. 本新闻解读：

房价一直是媒体关注的重点。纵观zf的宣传，从“房价暴涨”达到“抑制房价过快上涨”，到yd在macao宣布自己没辙，再到现在要求p民蛋腚。这中间语气的改变才是我们关注的重点。

号召同志们租房，号召年轻人踏实工作，从客观上来说无意是正确的，但也要看到目前的情况。对于年轻人来说，自身单独承受房款是不现实的。

从当初河里讨论google面试题时引申的内容就可以看出来，在房价保持年10%增长的情况下，白手起家的年轻人即使每年能攒10万，也永远付不起40万的首付款。这个现象的数学模型中，两条函数线的最近点发生在4年的时候，而对于大学刚毕业年轻人来说，刚刚26岁，这时通常还没有达到能担负房款的时候。因此对于目前的房地产市场来说，购房的主力是啃老，以及35岁以上的人群。

再看这条新闻，春秋笔法不错。举实例的三个人，一个一个说：第一个“75平米，住在相当于北京王府井的地方，小两口月入2-3万”，不知哪位在北京的能证实一下这个情况在北京能否生活下去？我在北京朝阳门看到的是类似的房子房租8k-1w2，月入2-3w的小两口要是这么花钱，基本上就是个月光了。第二个是2004年买房，正好赶在房价大涨之前，可以说对现在不具有任何意义。第三个也是2007年，正赶在最后一次北京房价翻番之前。这三个人里，学历上都是重点大学，其中至少一个研究生，一个清华大学；从履历上还有一个创业成功者。且不论能够达到这种学历的有多少人，单单创业成功的比例，看看忙总这些过来人的文章就知道了。

房价的涨幅能不能达到10%？房地产是gdp的支柱产业之一，gdp的涨幅大约8%，房地产不应低于这个幅度。从资金上，这几年国家银行货币年增长至少17%，房地产在其中起到什么角色？

2. 房市的供需角度

房市火爆有资本投机的因素，但从单纯的市场供求关系来讲，也有自身必然火爆的原因。

首先，房子的供应不是无限的。即使每年能拿出大量土地入市，但现有的成熟社区和城市中心始终是大众向往的地方。李地产说的好，房子最重要的是地段，其次是地段，第三还是地段。对于普通人来说，过远的工作距离没有意义。尽管媒体鼓吹什么城市间高速轨道交通，但把这部分纳入日常上下班交通是不现实的。尽管有地铁轻轨作为可靠的交通模式，但城市发展是有限度的。我以前一个同事，住在回龙观，每天早上6.00出门坐公交赶到朝阳门上8。30的班。从城外到城里，这也就是极限了吧。

其次，考虑到目前还处在大城市拥有较多就业机会的阶段，在一定时期内，一线城市仍将源源不断地吸纳全国劳动力，尤其是高阶劳动力。在二线、三线城市找个工程师都困难，北京这里高级工程师一抓一把。

最重要的是，在咱们国家，传统的户籍管理模式已经深入到街道、人才、档案、公安、就业、入托、入学等等多层次中，将人员登记由自有房屋改换到租用房屋，在管理模式的调整上将造成不可估量的成本。成本有多大，我也说不好。但可以参考一条上个礼拜的新闻：襄樊市改名为襄阳市，一字之差，成本一亿。

文中也提到：　　

这里提到的也是“首套房贷者”，实际也就是通常我们说的“刚需”。买房的是两类，“炒房”与“刚需”。现在似乎炒房的已经被限购令压住了，那么现在北京房地产市场也几乎单纯只剩下刚需了，但仅仅刚需仍然将北京的房地产再次推到一个新的火爆场面，否则也不会有这条新闻出台。那么年轻人为什么会成为刚需，新闻自己已经说的很明白了。

因此，至少从个人角度来讲，社会环境要求个人必须买房。其他原因略过不提。

3. 其他新闻中的其他信息。

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直接看，似乎房价要降了。可惜数字通常不是0就是1，这条新闻也可以解读为“北京市居民27.6%没有完全产权自住住房”。换句话说，这部分要么是zf不愿面对整改的小产权，要么就是没房的（由于北京的城市化水平77.3%,与72.4%几乎相当，所以农民宅基地类型显然不在之列）。小产权在一直抑制的情况下，又有不少拿到了正规牌照从良的，现存的占比肯定不高。即使按一半一半计算，按照北京1700w常驻人口，至少有200w的北京人没房；即使一户4口人，北京居民也至少有50w家庭无房。

与这个数字相对应的，按照18.3%计算，北京居民也至少有75w家庭有多套住宅，且这部分属于社会高端阶层。

因此，尽管社会普遍承认房价高，房价不能涨，涨了这50w家庭就是不和谐因素；房价更不能降，降了就影响了75w家庭的利益，而社会的杠杆就在这75w家庭人群的手里。因此政治上，房价最可能是涨，最好不动。

4. 房市火爆的危机。

房地产的泡沫是业内共识。但泡沫的多少大家共识不多。从土建等成本上来说，房价的正常范围在3500-4000左右。（以前我在河里算过，按照北京现有中档建材标准，包含了土建、财务、运营、税费、土地整理等等，没包含拆迁）。这个价格显然远低于一线城市。那么如果从购买力上看，现在到北京五环20km的地方，1w7-1w8的房子仍然被刚需哄抢。似乎还有上涨空间？明显至少这个价位已经是五环内完全可以接受和承受的价格了。

最近的房地产调控，事实上是中央和地方的博弈，也是zf和kfs的博弈。这中间也有勾结，但大体如此。遗憾的是，后者虽然似乎属于弱势，但是起起伏伏中一直鲜落下风。然而显然前者的定位更符合社会稳定的要求。因此，房地产在这个斗争的胜利，往往伴随着涨幅。而缺乏节制的暴涨，会不可避免地导致泡沫的破裂，引起整个社会各行业的动荡。到那个时候，就是房地产市场，尤其是一线城市房地产市场崩溃的日子。

以上判断，基本上是基于北京房地产市场。相对一线城市而言，二线城市都是被领跑，反应滞后。那么在一线城市房地产崩溃的时候，二三线城市的反应如何，是跟随崩溃，还是成为投机资金的另一流动方向，目前仍然不可预知。