主题：【讨论】北京五环内经典购房模型 -- 白色潜水艇

根据流传较广的北京经典购房模型修改，顺应当前经济形势，调低了收入预期。目前仅考虑有需求又有一定购买能力的有效需求。

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感谢白门河友帮忙整理纳税额！

条件

0. 双方在北京无房，且首次购房

1. 夫妻双方均为一线大学本科毕业生或研究生

2. 夫妻双方家境普通,可以共同提供首付,一般按照30%计算，前期积累的现金可满足装修、家具家电等支出。

3. 夫妻双方税前年收入20万,按照男方工资收入是女方的1.5倍计算. 男方12万,女方8万.

为方便计算, 男方月薪1万 (每月公积金:2400, 税后收入:6996.6 )

女方7千(每月公积金1680, 税后收入:5051.55)

4.夫妻双方都有完善的医疗保险以及大病救助保险

5.购房要求,北六环内,东西五环内，南四环内,两室一厅（老房户型70平米，新房户型90平米）

6.夫妻双方较为节俭,年支出50000。

7.采用等额本息还款法,还款20年

计算:

在不影响基本生活的前提下, 并且能够为将来子女准备教育基金的基础上,可支持的月供:

2400+1680+4819.6（税后收入四成）= 8899.6

(没有考虑薪金的提升因素, 由于随着收入的提高,开销也会提高,例如买车等等,两个因素相互抵消.)

由此计算出:

房屋总价 : 3051921

首付: 915387

月供: 8899.6

单价: 43598元/平米（老），33910元/平米（新）

由于现在同户型新房面积普遍偏大，当房价超过33910时,将压缩该基本购房模型人群对面积的要求。即使转入对老户型、面积偏小的需求，当房价达到43598时，也将超过该基本购房模型人群的购买能力。

比如年收入50万或100万的家庭的购房模式。是否能找出数据来证明北京购房阶层或有购房需求的主体是年收入20万的家庭呢？我怀疑年收入20万的家庭在北京只占10~20%,不能做为购房需求的主体来假设，从而不能得出北京市民主体对房价承受能力的判断。

前两天我跟美国的同学讨论和比较房价。得出的结论是北京四环内房价已经接近纽约水平，而高于美国大部分地区的房价了。按照美国家庭年均收入7万美金的水平，对房价的承受能力应该是高于北京市民吧。

期待有朋友能找到进一步的收入数据和所占比例，拿出来论证。

分析每个收入段的家庭可以接受的房屋单价和总价

以便划出北京市的房价接受分布图，找出对房价变化敏感的拐点和驻点

这样就可以区分在不同市场条件下的房屋需求，以及房屋的价格弹性

出了基本的日常生活开支，剩下的钱全都还房贷了。如果哪天有个人失业了呢？哪天出车祸了呢？哪天家里的父母得大病了呢？要不要出去旅游呢？

按照常规，2009年度年所得12万元以上的市民应办理纳税申报。我就拿这个当了男方的收入线。

07年的官方消息：北京目前大约有500多万人（月收入在1600元以上的）缴纳个人所得税，而年收入超过12万元的有25万人左右。现在都2010了，收入超过12万的个人即便不增加，也不会少于当年太多。这些人如果计划买房，那就是25万个有效需求啊。

这个是清华的普通工科专业最近几年毕业学生的情况。

1.清华硕士毕业4年小两口，外资大企业就职，合计年收入约20万，已经买房两套（小户型）。

2.男：清华硕士毕业4年，外资大企业，年收入12万，未婚，无房。

3.男：清华硕士毕业3年，外资企业，年收入10万，未婚，无房。

4.女：清华硕士毕业3年，外企大企业，年收入10万，男：985高校硕士，年收入8万，无房。

5.男：清华硕士毕业1年，国有大型企业，年收入7万，女：普通高校本科毕业，年收入4万。无房

看得出来，毕业生的收入并不是越来越高的，而是越来越低的，如果不是2006年以前毕业的，基本上没有可能达到夫妻收入20万的水平。现在清华的硕士，如果是普通工科专业，年收入在5年内不可能达到10万以上。而那些2006年以前毕业的基本上都已经买了房子了，一个是那时的毕业生收入高，一个是房价低。现在基本上是倒过来了，房价高，收入低。

所以您这个计算的基础已经不存在了。

这个比例不算高了

我觉得刚毕业1、2年买房，确实有点奢求了……

等到工作4、5年之后，收入相较刚工作1、2年时应该有显著提升的。

其实您举的例子里面，2、3、4例应该能落入到楼主所列的模型中。

倒是第5例有点悬，国有企业和外资企业，工资增长曲线是不一样的……

不知道您手头有无毕业1年外资企业的案例可供讨论的？

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ps.

谢谢：作者意外获得【通宝】一枚

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双职工多算点大概应该在10万上下。

20万以上的家庭肯定不会超过2成，很可能是1成。

消费习惯的不同对房价起着不可忽视的作用，身边的同学朋友基本都处于这个模型人群，但是大部分所能接受房价底线是80~100 万。消费的也基本都在这个底线之下。好学校工科硕士，实实在在干技术活，非西部及中部地区，5年内达到年收入10万，应该是个普遍情况。