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主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉
明天8月1日，我们小区要换物业了。
原来的物业是开发商的儿子公司，所谓前期物业。开发商与业主的矛盾，由于开发商擅自更改规划侵占小区1期业主的权益，从去年8月开始已经一年的争执了。
2月28日小区终于选举了业委会，业主方面的代表均高票90%以上得票率当选。至此业主开始逐渐占了上风。
我基于自己住过的两处小区的体验，开发商与业主的矛盾是基本矛盾，而且常常很深。开发商由于财大气粗，往往勾结地方官员，业主几乎没有出头的日子。如果你天天上班不闻不问，那么只要事情不落到你头上，你还能过天平日子。但要是你哪天牵连进去了，就会发现简直暗无天日。这个，经历过的人可以自己体验。
中国住房改革，大批人买了房子，成为有产阶级，中产阶级。但是这个开发商的问题，侵权问题，却是一个社会的毒瘤。我把它称为中产阶级的梦魇。
比如业委会的成立，开发商就是上下其手，一般没有个一年半载成立不了。而即便能够成立，开发商也千方百计收买业主，在业委会里安排内线，甚至整个一个就是维持会。
向我们小区这样业委会清一色的纯爷们，很少很难得。
选出来了，就还要过备案关。不备案业委会刻不了公章。这个也是中国特色。没有公章你没法办事啊。而刻公章历来得有上级部门给你去刻才行。
比如你开公司是吧，你得让工商局给刻你公司的公章，是吧？
那业主委员会呢？按照原来的《物业管理条例》或者后来的《中华人民共和国物权法》，那业委会是业主大会选举产生，所以只是对业主大会负责。就是说它没有上级单位。
所以这个备案就很滑稽了。
以前那更有意思，那时候不是备案，那时候是上报审批。就是说业主大会开了，业主们选了，但是你这个业委会还得上报给区里的房地局，让官老爷审批。审批准了，父母官准了，你才能开张。
后来这个不行了。为什么？因为一审批，那个维持会可以恩准，那不是维持会的就批不准。于是民怨鼎沸，打官司的也不少，最后中央层面估计了解了，底下这个毒瘤这个梦魇实在太大了，社会太不和谐了，就要求地方政府一定要改为备案。备案就没什么准不准的问题了，是吧。
当然地方官员还是上有政策，他们依旧把备案当作审批，慢慢拖你的时间，不时打发你补办这个手续补办那个文件。我们小区的业委会，备案花了三个月，被誉为短的出奇。
备了案刻了章，大家伙欢天喜地回来，这个小区的迷你政府就算是正式成立了。
业委会成立了备了案，第一件事情就是要接管小区的物业。就是说我的物业我的房产我的公共地面，我要管，就要管那个物业公司。
这个又是咱中国的特色了。美国除了高楼condo，有个物业管理，一般住宅是没有这个的。咱中国什么房子都有一个物业管理公司。而原来这种物业管理公司，实际上就是这个地面的管理者，就是一个小政府，一个小警察局。这个就是梦魇的开始。
城管那是小摊小贩的梦魇。物业公司那就是咱中产的梦魇了。
过去咱住的是国家的房子，大家伙全是房客。于是国家有个房管处，那是管维修的；一个居委会，一个片警，形成一个社会单位，还听和谐的。因为谁叫咱都是房客呢，是吧。
现在我自己花100万买了房子了，就是自己是主人，怎么咱还受这些物业管着呢？这个关系不对头，您会觉得很憋屈，就是这么怪。您成天被这些不三不四的人管着，有个问题去投诉，他们就跟你的父母官似的。那一准吵架。
再加上业主跟开发商的矛盾是多方面的，而物业根本是开发商的护院队。所以这样的局面，黑。
（今天晚了，挖坑待续）
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业委会问题，小区物权问题，我已经是专家了。我是深入参与者。
记得的有
1、原物业管理在撤走之前（小区居民新聘了一个维护自己利益的物业管理），大肆破坏。
2、新旧物业管理（黑社会？！）抢地盘
3、物业管理的保安行同虚设，甚至监守自盗，然后物业拒不认账，拒不赔偿。
4、太原市的物业管理的装修材料垄断运输
这个“物业管理”也算是改革开放的新产物，不过不知道是接的哪国的轨？
我们小区也面临这样的问题
我查了一下规定，我们小区应该可以成立业主委员会了，可是开发商说房子没有卖出去50％，不能成立业主委员会。
再后来又说业主委员会成立了，但是在小区qq群里面大家都不知道。
我一直在想，是不是要聘请一个律师专门解决这些问题呢？如果不用开发商的物业管理公司，小区自己人聘请，这样可行么？
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拖到问题发生时的物业主管调到开发商的其他楼盘。拖到你自己都觉得没趣，因为去多了，次次都听好话，但问题就是不能解决。
有时恶意想，这种局面当真是要逼着人发烂渣。
还有房子质量的确是有问题（猜测在那些年地产浪潮里出来的房子质量过得硬的怕是不多了），当然比上了新闻的那些要好很多，不过感觉花的钱真不值了。
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由于这个课题很大，涉及到的事情法规很多，很复杂，我就不做逻辑上的排列了。就顺势写。有的河友提的问题我就看到了就写进帖子。
首先我们谈谈业委会成立的先决条件。我们还一并谈谈业委会这个东东，究竟为什么会被国家要求成立？这个问题也可以说是我国城市最基层社会政治单元的结构的本质。
业委会成立的先决条件，是:
" 一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。 "
这个是《上海市住宅物业管理规定》的第二章业主及业主大会第七条的条文。
河里有人说“我查了一下规定，我们小区应该可以成立业主委员会了，可是开发商说房子没有卖出去50％，不能成立业主委员会。”
如果这为网友是上海的，那么第七条的“或者...”就说明另一个条件只要满足，就可以成立了。
那么开发商这么回答业主，显然是不愿意业主成立业委会。为什么不愿意？这位河友有反映“再后来又说业主委员会成立了，但是在小区qq群里面大家都不知道。”
这个又是典型的案例。就是开发商先是利用业主不熟悉法规，否定业主成立业委会的要求，继而在大部分业主不知情的情况下，策动若干明真相的群众，偷偷成立一个业委会，而大量不明真相的群众就把这种业委会叫做维持会。
为什么开发商（所有的都一样）那么反对业主成立自己的业委会呢？我们还是得仔细分析一下这个社会最小单元-小区。（我们不研究跟小的单元-家庭）
改革开放之后搞了住房改革，于是出现了新事物，叫做居民小区。
如果我们看改开之前的话，社会最小单位是什么？是单位。虽然也有里弄、街道、这些等等，但是人们的主要社会活动都受到单位这个社会单元的管理，有的更是连住也是住在单位宿舍里。单位的政治，决定了你生活的方方面面。
改开之后，随着住房改革，先是新建住房，就有了这么个东东，小区。小区就是一个开发商开发的一篇住宅，用墙这么围着（不围不行，在建过程中得围着，不然偷盗什么的很难管；建完了也得围着，否则成公园了。）这个小区的法律定义我们今后还要细说。
改开之后这些住房，新建了，人往里搬往里住，那里没有单位，也没有居委会，这个总得有个人来管吧（我估计是当时摸着石头摸的），于是有人就提出来了，说新加坡（据说是学的新加坡）有个物业管理公司的模式，可以作为石头站一站。于是就站上去了。
这个物业管理公司到底在新加坡长啥漠样，咱不明真相的群众实在是不知道，反正长在中国就成了一地方政府的雏形。
物业管理就是一堆浆糊，很难说清楚道明白。
看看这个国务院的《物业管理条例》，这个新版本，就是宝宝在二○○七年八月二十六日签署的版本，最新版本，这个物业管理公司的叫法改了，改成“物业服务公司”
这个宝宝版特别在其文件中，即中华人民共和国国务院令504号中，标明了修改的部位，其中有“此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，...”查《中华人民共和国物权法》，其中第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
这个就叫做物业服务企业了。
也就是说这块石头摸错了，换了一块站一站。
为什么说摸错了，因为“管理”这个词，在中文里与引文的原文相差太大了。呵呵，可以拿到MPA的课程里作为案例哈哈、
英文估计是从新加坡引进的叫"property management",译成中文曰“物业管理”。但是中文里，这个management的管理和ruling这个管理，那含义是天差地远啊。
如果说中国引进这个物业管理这个词之后，开发商没有错误地使用这个含义，就是老老实实地按照management来实行，我想这块石头咱们不至于还要上升到国务院宝宝那里去改变成“服务”吧？
我们中国你给他点什么权，他马上就把自己升格为官。所以这个当初的物业管理的帽子戴在开发商的物业公司头上，他就不知道自己姓啥了。
一个社会单元，它的确就有政治，就是会有行政管理，这个是社会单元本身的需要，这个你不部署不安排它这个政治还是会发生。
小区就相当于自然村。就是原始的自然村，也会有ruling，就是长老，族长什么的。小区的政治的本质究竟是什么？
小区的本质，改开之后，就是小区的开支成本全部转嫁到了业主头上，于是根本上，就是业主来承担这个成本。首先是小区的公共设施，比如各种管道，道路，公共照明，等等一切，只要是小区内部的，国家都卸了包袱到了业主咱中产头上。咱们先是花钱给置办了，就是给造起来。接着对不起您哪，就接着维护下去吧。
比如这个路要是年久失修了，谁花钱修？业主的维修基金。
这个就是当初住房改革的思路。当初咱朱总，就是卸包袱。
拿这个包袱是卸了，那业主们是不是愿意怎么担着？怎么担着？修路的话这个维修费怎么个筹集？
唉，当初估计还是有比较务实的人给出了主意，说这个首先得规定个基金，今后的维修就用这个基金，别到时候不明真相的群众看到路坏了来找政府，政府哪有这个钱去修，不修这些人在一上方，成了群体事件了。这普天之下莫非王土，这么成千上万的小区，到时候都来找咱们政府，那不天下大乱？于是就规定咱们都得交维修基金，上海的标准3%的房价什么的。
这个问题又来了，交了维修基金，那用起来谁拍板？总不能张三李四随便拿着花。所以必须有一个全体业主的会议来决策，动用这个维修基金，物业管理条例和物权法都规定要2/3以上业主同意。
这样就有了一个叫做业主大会的机构。这个是一个民主体制的机构，其常设机构就是业委会。所以这就是类似于雅典城市的政治，就是业主每人一票，就是议会。而执行机构，就靠普选产生，叫业委会。
这样一来，这个石头就又摸出来一块。小区政治于是产生了对立。
乐善:1001
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我们小区也炒过物业。
第一次把一个开发商的儿子炒了。
第二次把一个不错的物业也炒了。
原因是，业委会有人不满物业没有满足他们。现在才知道，业委会虽然表面没有工资，实际上有不少灰色收入，所以有不少懂行的想方设法钻进业委会。
不理解的可以考虑一下：权力产生腐败。