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主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉
家园 讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 明天8月1日，我们小区要换物业了。
原来的物业是开发商的儿子公司，所谓前期物业。开发商与业主的矛盾，由于开发商擅自更改规划侵占小区1期业主的权益，从去年8月开始已经一年的争执了。
2月28日小区终于选举了业委会，业主方面的代表均高票90%以上得票率当选。至此业主开始逐渐占了上风。
我基于自己住过的两处小区的体验，开发商与业主的矛盾是基本矛盾，而且常常很深。开发商由于财大气粗，往往勾结地方官员，业主几乎没有出头的日子。如果你天天上班不闻不问，那么只要事情不落到你头上，你还能过天平日子。但要是你哪天牵连进去了，就会发现简直暗无天日。这个，经历过的人可以自己体验。
中国住房改革，大批人买了房子，成为有产阶级，中产阶级。但是这个开发商的问题，侵权问题，却是一个社会的毒瘤。我把它称为中产阶级的梦魇。
比如业委会的成立，开发商就是上下其手，一般没有个一年半载成立不了。而即便能够成立，开发商也千方百计收买业主，在业委会里安排内线，甚至整个一个就是维持会。
向我们小区这样业委会清一色的纯爷们，很少很难得。
选出来了，就还要过备案关。不备案业委会刻不了公章。这个也是中国特色。没有公章你没法办事啊。而刻公章历来得有上级部门给你去刻才行。
比如你开公司是吧，你得让工商局给刻你公司的公章，是吧？
那业主委员会呢？按照原来的《物业管理条例》或者后来的《中华人民共和国物权法》，那业委会是业主大会选举产生，所以只是对业主大会负责。就是说它没有上级单位。
所以这个备案就很滑稽了。
以前那更有意思，那时候不是备案，那时候是上报审批。就是说业主大会开了，业主们选了，但是你这个业委会还得上报给区里的房地局，让官老爷审批。审批准了，父母官准了，你才能开张。
后来这个不行了。为什么？因为一审批，那个维持会可以恩准，那不是维持会的就批不准。于是民怨鼎沸，打官司的也不少，最后中央层面估计了解了，底下这个毒瘤这个梦魇实在太大了，社会太不和谐了，就要求地方政府一定要改为备案。备案就没什么准不准的问题了，是吧。
当然地方官员还是上有政策，他们依旧把备案当作审批，慢慢拖你的时间，不时打发你补办这个手续补办那个文件。我们小区的业委会，备案花了三个月，被誉为短的出奇。
备了案刻了章，大家伙欢天喜地回来，这个小区的迷你政府就算是正式成立了。
业委会成立了备了案，第一件事情就是要接管小区的物业。就是说我的物业我的房产我的公共地面，我要管，就要管那个物业公司。
这个又是咱中国的特色了。美国除了高楼condo，有个物业管理，一般住宅是没有这个的。咱中国什么房子都有一个物业管理公司。而原来这种物业管理公司，实际上就是这个地面的管理者，就是一个小政府，一个小警察局。这个就是梦魇的开始。
城管那是小摊小贩的梦魇。物业公司那就是咱中产的梦魇了。
过去咱住的是国家的房子，大家伙全是房客。于是国家有个房管处，那是管维修的；一个居委会，一个片警，形成一个社会单位，还听和谐的。因为谁叫咱都是房客呢，是吧。
现在我自己花100万买了房子了，就是自己是主人，怎么咱还受这些物业管着呢？这个关系不对头，您会觉得很憋屈，就是这么怪。您成天被这些不三不四的人管着，有个问题去投诉，他们就跟你的父母官似的。那一准吵架。
再加上业主跟开发商的矛盾是多方面的，而物业根本是开发商的护院队。所以这样的局面，黑。
（今天晚了，挖坑待续）
元宝推荐：橡树村, 通宝推：frnkl,家园 讲讲咱逍遥派身边的事：业委会的产生（9） 我亲身经历过两个小区的业委会的组建，这个方面也是有说不尽的苦水。
本篇就来扯一扯这个问题。首先看看河友xdd71的问题：
希望楼主写的详细一点[xdd71 于:2009-07-31 09:55:36
我们小区也面临这样的问题
我查了一下规定，我们小区应该可以成立业主委员会了，可是开发商说房子没有卖出去50％，不能成立业主委员会。
再后来又说业主委员会成立了，但是在小区qq群里面大家都不知道。
我一直在想，是不是要聘请一个律师专门解决这些问题呢？如果不用开发商的物业管理公司，小区自己人聘请，这样可行么？
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多少小区，多少业主，都是这么开始的，多少业主还在期盼。
首先，对方跟我们玩的是规则。这个对方包括地产，更包括基层政府。照说基层政府是了解规则的。如果是毛泽东时代，我记忆中干部不说是水平多高，但是不会有意坑咱们老百姓。就是说他可能规则掌握的不全不透，但一般他不会有意不告诉我们。
但是现在就不同了。官员是有意地不告诉我们，此为一；再者，就是当我们也开始掌握规则的时候，他们开始在我们的操作中鸡蛋里找骨头挑毛病，借以否定业主的操作；如果实在挑不出来错，就采取拖延战术，拖时间不办；实在不能拖了，才给办。更多的时候，就是在上下级政府间来回倒，不作为，让我们业主不断白跑，消磨你的意志。我想最后，就是那个什么清华教授讲的，成为精神病？
比如这个小区可以申请成立业委会的条件，就一直被搞的神神秘秘的。
地产的根本法就是物权法，物权法是怎么规定的：
第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
也就是说根本法没有规定什么先决条件，比如50%房产已经出售，云云。那么这个50%没有出售，到底怎么会成为先决条件的？
我的理解是最早的物业管理条例之类的法规，把开发商跟业主都作为业主。也就说，开发商只要有房子没有卖掉，那房子的业主就是开发商自己。既然业主大会决定了很多小区的事务，那么开发商因为面积超过50%，他就有决定权。既然这样，就别成立业主大会了。开发商有一票否决权。
这个约定似乎还是合理的。但是现实缺容不得这样的规定。因为绝大部分的小区，业主们（不含地产）都是因维权而起，所以不让成立业委会，这些业主的权益只能靠个人来维护。面对地产这样的大企业，业主个人就太渺小不足道了。
所以有的地方就规定第一间房交房2年后就可以成立业委会。
而到了温版《物业管理条例》，就更加没有约束了：
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
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看，哪怕就是一个业主，也可以履行业主大会和业委会的职责。
所以按法规，业主不必等待5年才得以成立。但是，在现实中你跟基层官员打交道，他们就是生着法子不让你成立。
有河友问：你那里是上海吗？上海也这么乱？
那我就介绍一段相当新的新闻：
小区业委会缘何难产？
http://www.lawyers.org.cn/info/12287c458a4dd3395583128479b637a0
看看典型的基层官员怎么护卫地产的吧。
家园 看来要好好学习物业法 其他规定与物业法冲突的就一律作废。
家园 讲讲咱逍遥派身边的事：重建国营物业很有必要（8） 由于自己陷在房产纠纷里，看来看去，中产阶级的梦魇，基层社会已经被地产商腐蚀殆尽。基层干部从出让土地开始，饱受浸染，大染缸一个；业主小资中产，被分化瓦解拉拢打击，其中有的已经变成了地产的帮凶，喝大家的血；各种公器，诸如城管、警察、媒体，呵呵，既难逃地产黑金，又直接受基层官员的指挥....
然而，种种之中，最直接使小资业主受害的，就是地产的儿子物业。
比如我们小区解聘了地产的物业，但是地产物业就是不走。为了抵抗新聘的物业，地产就调来上百个保安，结果把新来的物业打一顿，又依仗着官员呵护，进而逼使对方退出了。
业主们花了百万的钱，买了房子，养肥了地产。可是买了房子之后，业主却无法选择自己的物业。这就是中国目前的现实。这个现实背后，就是整个与地产相关的黑幕。
凭良心说国家对于业主的立法，实际上是比较公平了。
对于房产以及附属的一切权利，其根本法就是《中华人民共和国物权法》。可以这么说，胡哥签署的这个法，是业主权利的根本保证。
当初对于物权法传言种种，我也是很不相信这个法会是什么好法。但是实际的情况告诉我，这个法，好的很。
物权法对于房产的规定已经非常细致。太多的细节一时谈不完，我们就看看这个物业的选择问题，物权法是怎么规定的。
物权法首先规定了物业的主人是业主。这个身份认定是很关键的。然后物权法明文规定，所有的业主组成所谓业主大会，决定共有的物权的使用。
这个业主大会就是小区的最高权力机构，而其权力的使用的确采用投票表决的民主制度。就是一户一票。
具体到物业服务公司的选择，就规定半数以上通过，即可废除/选择物业服务公司。
本来这个条法规，可能在国外看来，就是怪怪的。你说选择服务公司，值得在法律上规定怎么选吗？比如你买衣服，法律要规定怎么买吗？
为什么中国的物权法别的不规定怎么买，单单这物业服务怎么买，要规定？这里面有好几层因素，但是一条最大的原因，就是过去（包括现在）业主实际上处于无权选择自己的物业服务公司的地位。
你说你花了百万买了房子，物业服务你不能选？你再不喜欢你还得用它？至于吗？但是现实就是这样！为什么会这样？因为地产就是要用自己的物业，管住这一方地面。
为什么地产要这样干？为什么为了换物业地产不惜动用黑势力打断业委会主任的腿来保自己的物业？（这个在广东北京上海都有）这里面地产的利益错综复杂，黑幕至深，但从激烈的程度，就可以感知。
那么物权法这么一规定，岂不是万事大吉，业主就可以实现自己选物业的愿望了吗？哪里！我们这里，104户人家，86票实际投票废除地产的儿子物业，3票（含地产自己留下两套房子）要求留下物业，15票没有投。这样的高比例，近80%，但是地产就是不撤，还打人，难道没有王法了？
唉，就是没有王法了！
那么难道三级政府，镇、区、市都不管管？
唉，就不管。还帮着地产。这就是现实。没有政府帮着，那地产早就撤了。没有地产这么多年的经营，政府会帮他？那么请问，地产用什么办法让政府帮他？好，就不用多说了啦。你说？有证据吗？
物权法实行不下去。
再看看围绕物权法的其他法规文件。比如2009年4月出台，10月1日开始实行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称物业纠纷司法解释），简直就是为了地产物业不撤离给度身定做的，其中
第8条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
第10条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
简直就是度身定做。
那么这个司法解释能不能管用？我觉得比较管用，但还是要看看。而且，我觉得行政也好，司法也好，都显得不够，还是不够。
就这个问题，我提一个方案，就是重建国营的物业服务公司，把所有地产的物业，一刀切全部换掉。然后如果业主在今后觉得要撤换国营物业服务公司，要另选别的，就按照物权法半数通过就换。
有这一条保证，千千万万业主，会叫一声菩萨！
家园 物业确实挺黑的 我买了个车位，头天全款付清，第二天回家我的车位上停着别家的车，跟物业说，千推脱万推脱，什么车主找不到啦，我给你临时调一个车位啦，我真急了，一边让LP拍照，一边拿起电话叫警察。结果立马就软了，那个车主也找得到了。
原来就是物业趁业主不在的时候拿车位租给别人，私下讲好时间，没想到当天路不怎么堵，我到家早了。
我就调侃他们经理，你TMD几千万的维修基金都纂在手里，连这点小钱都不放过，果然是开奥迪的人才啊。
- 复 物业确实挺黑的
家园 这里边的弊端...在于： 小区的空间就是资源。物业如果是可以随时解雇的，那么他就会老实一点。否则，他就慢慢地侵吞侵占这些空间资源，利用这些资源赚外快。一旦走上这条路，他就死命保护自己这个收入来源，就什么坏事都会干。
你想想，国家的资源这些人都放胆侵吞MBO，还在乎我们这些小资白领？再说他们有保安，那就是一支私人武装啊。
家园 也差不多就是私人武装了 就在北京，物业犯罪的就不少，涉毒的涉黑的绑架的。如果到民国时期，搞几条枪，差不多就是一小匪徒或者军阀。
家园 讲讲咱逍遥派身边的事：地产的物业黑社会化 大资本往往会黑社会化，一些比较高科技的除外。比如那个通钢事件，一种说法就是建龙有黑社会化倾向。当然现在就不再说了。
实际上这个不难理解。
地产特别容易走上黑社会化的道路。我说黑社会化而不是黑社会，就是说还不是只靠黑社会活动挣钱。地产是靠黑社会活动进行地产基础上的巧取豪夺。
薄熙来在重庆打黑，我是非常认同的。现在这样的干部（我不叫他官员），不多了。听说俞正声也搞了个什么抓捕活动。我要说各地情况不一样，抓捕在上海可能没有那么好的效果。上海的黑道没有那么明。
上海，我建议还是重建国营物业服务公司。
地产为什么会黑社会化，而一个高科技的大公司不会？因为地产的大批雇员是建筑工和保安。这两类人，最容易被地产当作打手使用。
我们这种落后群众，最容易不明真相。所以我很注意。我只说我自己经历的。你们看了，别全信，以免不明真相。
我第一次遇黑，我是在上海。那一次我领导早上去开会（业委会），讨论什么事我已经忘了。当时气氛对立，我觉得预感不好，就叮嘱她别在商务楼开（商务楼被地产占领，业委会办公室一小间在里边），他们都不以为意。
结果到了快中午，打我电话，说他们被困在办公室出不去了。我立马赶回去，看见整个楼被大批民工围住，人进不去，也出不来。已经围了几个小时了。中午饭不给吃，上厕所也不许。要他们同意XXX。
后来业主们渐渐多了起来，一起围住了，才松了点。业委会的人才出来，那些民工就跟在后面。你走到哪他们跟到哪。大家不敢回家。
黑了天回了家，第二天其中一个老伯家门被刷了黑漆。
没几天我们家也来了十几个民工，堵住我们的门。一度还进来了，大嚷他们没饭吃了，因为业委会投诉质量问题把他们的白玉兰奖给冲掉了。
他们第二天一早又来堵门。把我们的猫眼用烟头给烫了，看不清了。
结果打电话，来了几十个业主，他们才散。
那几天几十个民工天天坐在草坪上，对业主叮嘱看。保安几十个天天在园子里排成方阵，跑步，喊口号。
业主们噤若寒蝉。
当然领导们会说了，这个不算黑社会。呵呵呵。我写过一封信给市长，泥牛。
这次也是一样。保安几十个，打新来的的物业，把对方打跑了。接着天天在园子里几十个人，曰体能训练。
五六个保安一大早到院子墙头上，列队走，穿着迷彩服。（平时穿蓝制服）。
业主大会已经过半数解聘他们了，他们不走，还增加大量保安，施加压力。政府毫不作为。
所以，我建议重建国营物业服务公司吧，行行好啊政府。
我也懂了，咱们这个社会，还是讲强权。你拳头硬，才能有饭吃。当然我们这种白领，没办法，只能盼着别人有一天暴力除黑。比如薄熙来，我就支持啊。打黑！
我也特别能够理解通钢人为什么会打死那小子。我也希望，我们的小区有一天也能痛痛快快地大放鞭炮。
家园 想想就觉得可怕 不寒而栗啊
- 复 物业确实挺黑的
家园 物业真是有前途的一份职业啊 家园 有钱有人，当然有前途 而且部分都已经黑社会化了。
家园 哎，逍遥派不逍遥 我在买房子时当时有三四个地点考虑，最后选中了一家大型公司留在本地的基地上盖的房子。50%多是公司的人，不少的中层甚至高层。监理是我朋友，据他说楼盘用料真是实在，一点不含糊。后期什么装修押金啦，电梯什么什么费啦各类的费用，能少则少，能不要就没要，物业也是自己搞。相反其他纯商业楼盘的住户们抱怨就大了去了。想接电信，只给网通；若交水电费要到物业，价格还高；暖气不热，年年提价，取暖期一结束就必须交。诸如此类，苦不堪言。业主反成了受噎的主。