主题：【原创】我也说物业税-物业税能取代土地出让金么 -- 超级拖拉机
家园 我们的时态不同 你说的是现在进行时，我说的是将来时（还是虚拟语态）。
我确实没干过房地产，虽然在施工企业干过几年，但从事的都是工业建筑，只和业主、监理、设计院打交道；我们的项目通常都比民用建筑精密复杂的多，然而却从没有KFS这样的机构参与，它的职能都是由几方共同完成的。
从你的文字中可以看出，KFS的主要职责在于协调，而其中的重点难点又是与ZF部门及其相关者的协调（如果理解错了，请指正）。
假如（注意只是假如）ZF本身有了建房子的动力（当前只是有卖地的冲动），那么以上所说的问题ZF自己就可以协调（只是可以，但不是一定）；而KFS剩余的职能完全或大部分可以由ZF、设计院、施工单位、监理单位等完成，这样KFS在这个系统中的地位无疑是最弱的，也是最容易被抛弃的一方。
而物业税是让ZF有这种动力的一种（目前也是唯一的一种）可能，前提是税率要达到一个临界值。
- 复 我们的时态不同
家园 不好意思，以前言辞有些过 诚然，开发商所做的事情其实专业性并不强，以至于大量地产相关行业人员都认为谁都可以做，也确实出现了n多草草上马的开发商。但我认为有两方面可以保证开发商不被ZF取代。一是开发商的专业性，二是ZF本身的特性。
目前房地产说到底是一种商业行为，就如同卖服装一样，似乎谁都可以做，但也不是谁都能把服装卖得好的。房地产也算一种服务行业，最终房子是要拿来卖的，那么各种问题就要求地产商具有一定的专业性，比如技术上的设计质量和施工质量，客户界面的人性化营销与物业服务等等。客观上市场的正规化提高了进入房地产市场的门槛，也有一些仓促入行的商人也陷在其中。比如您去朝阳门转转，一定能找到某个7年还没建成的项目。在专业化面前，ZF要进入，难度不小。
其次，ZF本身存在太多的问题，不仅仅是专业化不强，而且相互倾轧以及考虑自身乌纱之类的情况太多。比如规委，审查的同志们大多没有亲身经历多少项目，怎么可能对于建筑规划审查了然于胸；交通和园林部门本身就对规委的政策颇有微词，而整个项目的审批起点实际上又掌握在市（区）政府手里，各个部门私底下不知过招多少。这几年的媒体风，房地产目前已经是暴利的代名词，多少人虎视眈眈，再加上操盘可能带来的麻烦事情成百上千，政府里没有人肯接这个烫手山芋。君不见，一旦有什么麻烦事情或者有什么猫腻，ZF肯定会组织专家评审/论证会，这是万能挡箭牌。
正由于目前社会的复杂性，才使KFS的职能不可替代。如果可以真的理想化明晰责权，大家都是尽职尽责的，或许KFS可以消失，但实际情况不允许，哪怕现有的法规都不允许。比如说，施工单位能甩开KFS的管理自己盖楼么？实际规定是，如果工作过程中存在施工单位的建筑工人不幸坠楼的生产事故，KFS（也就是建设单位）必须负一定责任。你觉得有道理么？
家园 KFS的背后是什么已经不是什么秘密 ZF、KFS、BANK的铁三角关系早已被人熟知，其中KFS只是出镜率比较高而已，是非功过还是让历史去说吧。
几年前刚来魔都时，我就和同学说，除非来一场经济危机，否则房价不会降。可没想到经济危机真来时，房子更买不起了。ZF去年的表现有目共睹，今年再谈调控还有几个人信？
现在唯一盼望的就是物业税了（虽然希望依然很渺小），如果这还不能降房价的话，象我这样的夹心层在可预见的将来永远都买不起魔都的房子。
不好意思，歪楼了。
家园 两笔钱政府都会收 土地出让金是作为所有者收取，物业税是作为市政服务提供者收取。土地出让金继续招拍挂，物业税则根据房价浮动。
想以建筑成本价买房估计不太可能。至于购房人的总支出是上升还是下降，还是得看供应量和需求（理论上看，投资需求会下降，但供应量不好说）。
如果需求远大于供应，购房成本怎么也不会低，除非抽签。
- 复 两笔钱政府都会收
家园 花！看得明白！ 土地出让金是作为所有者收取，物业税是作为市政服务提供者收取。土地出让金继续招拍挂，物业税则根据房价浮动。物业税和土地出让金性质完全不同，两者并受没有任何法律上障碍，如想在物业税基中扣除土地出让金技术上难度极大且对税负影响不大（完全可以调高税率嘛）！
物业税（尤其是住宅）正式开征需要准备的事太多，绝非短时间能出台。估计物业税最终是在现行房产税基础上升级而来，先对非住宅房和豪宅征收，否则阻力太大！
如果需求远大于供应，购房成本怎么也不会低，除非抽签对，现在房价高企的根本原因就是有效供应不足，这个需要时间来解决！
腐败说！开发商缺德说！地方政府土地财政说！投机说！等等都不是根本原因，转移视线而已！
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家园 物业税和土地出让金短期内将并行不悖 1.0ZF同KFS各自瓜分的纯利润的比重，可能逐渐向后者转移，如果我们认为吏治还会有所改善的话。而且这个纯利要越来越趋向合理化。
1.1物业税征多少，怎么征，那要看各方面来回拉锯的力气大小了。
1.2如果ZF能够舍得下力气整顿吏治，遏制投机炒房，减少权力寻租的空间，那么房价的高低应该是市场说了算，也就是广大P民的实际购买力说了算。
2、物业税开征势在必行，只不过是时间早晚而已。
3、短期内取消土地出让金是不可能的，但是物业税要照征不误。
4、此一时彼一时也
5、中国的国情是摸着石头过河，所以不存在是否有先例的问题
6、同2
7、不讲道理的话，就不用讲道理了
8、小道消息，这年头，靠谱的越来越少了
家园 物业税最终还是会全面适用的 并代替出让金成为城市建设的主要收入来源之一，毕竟城市不能无限制的扩大，可出让的新土地还是有限的。
物业税一出，炒房的成本就上去了，如果租金没有很好的传递成本效应，还是会影响房价的。
家园 根据吴思的权力刚性定律 专制政权的盘剥系数是刚性膨胀，不可逆转的。
参见燃油税和高速公路使用费。
家园 最终的结果应该是两者并行 用土地转让金解决市政建设资金，用物业税解决市政维持费用并对房屋投机行为起压制作用。这两个不是简单的互代关系而是可以互补的，现在舆论宣传是房地产商们的有意误导，故意把水搅混，来攫取他们的利益。
家园 "能给个成功例子说明物业税后的房价走向" 有兴趣，你可以了解一下美国房地产泡沫时期（过去5，6年）加州和德州房价的走向，变动和绝对值。加州物业税百分之一点五以下。德州4%以上。你对土地出让金和物业税的关系理解左了。基本上是分期和一次性支付的关系但不完全是取代关系。物业税是细水长流，年年都有进项，土地出让金基本上是一锤子买卖，这届买了，下届就得开新地买。否则财政不好解决。
家园 加州德州物业税 加州物业税百分之一点五以下。德州4%以上。但是同等物业基本真实税负差不多吧。物业税的征收是按房地产估值的比例，加州的房地产价格好似比德州的价格高很多。
美国的房地产税收这一块挺复杂的，但是总体思路好似就是既收upfront payment，又通过物业税来保持地方政府稳定收入。有的地方还有特别税，比如中央公园旁边的房子要收中央公园税。
