主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉

我亲身经历过两个小区的业委会的组建，这个方面也是有说不尽的苦水。

本篇就来扯一扯这个问题。首先看看河友xdd71的问题：

希望楼主写的详细一点[xdd71 于:2009-07-31 09:55:36

我们小区也面临这样的问题

我查了一下规定，我们小区应该可以成立业主委员会了，可是开发商说房子没有卖出去50％，不能成立业主委员会。

再后来又说业主委员会成立了，但是在小区qq群里面大家都不知道。

我一直在想，是不是要聘请一个律师专门解决这些问题呢？如果不用开发商的物业管理公司，小区自己人聘请，这样可行么？

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多少小区，多少业主，都是这么开始的，多少业主还在期盼。

首先，对方跟我们玩的是规则。这个对方包括地产，更包括基层政府。照说基层政府是了解规则的。如果是毛泽东时代，我记忆中干部不说是水平多高，但是不会有意坑咱们老百姓。就是说他可能规则掌握的不全不透，但一般他不会有意不告诉我们。

但是现在就不同了。官员是有意地不告诉我们，此为一；再者，就是当我们也开始掌握规则的时候，他们开始在我们的操作中鸡蛋里找骨头挑毛病，借以否定业主的操作；如果实在挑不出来错，就采取拖延战术，拖时间不办；实在不能拖了，才给办。更多的时候，就是在上下级政府间来回倒，不作为，让我们业主不断白跑，消磨你的意志。我想最后，就是那个什么清华教授讲的，成为精神病？

比如这个小区可以申请成立业委会的条件，就一直被搞的神神秘秘的。

地产的根本法就是物权法，物权法是怎么规定的：

第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

　　地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

也就是说根本法没有规定什么先决条件，比如50%房产已经出售，云云。那么这个50%没有出售，到底怎么会成为先决条件的？

我的理解是最早的物业管理条例之类的法规，把开发商跟业主都作为业主。也就说，开发商只要有房子没有卖掉，那房子的业主就是开发商自己。既然业主大会决定了很多小区的事务，那么开发商因为面积超过50%，他就有决定权。既然这样，就别成立业主大会了。开发商有一票否决权。

这个约定似乎还是合理的。但是现实缺容不得这样的规定。因为绝大部分的小区，业主们（不含地产）都是因维权而起，所以不让成立业委会，这些业主的权益只能靠个人来维护。面对地产这样的大企业，业主个人就太渺小不足道了。

所以有的地方就规定第一间房交房2年后就可以成立业委会。

而到了温版《物业管理条例》，就更加没有约束了：

第十条　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

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看，哪怕就是一个业主，也可以履行业主大会和业委会的职责。

所以按法规，业主不必等待5年才得以成立。但是，在现实中你跟基层官员打交道，他们就是生着法子不让你成立。

有河友问：你那里是上海吗？上海也这么乱？

那我就介绍一段相当新的新闻：

小区业委会缘何难产？

http://www.lawyers.org.cn/info/12287c458a4dd3395583128479b637a0

看看典型的基层官员怎么护卫地产的吧。