主题：【讨论】还是房事，我的厉害国 -- 老科学的家

1，房地产的融资最开始就是最基本的项目公司融资，现在网上网下已经延伸到太多方面了，我总结一般融资为对自有资金（资本金），垫款（已付款），借(款），销(回款），四个环节融资，向上可以延伸至钢厂用杠杆买钢，配合abs，并购，通道(现在依然有银行信托券商在做），非金债，向下延伸至个人，又是杠杆买房，产业链全方位融资。这里不展开了。过几天也许去某地产企业做区域融资经理，和面试人力吹吹。

2，这里先说借款融资环节，房地产放款既看抵押率，又看工程进度，比如开始土地抵押2亿，一般五折，可以放款1亿，但是桩基才进行了一点点，这时不会给1亿，对开发贷一般是根据开发商+施工单位+监理单位三方申请后，提交银行，银行去现场做一个表面的观察，然后放款，各家银行不同，有些是直接支付给施工单位，有些是先放款到开发商，然后开发商支付给施工单位(合同有写，开发商这个环节一般不会不转，银行监督），这两个情况后一种更多，两种都是受托支付。地产企业何时付款和你何时拿到垫款没有必然因果关系。上面我说的是一般情况，总有银行或者信托敢于抵押率满足的情况下，对三方报告睁只眼闭只眼超进度放款，受托支付一般这个流程也会走到，至于施工企业用另一些办法返还部分贷款给开发商也是有的，这些规定动作做到，监管也好说。

3，你是供应商，，如果你很有钱，不需要融资，或者你的量不大，本钱一千万以下，那后面写的就不用看。如果你需要融资，我建议你去找有授信的国企央企施工企业，以施工企业开具的商票，确认的应收款转让等方式融资，提高你的资金周转率，哪怕是付出一定代价，提高你的收入，加快你的周转，如果运作得当，保理方式提高你2-3倍是可以的。但要注意，国企央企也不会白给你确认，一般会要求你提供一定数额的基本应收款，超过部分才确认，他也要控你的风险，你就和他谈压着的部分算息。总的来说，需要你有相当的资金量才能在这个环节赚钱，本金太小施工企业也不会去做这个确认，也不知道你囤货不。一般供工地的不怎么囤货，都是市价±某个数。

4，对施工企业的融资一直就有，不论是流贷银票保函，还是自身应收款融资，以及以自身为核心企业的往上供应商融资，我还学会了怎么错配降施工企业负债率。

5，我现在跳槽一家券商半年，交叉学习下券商的业务，又开了一些眼界，几个人营销客户融资如可转+股质，可交+定增等模式，一个多月赚30-40%（年化480%）让我做九年银行债权的听的目瞪口呆，牛。