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主题：【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年 -- chuchong
前言：我本人并不是房地产行业内的人士，这个主题的内容，其实是个人对最近一些公开新闻、信息的分析总结。可能会很不专业，但是基于众所周知的原因，中国国内经济与房地产相爱相杀，是很受国内群众重视的一个行业。所以期望能抛砖引玉，如能引来一些河里的大佬发言，我想还是有点意义的。
写这个主题前，我先说一个深圳集团公司，估计河里很多人并不了解：深圳市人才安居集团有限公司。
该公司官网是：https://www.szrcaj.com/
深圳市人才安居集团有限公司（以下简称人才安居集团）于2016年6月30日注册成立，注册资本1000亿元，是深圳市国资委履行出资人职责的国有独资公司。根据市委、市政府的战略部署，人才安居集团是深圳保障人才安居乐业的平台。深圳新一轮住房制度改革赋予集团更多新的使命和定位，明确提出以人才安居集团为主，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（统称：公共住房）。集团坚持政策性功能性导向、企业化管理、市场化运作、可持续发展的原则，业务涵盖公共住房投资、建设、运营等全产业链，与全市各区、新区均合资成立了区级子公司，推动构建全市“一盘棋”发展格局，截至2021年12月底，集团总资产1673亿元，净资产1157亿元，实现总投资1350亿元。
公司定位
深圳市专责从事公共住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，
具有政策性和功能性属性。
2016年6月30日，市委常委会决定“由市人才安居集团统筹负责全市人才安居住房的投资建设和运营管理”（深常纪六届〔2016〕15号）；10月9日市委领导办公会议进一步指出，市人才安居集团是市委市政府保障深圳人才安居乐业的平台；2018年8月3日，市政府发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，明确以集团为主建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房（统称：公共住房）。
集团通过对标新加坡建屋发展局，坚持政策性、功能性导向，以及企业化管理和市场化运作，努力将集团打造成为我市公共住房投融资、建设筹集、运营管理和住房租赁四大平台，力争成为全国公共住房企业的引领者，国际住房保障实施的示范者。
在该公司的主页--运营服务--项目租售页面，可看到其正在 配租，以及正在 配售、认购的项目。
举个配租价格例子：安居南馨苑位于南山高新区，其配租价格约 50.93元/㎡·月。
而其周边普遍的房租价格在100-200元/㎡·月不等。
同样的，其配售小区价格，普遍在周边小区价格的0.6倍左右。
待续……
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先宝推一下。静候佳作
提房地产 “新发展模式”，就不得不提重庆在2007-2012年间的探索。但是目前能找到的相关信息很少，而且大多是2012年前的新闻。这里给一个2018年的评述
重庆公租房的资金来源1/3靠政府投入，2/3为银行、保险、基金等渠道的融资。通过公租房和与之配套的商业店面的租金来逐年偿还融资的本金和利息，是一点问题也没有的。公租房系统完全能实现保值增值。另外，承租人可在租满3-5年后以成本价购买有限产权，但在退出环节只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购，避免了权力寻租。
从2010-2012年，3年间重庆建了4000万平米的公租房，户型主要有35-38平方米的单间配套、46-47平方米的两室配套和65-72平方米的两室一厅。
目前，重庆公租房有超过4成为进城落户的农民工居住，其他主要为大中专新毕业生和外来务工人员及本市住房困难户。重庆市长黄奇帆在总结重庆公租房经验时表示：“大量建公租房，不但能够保证弱势群体能够有尊严地生活，而且大量的公租房也会改善重庆投资环境，对当地经济产生推动作用。通过公租房降低生活成本，吸引人才和企业的进入，带活重庆经济发展，这远比高房价下的土地财政更有意义。”
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河里 陈王奋起 的帖子
以很低的价格出租给普通的打工仔打工妹。我在重庆的时候问过一个餐厅服务员，她就租了一套小小的两室一厅，70平米不到，每个月租金500！还可以看到江景！
薄当时在位的时候还承诺将来把公租房卖给长期租赁的住户，前5年的租金就是首付，以后的分期付款就是现在的房租。薄的政策赢得了整个重庆人民的欢迎，我去了成都，成都人民也非常羡慕。
为人民服务的精髓在于把社会生产的大部分利益分给劳动人民，薄这么做就是真正的为人民服务。如果说薄不是为人民服务，今天为人民服务的政治人物一个都没有。
2019年，中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见
中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见
构建新型住房供给体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。
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回到深圳市对于房地产新发展模式的探索上，
2018-08-04， 深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见
深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见
（三）租购并举。
1．实物供应。
——市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
20大后的10月27日，财政部支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制
考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
财政部的支持，与2012年12月，深圳市规划和自然资源局关于印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》的通知 对应了起来
一、适用范围
既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。
工业用地或者物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改建。
对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。
为什么从2016年，国家就开始推房主不炒，但是一直到现在，看起来都是雷声大雨点小。而个人认为，2023年，才是真正意义上住房制度根本性改变的元年呢。
转一个李稻葵的观点。（以下内容有划重点）
2017年，全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：
房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。
从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。
重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
本人对此深以为然。
正如医改为什么能得以快速推进，很大原因和基础在于：公立医院是医疗机构的主要部分，国家医保是医疗支付的主要部分。
房住不炒政策要想顺利实施，政府“不持有和管理自己的房产”，是做不好的。
而2012年底，深圳第一批人才房，比较上规模的安居房（实际2021年就已经开始发售了），才开始上市。而随着“既有非居住房屋改建保障性租赁住房”的实施（这个执行起来可以非常快，譬如半年左右），可以预见：
2023年，深圳市将开始有真正掌握在自己手中的大批房源。而随着十四五计划的继续推进，到约2025年，按计划深圳市将有60%的新增房源掌握在政府手中。
2021年中央经济工作会议中提到房地产要“探索新的发展模式”，到了2022年变成了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。那意味着，新的发展模式已经确定了。
那么，什么是新的发展模式呢，我们大胆猜测如下：
1、明确政府直接持有和管理自己拥有的房产。
各地比例从30-70%不等。譬如深圳市，直接定在60%。
2、在政府成为最大住房供应者，及最大房东的基础上，推进租售并举。
3、斩断学区房 、 养老房（医疗房产）之间的联系
同时作为教改及房改的一部分，教师轮岗制将全面推行。
医疗新一轮基建启动，将优先布局基层医疗，夯实三级转诊制度，不按片区划定医疗资源。
4、加快推动商品房及商业租房的房产税落地，辅以国企拿地等，部分补足土地财政的缺口。
不可避免的，既往以商业地产为主流的房地产开发模式，将成为历史。
关键要收取房产税
但是基本属于聊胜于无--因为你不能收的太猛而把商业地产一棒子打死了。
真正有效的方式，是按需购房，限制自由交易。而做到这个的前提是：把房产与教育、医疗、养老、福利之间的关系剥离。
如何剥离呢，那就回到了源头：房产政府持有，销售、回收都由政府管控。政府当最大的开发商&房东。
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只靠房产税，对房价影响效果会有限。
房产税+政府持有最大房源，才是房地产良性发展最有效的模式。
房住不炒，雷声大雨点小，因为缺少落脚点。
唯有政府自身房产成为市场主流，才能让政策落地。
全国大部分地方都是人流减少流出，本身大部分人家都不缺房子，是缺人。不像深圳，是尽流入。政府持有，谁来接政府的盘子？其次深圳税收不依赖卖地，你让那些依赖卖地的地方从吸毒改成吸烟（持有），能改的了吗？房地产现在就是癌症，已经无药可救了。房地产的问题不是房地产本身政策的调整能救的了的。就像中国足球不是抓个李铁搞次足协反腐，这么简单操作就能进世界杯一样！
谈转向纯粹是无影的事。这是个超1万亿美元的市场，安居房占比不值一提，它的产品也都用来出租的，40几个平方或者60几个平方满足不了大部分人的实际需求。地产的方向是向更好的产品设计更好的产品质量转变。
集采前，是一个200亿的单项市场。集采后，变成了10多个亿的市场规模。
目前需求最大的其实是新增城市人口的租房需求；购房需求中首套房刚需已经被房价抛弃了，成了“改善性购房”需求为主力，而这个主力这六七年间也已经被消耗殆尽了。
未来地产的方向一定是分化的。但是地产剥离居住外的属性（金融，教育，医疗）是必然的。
地产市场太大，安居房对商住来说根本就是九牛一毛，如何看出什么转向？深圳新增人口恐怕连安居房的租赁资格都没有，谈什么主要需求？需求不是没有，地产各个地方市场又不一样，比较复杂，深圳2021年新房与二手房成交了9万多套，4千多个亿是有了，这么大的市场不是政府能接得住地，地产还是要搞市场经济吧。
首先要解决的租赁需求。
安居房和人才房，廉租房，前两者大约需要在2025年才能大批上市，但廉租房明年就可以大批上市。这三者将占以后每年新增住房供给的60%。商品房不过40%。
我们试着推演一下。
1.廉租房2023年大批上市，将极大冲击租赁市场。
毕竟，有着政府背景管理的廉租房，不能随意退租，管理上也有保障，廉租房价格一般是同区域商品房租赁价格的一半。这对新增人口，及毕业没多久的新深圳人还是很有吸引力的。
原来租住在城中村，或群租，住公司多人宿舍的人，随着廉租房的越来越多，会陆续住进廉租房。
2.这会引发租房市场的价格下降螺旋。部分商品房将永远失去这个市场。
回过头来引起二手房挂牌的增长
3.大概率深圳要明年试点房产税。
叠加廉租房的冲击，多套房源会陆续挤向市场。
深圳的房地产，其实严格意义上对临深板块有直接的影响，譬如惠州，东莞，中山三地。会出现大批挂牌的二手房。
4.二手房的价格下降螺旋开启。
目标是3年跌去一半。
5.人才房和安居房的陆续上市，同样会引发新房的价格下降螺旋。
个人预测，深圳2025年，商品房价格将跌去一半，市场量将跌去一半。也就是变成1000多亿。其余被各种保障性住房填补。
6.所以对于深圳来说，底层打工人的租赁改善需求，就是他们的住房改善。
租房后是否要买空调，洗衣机，冰箱，电饭锅？这些可以有，国家补贴一部分，当做拉动内需的一部分。这部分增量才是“住房改善”的实质
有需求，有建设能力，却搞成现在这样子，本质上是制度设计有问题。
朝廷既然敢让房价跌一半，为啥又要放水救房企呢？
百分之98都是十八流底层人物，且利欲熏心毫无底线 。
还剩下2是我见过一个跳出来揭露他们且还算有良心的卖房的小伙子，且不是一次两次而是行业清流反其道的聪明者。
跟旅游业从业人员半斤八两 。
从另外的角度看这批人员的流水性很大根本升级不了，因为大不了老子不干了，拍拍屁股走人，所以没什么责任可言。
下层建筑可窥一角，我始终认为这些搞信息差的人是互联网从业者而不是房产从业者，反正就很混乱各式各样各地都不一样，还有一个坑是倒二手房的把房子买去精装一下实际就是装修一下然后加价卖这比卖房的更坑一定要注意全是套路，而且是以公司的名义干着忽悠的买卖，以上百分百我心里话，当你去准备买房的时候你就是羊不要心存幻想，但是可以另辟蹊径自己绕过中介自己学会流程但是也伴随着风险，人嘛一定要学习。
可以预见的未来房产销售从业资格证书一定会出现且提高门槛，把控下层这是一个大盘，创业可以喵一喵这一块，资质一定是政府出，但是知识技能这一块一定是市场化的，道理很简单再不管烂球了。这样也是一种税收渠道。
以下是玩笑话别当真！！！说三遍免责！！
（河友们有兴趣吗 创业方向就是不卖豆腐 ，卖卖豆腐的人的技能，本质也是剥削不过剥削那些利欲熏心的王八蛋也还算说得通 。）