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主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
研究了一通货币数据与房价，说实话，我本来心理是偏空的，总觉得高房价不道德，要论证“必跌”。但研究来研究去，心里越来越明确，大城市的房价已经不可能跌了，只是怎么涨的问题。
这里的关键是，如何看待全世界最高的房价收入比。一个经常误导人的图景是：两个年青人，月入万元，新房均价上万，买不起。这种图景错误在于，把年青人的收入与高高的新房价格直接对应起来，以为新房靠年青人的月收入支撑。这种误会也是有历史原因的，因为以前的年青人确实就是直接买新房，压力不大就买到了。
实际的情况是，现在大城市的新房成交远小于二手房的成交。深圳经常就是二手房成交600，新房成交200。这是和几年前很不相同的特征，二手房成为市场主力。为什么二手房成交这么多？一些新闻有分析，主要是改善型的成交。亦即，卖了以前低价买的第一或者第二套房，买入均价高些面积大些的第二或者第三套房。这个改善型的购买力有多大呢？
比如一对30出头的夫妇加1个小孩，想换到价值150万的房里，现在住的房值100万。这个情况在大城市里真的很正常。甚至一些人是手头有两三个房，卖一个换更大的自住房。我研究2008年底的货币数据，作过估算，中国的房贷也就3万亿左右，每家贷款余额很小。这家值100万的自住房，因为早年购入的成本低，贷款可能只有10万余额，还光了都不奇怪。这100万的房子卖出去以后，还掉贷款，再加上也有一些存款与股票，凑个100万以上的首付真的很正常。买150万的房子，如果不想多贷，可以只贷50万。贷20年，每月还3000多。两人收入加一起有个8000以上就不是特别困难了，如果有公积金贷款每月还款，那更是轻松。
如果没有自住房在手，月入2万的家庭想买150万的房也不轻松。可如果是已经有自住房的改善性需求，月入1万想买150万完全可行。现在城市里有自住房的家庭比例非常高，也就是一些近年想成家的年青人比较困难。这些有自住房的想改善一下，真是很现实需求，也相当可行。中央政策也支持这种改善性需求。二手房交易税减免，公积金贷款上调。
我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。这其实还有另一种情况，就是拆迁户。拆迁的得到拆迁费，购买力不是刚工作的年青人可以比的。这个道理我有100%的把握，改善型的只要卖得掉房，购买力十分强大，根本不能用房价收入比来评估其购买力。
那现在就是剩下一个问题，改善型的能不能卖掉自住房或者前面屯的房？目前的成交数据已经说明问题了，二手房成交很火，真想卖并不困难。二手房主还经常提价。这是因为，大量的二手房已经有一段历史了，有众多中介服务，形成了一个有效率的交易市场。这个市场是充分市场化的，可不是政府不卖地，开发商不开盘或者不开工能影响的。事实上唯一的障碍是政府过高的二手房交易税费，这是老温以前调控房价弄出的臭招，根本不合理，也没啥好处，也没达到目的。现在交易税费大幅下调，二手房交易市场是有效率的。如果二手房成交下降，那么市场价格自然就会相应调整，想卖掉降价就行了。
这就是我为什么说“大城市的房价不跌”的原因。大城市，大批人往里进，新房存量相比人口很少，二手房却非常多。新人买不起新房很正常，先买二手房也很自然。中小城市，可能人往大城市跑，或者新房大把，进来的人直接买新房了。所以，这是两种不同的市场状况。
新人A买了卖家B价位低的二手房，向银行贷一笔钱，比如40万。卖家B又买卖家C较大的二手房，又贷一笔钱40万。卖家C继续贷40万买新房。这样，一个新人A就支持了120万贷款。这和新人A直接贷120万买新房是完全两回事。有了这个有效率又成熟的庞大二手房交易市场，银行的风险就有效地分散到ABC三个人身上，虽然新房价格很高，仍然可以把房贷当作优质贷款。事实上中国房贷的断供率极低。
这是中国特色的二手房风险分散系统，让中国在房价收入比世界最高的同时，房贷安全性却世界最高。它的原因是中国大城市有大量低成本的二手房，房贷几乎还完。
而美国之所以因为房地产闹出次贷风波，那是因为美国人根本不还完房贷。不仅不还完，房子升值了，还去银行贷更多拿钱消费。这样，美国的二手房市场无法象中国二手房市场一样逐级扩大购买力，卖了房还完贷剩不了几个钱。
综上所述，中国大城市的房价在改善型需求的强大购买力支撑下，已经没有下跌可能。
（完）
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孩子大了，需要自己的空间，原先的2室1厅老房向大三居换的比较多，还有把三环内和南城的换成5环大房子的。
而且感觉改善性换房迫切度更高一点，有孩子早的，想让退休的父母常来大城市一起住的，现在聚会的时候就抱怨房子小，而且这些人这么多年也都有所积累了。
相反新结婚买二手房的也多了不少，也都是打算过10年在换。
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。。。。
俺是不是太不理性，太愚昧了。。。
没有啦~开玩笑啦~
~来点气氛啦~
我这会没空，先占个位置，忙完手上的事情，再来驳你！你写的貌似很合理，但是当你真想这么去做的时候，就会发现钱不够了。
如果人明确100%相信了房价会大涨，那就猛贷一笔买一个房安心过日子了。以后边还贷房价边涨，其实并不难过，什么贷款过多日子过不下去，那是吓人的。
其实许多老百姓痛苦的是，买了怕跌，不买怕涨，整天犹豫，东看西问，睡不着觉。有些根本不想买房的穷人反而睡得很香。
如果你信了我的论证，在大城市痛下决心买个房，那说不定就解决心理问题了。我这也就算帮到了钱不多的穷人。
连发三贴，转空为多。
《中国富人的房产财富心态分析》
-----告诉你不要想着跟富人抢好房子，压根没戏。
《高房价的合理性：房价由竞价系统的规模决定》
-----告诉好房子就是应该价格高，这是市场决定的，现实点吧。
《改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能》
-----告诉大城市里有小房子的人很好很强大，房价下跌，没门。
总而言之，想买房的,你还在等什么呀？
有点何不识肉糜的味道了。。。
P：自官办经济一下您所有的帖子，包括与小猪的论战咱基本都看过的。。。
因为两边你都作到了自圆其说，而且是基础没有改变的情况。而又没有像葡萄兄那样，他看空时，是因为看到国家准备调控房价。他看多时，是看到金融危机打乱了国家调控房价的步骤，为了保8，国家不再调控。陈经兄，葡萄兄，万里风中虎兄，都是洞察先机的人，预测一向很准，但我还是喜欢了解一下思维过程，呵呵。谢谢。
经济社会总是有各种痛苦的事。穷人买不起大城市的房，这是一种痛苦，这是房地产经济的罪恶。但没有办法，我研究的结果就是房价会涨。
通胀（不是每年3%这种)预期到低是个忽悠还有是大概率性必然？呵呵，谢谢。
俺的行业跟房地产也有点关系吧，您的结论成为事实的可能性非常大，话说回来，您唱空它就真能空吗？
问题是现在（可能一年前都不一样）老百姓的痛苦并不在选择买还是不买，而在于真买不起。。。
陈大说了，只要房价涨，老百姓不怕贷款。可房价一直涨下去？