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主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
家园 改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 研究了一通货币数据与房价，说实话，我本来心理是偏空的，总觉得高房价不道德，要论证“必跌”。但研究来研究去，心里越来越明确，大城市的房价已经不可能跌了，只是怎么涨的问题。
这里的关键是，如何看待全世界最高的房价收入比。一个经常误导人的图景是：两个年青人，月入万元，新房均价上万，买不起。这种图景错误在于，把年青人的收入与高高的新房价格直接对应起来，以为新房靠年青人的月收入支撑。这种误会也是有历史原因的，因为以前的年青人确实就是直接买新房，压力不大就买到了。
实际的情况是，现在大城市的新房成交远小于二手房的成交。深圳经常就是二手房成交600，新房成交200。这是和几年前很不相同的特征，二手房成为市场主力。为什么二手房成交这么多？一些新闻有分析，主要是改善型的成交。亦即，卖了以前低价买的第一或者第二套房，买入均价高些面积大些的第二或者第三套房。这个改善型的购买力有多大呢？
比如一对30出头的夫妇加1个小孩，想换到价值150万的房里，现在住的房值100万。这个情况在大城市里真的很正常。甚至一些人是手头有两三个房，卖一个换更大的自住房。我研究2008年底的货币数据，作过估算，中国的房贷也就3万亿左右，每家贷款余额很小。这家值100万的自住房，因为早年购入的成本低，贷款可能只有10万余额，还光了都不奇怪。这100万的房子卖出去以后，还掉贷款，再加上也有一些存款与股票，凑个100万以上的首付真的很正常。买150万的房子，如果不想多贷，可以只贷50万。贷20年，每月还3000多。两人收入加一起有个8000以上就不是特别困难了，如果有公积金贷款每月还款，那更是轻松。
如果没有自住房在手，月入2万的家庭想买150万的房也不轻松。可如果是已经有自住房的改善性需求，月入1万想买150万完全可行。现在城市里有自住房的家庭比例非常高，也就是一些近年想成家的年青人比较困难。这些有自住房的想改善一下，真是很现实需求，也相当可行。中央政策也支持这种改善性需求。二手房交易税减免，公积金贷款上调。
我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。这其实还有另一种情况，就是拆迁户。拆迁的得到拆迁费，购买力不是刚工作的年青人可以比的。这个道理我有100%的把握，改善型的只要卖得掉房，购买力十分强大，根本不能用房价收入比来评估其购买力。
那现在就是剩下一个问题，改善型的能不能卖掉自住房或者前面屯的房？目前的成交数据已经说明问题了，二手房成交很火，真想卖并不困难。二手房主还经常提价。这是因为，大量的二手房已经有一段历史了，有众多中介服务，形成了一个有效率的交易市场。这个市场是充分市场化的，可不是政府不卖地，开发商不开盘或者不开工能影响的。事实上唯一的障碍是政府过高的二手房交易税费，这是老温以前调控房价弄出的臭招，根本不合理，也没啥好处，也没达到目的。现在交易税费大幅下调，二手房交易市场是有效率的。如果二手房成交下降，那么市场价格自然就会相应调整，想卖掉降价就行了。
这就是我为什么说“大城市的房价不跌”的原因。大城市，大批人往里进，新房存量相比人口很少，二手房却非常多。新人买不起新房很正常，先买二手房也很自然。中小城市，可能人往大城市跑，或者新房大把，进来的人直接买新房了。所以，这是两种不同的市场状况。
新人A买了卖家B价位低的二手房，向银行贷一笔钱，比如40万。卖家B又买卖家C较大的二手房，又贷一笔钱40万。卖家C继续贷40万买新房。这样，一个新人A就支持了120万贷款。这和新人A直接贷120万买新房是完全两回事。有了这个有效率又成熟的庞大二手房交易市场，银行的风险就有效地分散到ABC三个人身上，虽然新房价格很高，仍然可以把房贷当作优质贷款。事实上中国房贷的断供率极低。
这是中国特色的二手房风险分散系统，让中国在房价收入比世界最高的同时，房贷安全性却世界最高。它的原因是中国大城市有大量低成本的二手房，房贷几乎还完。
而美国之所以因为房地产闹出次贷风波，那是因为美国人根本不还完房贷。不仅不还完，房子升值了，还去银行贷更多拿钱消费。这样，美国的二手房市场无法象中国二手房市场一样逐级扩大购买力，卖了房还完贷剩不了几个钱。
综上所述，中国大城市的房价在改善型需求的强大购买力支撑下，已经没有下跌可能。
（完）
本帖一共被 3 帖 引用 (帖内工具实现)家园 基本只有描述没有论证，表示失望 家园 帖子是有时效性的 人家一年前说房价不会跌，好像没说错。一年后么，悬
不过过去这一年房价貌似已经涨了不少吧
家园 房地产境况不妙 最近我周边的人经常收到手机卖房广告，一顿饭的功夫，同席几个人收到了不同公司的广告，特别频繁，房子的确不好卖了，无论新屋还是二手房。
房贷几乎还完的二手房大部分已经住了十年左右，这个群体改善性需求一般是新屋，不会是二手房，不知道你看的什么新闻分析？他们自己这套房也不会卖，租出去了。
现在市场上交易的二手房大都是投机客手上的毛坯二手房，他们卖了房是去买Q7，而不是买什么改善性二手房。
买这些毛坯二手房的是没赶上趟的收入还不错的工作相当稳定的新人，注意是工作很稳定。
小两口月入8000左右，在一线城市也不会买房，即便他们拿得出100万首付，因为他们大都在中小企业打工，工作不稳，买房后就没积蓄了，稍有风吹草动，不是离婚就是自杀。干嘛呢，攒点钱回老家呗。
家园 问题在于这么涨下去，该投资实业的钱都投房地产 资本逐利属性决定，买房子的主力大部分刚性需求，制造业及相关延伸产业就业者都会面临失业，甚至包括房地产相关制造业也跑不了。泡沫破裂比所有人想象的都来得快。房地产买卖好搞，好发财。钱够多就行。跟阿凡提忽悠巴伊老爷一样样，沙子一柜子，金子一屋子。念着念着念反了成了金子一柜子，沙子一屋子。于是覆巢之下无完卵。房价不跌也要跌。
我想不出什么理由他不跌。就跟大烟鬼一样。身上的养分总有耗光个屁儿大海棠的一天。
中国制造的根基，整个社会发展还没有进入良性循环就敢这么玩。
和美国比就更没道理了！根本云泥之别。
家园 你说的好 现在的最严重的问题一方面是大家住不起房，另一方面就是挤占了制造业和商业的投资，本来用来提升技术，或者能够扩大规模的钱都用来炒地和炒房。
现在的房价问题有衍生为系统性金融泡沫的风险。就像荷兰的郁金香泡沫一样，就像当年的海南泡沫一样。
家园 5个月后来看，空军好像失败了 现在改善型换房要出手的小户型
还有些年轻人啃啃老能接下盘
但再这样以比经济和工资快得多的速度涨下去
以后谁接盘?
家园 同意陈大结论，不过大涨也不可能 按照目前的家庭平均收入看，房价和平均收入比大致是7-10倍左右，这个比例是比国外高（3-6倍），但是，国内消费习惯不一样，而且收入的上涨还是可以期待的，如此，老百姓买房的动力还是存在。而政府，目前看来，只要房价不是暴涨暴跌，就是最大的胜利。
个人感觉，高端的，地段好的房子肯定还是会涨，和其他地段的差价也会跟国外靠拢（在国外，好区和坏区房价差距可以达到2-6倍），但不好的区就会涨的慢一些。
从长远看，有钱的，还是考虑在好的地段买些好的高端的房子，长期看，升值还是有保障的。当然，像以前那样短期暴涨也是不大可能的。当然了，有能力的，在国外买点房子，也是一个很好的投资，不过，要看准了，别被人剪了羊毛。建议到有人口和经济增长潜力的国家去买。
免责提示：兄弟昨天刚在杭州买了一套房，期房，15000/平米。自住。LD极其高兴，以后可以有自己的家，不用一家人挤在在老丈人65平米的房子里了。
家园 尽管不愿意，但是事情恐怕就是这样。送花得宝 恭喜：你意外获得【通宝】一枚
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家园 按照你这个算法，全国有多少储蓄 就有多少购房的购买力？
中短期你的观点是正确的，最近看不出有房价强力下行的动力，因为政府还在做局，资金还在往房市流动。
但是长期看你就不要太乐观了，上周末还和一帮大开发商在一起，发现他们纷纷在转海外矿业、境内旅游地产行业这些领域，看得出他们自己对现在的高房价都不是很舒服。市场经济就是市场经济，规律是不破的，就是供应和需求是对应的，当一个商品脱离了其供需体现的实际价值而只有投机价值，那么下面的趋势是下行到甚至低于其实际价值。
家园 政委能否分析一下中小城市的房价？ 谢谢：作者意外获得【通宝】一枚鲜花已经成功送出，可通过工具取消
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家园 中短期内房价确实下不来 但决不是什么改善型购买力十分强大这种荒唐的理由，投资型需求才是楼市最大的需求！地方政府，开发商以及高层对于维持高房价显然已经达成共识，至少目前是这样，他们才是真正的推手！至于什么钢需，城市化纯忽悠，这些所谓杠杠的需求中有多少是有效需求？不管有多么迫切的需要，没有能力购买那就根本不构成需求！上海目前楼房均价20000，平均工资3292！刚需能有多钢？
家园 刚需还是很大的，改善型力量很大 一般几年前十几，几十万买的小房子，现在都升到1，200w了，而这点贷款对于有正常工作的人来说应该也还的差不多了，将这个卖掉就有1，200w的现金，再贷款买更大的房子，你看这个购买力有多大。
还有上海3000多的平均工资？大概是将所有的农民工也算进去了吧，不要太纠缠在这个上面，这个是用来算社保的，一般国有企事业单位是有很多的隐形收入的，而且上海每天最多新增供应5w平，也就500套左右，上海2000w的常驻人口，只要Top10的人有购买力，房子一样一下子就没了。