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主题：【原创】房地产市场浅见和政策走向预测 -- Chieftain
家园 【原创】房地产市场浅见和政策走向预测 一、全国而言，房地产市场荣景可以持续，是boom,不是bubble。从1997到2004年，城市居民购买房屋的能力是在上升的-以80平米的二居室为例，平均房价/家庭可支配收入比从8.7左右降低到了7.2 （国际水平是4-6）。
二、上海的房地产市场投机比例过高，从1999到2004年，同样以80平米的二居室为例，平均房价/家庭可支配收入比从7.2左右飙升到了10.3（这还是根据政府数据的估算），已经是地产泡沫的前奏。我相信中央各部门对此已经达成了共识。总理3月5日的工作报告提出要重点控制房价的上升，应该是有所指的。上海3月6日宣布对持有不超过一年的二手房交易征收5%的营业税（实质是资本利得税）既是给中央一个交待，也是对市场投机进行温和地规劝。但我觉得收效不大，可能还会适得其反，当然取决于有没有后续措施。
三、上海的问题是市政府投鼠忌器：一来房地产业地位重要（8.4%的2004 GDP,超过20%的同比增长），二来政企不分，部分政府官员和地产业已经形成了利益共同体，沆瀣一气。具体的表征是土地市场极度不透明，房产市场炒作日炽。
四、中央警告完上海后，还在观察和等待地方政府自己下决心清理门户，市场投机分子能有所收敛，但中央耐心有限。中央的出发点是对投机活动要坚决打击和惩处，对真实需求又要保护和支持。
五、土地政策方面，光念“紧字诀”是不够的，一定要强调土地供应和交易市场的透明度，让地产商和居民能对未来形成正确的预期，而不被投机气氛左右。做到这点不容易，腐败最大的温床就在土地市场。
六、信贷政策方面，2003年央行的121号文件出台后房地产行业一片叫骂，后发的国办18号文让121成了一纸空文。从事后看，央行的判断是正确的，有必要重新祭出来。不过，121号文也存在可操作性不强的问题，比如：适当提高第二套房的首付比例，谁知道你有几套房？各商业银行应该看清形势，谨慎房贷已自救。
七、税收政策方面，同意中金公司的建议征收级差资本利得税。上海的5%是毛毛细雨，20%也吓不退投机者，美国是征39%。
八、人民币汇率政策要稳住，不微调不行，但2005年升值不能超过5%。
九、利率调整，对打击地产泡沫不是最佳选择，对于稳定物价还是有必要的。我看3季度或4季度调27个基点的可能性大。
元宝推荐：四月一日,家园 长期通货紧缩政策，中国经济对照全球经济的欣欣向荣 房地产市场近期没有可能下降。除非人民币大量贬值。但这又不符合宏观经济形势下的国民经济情况。贫困人口又多。发展不平衡这些招数也都失效了。调整利率根子上讲不过是减低银行风险，增加银行收入。增强银行抵御风险能力。增加投机成本，压缩投机空间。减少泡沫粉碎时的打击面。进一步勾勒出勇敢者的游戏入行守则！
而房市相对继续进入一个盘整缓步上升的局面。
家园 高价出售土地合理吗? 不合理！因为：土地是国家的，国家是全民的，每一个公民都理应拥有属于自己的一份土地，既然那是理应属于自己的土地，当然应该是免费的。为了得到这属于自己的土地却要拿出自己一辈子的积蓄，实在于理不通。
所以,用于盖住宅的土地，应该是免费的。同样是中国的公民，应该有相同的公民权，农村的农民可以分到一块宅基地，城里人为什么就不可以？
家园 所以没有人出售土地呀。 出售的是使用权而不是所有权
家园 关于土地 齐MM的想法是非常好的，可是不太实际。
土地是属于全民的，全民都应该拥有土地。每个人都应该有自己的土地，在上面安居乐业，盖房子、修花园。这样的想法很好，可是并不现实。
首先土地怎么分？谁拥有那块土地才公平？当年农村实行土改，但是现在主要问题集中在城市，城市土地分配远比农村要复杂。一栋楼房的住户可能是一片四合院的若干倍，但是占有的土地是一样的。黄金地点的土地明显比偏僻地区的土地利用价值高，但是如果不通过市场化手段如何确定内在价值？苏联解体时，所有国有企业都实行私有化，结果并没有带来平均富裕，而是财富集中，诞生了若干富可敌国的新贵。平分土地很可能出现类似的结果。
其次，分完以后如何利用？准不准许买卖？准许买卖就必然造成土地兼并，不准许就会造成土地利用困难。每一个城市居民都只有几平方米、十几平方米的土地，想大规模利用（比如盖楼房）显然是非常困难，要和每一个住户谈判，大家达成一致楼房才能兴建。楼房盖好以后，仅仅允许原住户搬入，自然万事大吉，如果有原住户搬走、新住户搬入，土地问题怎么办？
在中国历史上，土地一直是第一位的生产要素。古往今来，只要有私有制，土地问题就从来没有解决好。不允许交易，生产无法发展；允许交易，必然带来土地兼并，然后就是社会矛盾积累，最后改朝换代。
今天的土地政策，实际是政府以全民的名义向土地使用者征收土地使用的费用，然后把这些钱用于财政，相当于花到全民身上。当然，效果并不好。许多出让土地的财政收入并没有真正的流入最需要财政投入的低收入阶层，而是被浪费了。不过，现在确实很难再有更好的财政流转方式，也只好如此。须知，许多时候的选择不是在好与更好之间，而是在糟与更糟之间。
资本主义初期，财富的集中是必然趋势。这是客观规律，国家所能做的只是让这个趋势尽量平缓一些，不要造成剧烈的社会动荡。中国今天也有这样的趋势，但是相对缓和一些。
经济学只是解释人类社会为何如此，而并不从道德或者人性上判断人类社会是否应该如此。一项不合理的背后，往往避免了更多、更大的不合理。
家园 齐MM难得来, 嘟着嘴做啥? 快拿把花消消气. 家园 关于中国的土地制度 这个问题，齐MM不好这样子慷慨激昂滴。
首先，国家并没有出售土地，因为按照咱们的宪法，土地是不得买卖转让的。可是后来搞开社会主义市场经济，觉着老是无偿划拨国有土地让人使用太没市场经济头脑，不卖白不卖嘛，划不来呀，咋办尼？有聪明人提议：修宪吧！于是88年就修正主义一把，宪法中关于土地就多加了一句：土地的使用权可以依照法律的规定转让。接着搞出个城镇国有土地使用权出让转让暂行条例，几年后又再正式制定了土地法，就这么着，国家名正言顺地可以依法把国有土地使用权按质论价出让给使用者啦。
目前国内房地产的土地使用权性质，简单的说大致分三种：
1。出让/转让的国有土地使用权(按用途性质分40-70年不等)；
2。划拨的国有土地使用权(无年限，多为早年国家免费划拨)；
3。农村集体土地使用权。
三种土地使用权的土地权属：1和2属国家所有，3属村民集体所有。
土地上的房产：1之上的可以转让；2之上的，可以自用，转让的话需补地价转为出让地使用权性质方可；3之上的，可自用，转让的话需先申请，经批准由国家征用转为国有地，再办出让手续。
(这是前几天给小梦同学的板书，这里再抄一回)
