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主题：【原创】关于全款买房,读者们动动脑子 -- 迷途笨狼
相聚在河里不容易，希望每一个河友都别接最后一棒，已经入场的抓紧逃离，一边逃离一边高喊房价不会崩盘的不在其列。当然如果认为我说的不对，用严禁逻辑和数据反驳我，让河友们提前成为有房一族也不错。话已至此，不会再过于赘言。
作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
全国存款和货币发行总量才多少?因为种种原因，M2事实上能调动的流动资金比例恐怕极其有限。能有几成资金进房市？按目前房价,够买多少套?北上广深航少说200万一套。资金这么多最大来源还是政府金融政策，外面还有多少游资敢入房市？崩盘后进场资金基本都套住了，全款买房的暴发户有几个？用杠杆作用，崩盘拿老本还贷吧！
营业税这么高，二手房交易比例还这么高（有反驳我的网友说深州和一手房交易比例是10：1），这正说明有脑子的正在抓紧离场。大部分城市新房供应量基本是逐年增长的，每年售楼数据在房产局网站有反应，新房空置的只会越来越多！
至于所谓“钱毛了”找保值途径，多数人的工资和房价比是最好的说明。另外，建筑成本和地的成本基本透明，不用说几年前拿地，即使去年，每个区的平均地价网上也很清楚。去掉“地王”，多数地价成本更低，还不算容积率。房价里面，主要是建房本身带动其他消费，认为政府卖地鼓起的荷包高形象工程是也没什么不可以。虚高房价限制了内需！作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
2011不崩盘就来不及了，一是换届，二是出逃，三是屁民上当，四是民怨沸腾……现在能套的套差不多了，再不收网大鱼就跑了，然后跑到别处兴风作浪。暴跌是消灭流动性，拉动内需、调节存量分配、收买人心的最佳手段。白收的地产、房产+物业税+加息收入是更好的财源，也是削藩的需要！暴跌50%-60%的实验已经做过了，房价暴涨更多是超量货币投放和炒作的结果。暴跌是消灭流动性的最好手段，陷在里面的一劳永逸的消灭。暴跌50%，多数无房族还是买不起，不过买得起的会增加。另外个人判断，先崩盘再加息，首付少不代表后续还贷压力低。另外，一二线部分楼盘价格至少腰斩才能稳定在第一个平台，以后阴跌明跌暂时不好判断。笨狼坚信2011上半年必跌，否则不会这时候发这类文字，可惜没钱投资阿，等着预测准确上演，心急如焚的开发商给我送钱。
黑灯率、空调安装情况几年前我就专门注意！很高兴，专业开灯放水公司服务前，黑灯的越来越多！读者们自己调查本地情况就是，一是连续几年的黑灯率；二是钢铁产量；三是房产局公布的销售量，免得大黄腔们理直气壮的胡扯！房产局公布的成交数据远远小于房展地图供应量！看舆论导向，崩盘在即，读者们自己搜索，原贴和谐了，转载还不少，开春前我继续发几篇更给力的！
我的预测跟同情无关，靠房产融资的小企业也值得同情，但不是任由房价肆虐的理由。抢购越多越好，只要不怕物业税。09年高房价更多为了中小企业融资需要，不会有第二次了。 08年借高利贷的开发商还上还能剩多少流动资金？即使有09年几万亿，要拿地，要补窟窿，年初银行的“三办一指”已经卡死了中小开发商挪用款项的路子，1年用的钱也少不了，成交量上不去……开发商不差钱，就不会跑香港接受条件苛刻的融资了，几个月万科兼并的不少。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
关于土地拍卖，转几段——
“是不是看清了艺术品市场的交易规则，持有人通过多次的拍卖，不断地将持有物成交价抬高，直至标的物达到相当的高位，再一次的拍卖，最终会有一个傻瓜，相信该标的稀缺性及潜在价值而买单。对敲无处不在！！！”
“央企在京城四处标地王。标地王的过程中推高了其周边的房价，但这不是标地王的根本目的。央企标出的地王，相对的违约风险要比民企小得多。而这种对敲过程中，如果哪个民企跟进，未来将可能把它过去十余年累积的财富一次性被洗白。厦门某知名地产商，过去十数年积累的财富已经达到了数十亿，而今感叹过去十来年所赚的钱，还没有围着他转的售楼小姐们多。如今要他拿出个三五千万，恐怕他已经拿不出来了。银行一断贷，就不是会不会死的问题，而是什么时间死的问题。”
土地开发了再说不可再生，圈起来不开发等着回收就是，尤其未来两年！2009-2010经济适用房、保障房都完成了？房产商智商怎样不清楚，本地不少开发商公开信箱是废的！这几年开发商这么赚钱是智商还是背景和大气候导致？既然智商这么高，n年不交房甚至不动工老板携款外逃的的真聪明阿！几年前具体哪个楼盘成交几套还敢显示，后来只敢提供总数（包括了二手房）了，开发商还是洋相百出！不止一家咋呼成交XX%的，全市连着N天加起来也没一个楼盘那个数。过了几个月，咋呼卖光的换个名称继续登售楼广告。
房产商是媒体的衣食父母，捂盖子远远多于揭短！这几个月不少开发商都主动找广告公司要媒体了，成交量还是上不去！
笨狼看法，2009的高房价其实是帮助民营企业融资的有效举措，没几套房子的老板，有但肯定不多，在2010年“三办一指”前，资金困难是可以拿房产抵押的，抓住这次机会等于抢占了起跑位。如果不缺钱（甚至缺钱）不缺房还幻想通过炒房（尤其是贷款）赚钱的，（至少房子）恐怕就难逃一劫了。
这七、八年最高房价集中在浙江上海（还有广东？），一方面是收入比较高，另一方面是融资手段，不仅仅指政府财政，这里不考虑自己卖给自己从银行（其实是全国储户）诈骗，也是民营企业融资重要一环，房贷和民间实际借款利率差太大了。和吴英等人搞得“集资”比，实际影响大概更大，对当地成气候的中型老民营企业集群影响最直接。缺少流动资金的中小企业，大概都会有意无意的卷入。如果谁能提供相关房产企业非建筑和购地的资金流向就清楚了，其次才是房屋抵押，当地小规模的高利率集资要是涌向传统实业是难有那么高的回报的（相对集资的高利率）。如果资金用于生产，是合法但不合理的擦边球，如果涌向炒作，政府不采取行政手段也许可以发大财，但对其他地区、本地区做实业者和全国人民都是灾难。被纠出的很多集资者、很多向这方面学习的地方政府大概只学会坑银行和当地人民了，炒作也是接最后一棒，享受了这么长时间的金融放任，该收网了……
届时，以前得益越多，损失越大，踏踏实实做实业（却不出集资款）的反而可以发财，因为“刚需”即将解放。作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
这几年活跃在媒体和天涯网站的，有在各类“中小企业家”会议上不断的推崇豪宅，反对把实业做到极致的“叫兽”，有小骂大帮忙的白脸“专家”，有力推黄金长文却缺乏严禁逻辑漏洞百出的伪左，还有准确预示房价即将崩盘的新人……不知道幕后资本（感觉是有组织的）究竟是谁？很多对经济、营销看得很透，这两年相对沉寂的真正的观察者却是默默无闻（不是我，呵呵）。
所谓舆论导向，不管范围大小，多数是既得利益者发动和操纵的。多数所谓“非主流”舆论也不要盲从，凡是不被大众媒体或大众屏蔽的，多数是伪装“非主流”，名头只是包装，或者只会教人堕落，对向上有害无益。武侠小说中，那些大侠成功的关键一步要么有好师父，要么得到武林秘籍，不过成功后并未广为流传，传给徒弟往往也留一手，就算良材难得，庸才略加指点也是好的，他们都这么自私，何况一般人。子曰：“巧言令色，鲜矣仁！”那些人品不好的家伙，即使有点水平，也别指望会真心教你。即使水平人品都不错，除非水平或地位相差很多档次，你又不惹对方讨厌，学校以外才有良师指路的可能。因为责任心和野心导致的敌人和攻击，使你成长的最好老师，互相为敌的英雄“猩猩相惜”是必然不是偶然，毕竟，能指路的良师可遇不可求。
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同时供两套房一辆车，每个月基本支出超过总收入5K的。
准备借助信用卡混到房产证办下来，然后卖。说是就算房价涨10%吧，也差不多能赚他一年的工资了。
就像忙总说的，俺们中国人民追逐财富的热情非常高涨滴。
加息后不知道够不够花
抛售也要赔几十万
我反正有房子住，贷款还清了，一套而已。再涨我也不打算买，和我没关系。跌的话，跌个30%左右我就出手贷款再买一套，必须的。
个人认为物业税会在崩盘后
先加息
不过两套房子应该没什么
房子不是股票，买卖周期短，现在的董事会哪个没有利益在房地产里？如果要出货的话，两年三年都不一定拉得干净。再说高房价是现在的焦点问题，弄得好是政绩，弄不好就会是火山爆发。我敢说现在暴跌，明天社会就动荡，我周围被房地产套上的人可多了（我本人还没有买房）。我都能看到，国家能看不到？社会动荡了，董事会怎么逢高出货？说这么多，不是想给地产鼓吹，只是想说，地产会跌，但暴跌不会出现在这届政府手里。要跌也是下半年的事情（缓慢下跌，东京的房价可是磨蹭了20年），上半年弄不好还有暴涨（要多次加息以后形势才会逆转，上半年银行有放贷的冲动）。自住刚性的房子，只要贷款支出+养孩子的支出不超过纯收入的1/3，买就买了。要不就死挺（我就是其中之一）。不要喊空口号，也不用看空置率，中国的房地产不是个供求决定价格的市场经济。
关键是什么时候暴跌套死里面的钱，这是我的出发点
个人认为2011上半年最合适
下届成员恐怕都愿意提前引爆
另外最高层的关系者，最迟2009早跑了
日本暴跌，不是说有的楼盘一年跌7成吗
加息后还贷压力要上升几倍？
温最近发话很明白，先租房，还会调控
首先我个人反对房价上涨。
不过牛刀——最坚决的看跌派，跟任志强打赌，也打输了。
http://www.taofw.cn/blog/view_blog_OTQ4NjM=.html
有人说，1年时间太短，起码要5年。试问谁能预测5年后的事儿？连耶稣基督都不能，何况经济学家？
我预测的截止日期才半年，2011/6/30截至
从08秋或09秋冬算也不到三年，之前从没发出这类声音
确信存量和在建数量严重过剩，严重通胀，才明确崩盘结论的
牛刀就是小骂大帮忙的同盟军，除了部分数据，结论反着看就是。还有郎咸平，一边讲危机，没有办法，一边骂新劳动法，鼓励买豪宅
他们声音这么大，幕后资本究竟是谁？
任志强带头“从了”才是心里话
大名们其实金融危机爆发后就走的差不多了
但愿会像您预测的一样，否则我朝麻烦可真大了。
吹泡泡总有吹不动的一天。
毛主席说过：“没有调查研究，就没有发言权”。中国古语说的好：“百闻不如一见”。
中国房子要不要大跌，我不知道。未来的事情谁也预测不了，能预测半年内趋势的估计那是神仙。但很多东西，你光听是不管用的，要亲自去看，去观察，去一见。
济南前几天有个叫重汽 翡翠清河的新盘开盘，老婆公司里一个同事去买。他比较有钱，也有路子，当时以为自己买大户型应该能买上，没有找关系。结果开盘的那天，秩序很混乱，许多人当初花钱买的是100以内的号，结果有找熟人的用700多号的号去先选房了。最后炸了锅，买不上房子的人把马路给堵了，售楼处貌似也砸了。那哥们到没参与，回来抓紧去找关系了，二期开盘的时候直接去交钱。
那个楼盘8千多的价格，离市中心也不很近。开发商也许会雇佣“托”，但雇来的“托”应该不至于因为买不上房子去堵城市干道，非要闹到警察，武警都来。
实际上现在的政府也好，开发商也好，买房者也好，那个是傻瓜？“从南京到北京，买的不如卖的精”。开发商押上身家性命开发？这种的我知道的不多，大多是在有意向的时候就开始运作。地还没批下来，已经去运作在一些好单位比如医院，事业单位，金融机构里进行内部认购，团购了。
一个地产项目，从设计，批地，开发到交付，5年是很常见的。大部分开发商，图纸还没画，就会运作团购一类的，就能收到一部分钱。一般情况下，这个价格会低，但风险不小。开发商如果跑路了，就会血本无归。但一般这种运作都是熟人人际关系，开发商轻易不会跑路。项目没拿到，把钱退了就是了，在手里压一，两年，利息也不少。等到你看到工地，开始拆迁的时候，可能四分之一的房子已经有主了。而这时候开发商会用更高的价格运作团购等，等到了封顶了，符合国家法律可以签合同的时候，如果这时候你去售楼处，可能发现大家都是带着合同来的，真这时候买的不多，而且价格高。
当然，据我观察，保利，恒大一类的可能更倾向面向散户销售，这样价格高，利润高。但资金成本很高，政策风险大，小开发商一般不这么玩。
房价会涨还是会跌，只要是靠市场定价，那么市场总会形成个价格。我们也许可以多去逛逛售楼处，多去转转中介，看出其中的某些趋势。
网上很多东西，还是要自己来分析，思考的。很多人说日本如何，日本1990年房价总额20万亿美元，是当年日本GDP总额5.95倍，是美国当年GDP总额5,8033亿美元的3.5倍。日本1990年人口1.2369亿，人均拥有的房产价值超过16万美元（注意，是1990年的美元）。日本1990年住房套数超越家庭总数。
2010年，中国GDP估计37-38万亿（实际估计应该已经接近甚至超过50万亿），中国人口超过13亿，而中国在2010年，有暖气的房子也就40亿平，考虑淮河以南基本不需要供暖，中国现在能称得上配套完善（北方要有供暖，而在东北，内蒙，新疆城市供暖可能是生活必须），可以出售，没有产权问题的城镇住房估计超不过100亿平。套数估计也少于1亿套（中国140以上的房子还是很多很多的）。
中国2010年房价总额能有多少？北京四环内，上海静安，深圳，杭州市区可能是都很贵，但中国还有2500多个县城，无数的乡镇，还有几亿农民卖不了几个钱的房子。按官方数据，城镇人均住房面积33平，农村37平（这个近似值吧），城镇均价算5千吧（从全国角度，估计达不到），农村算1500吧（站在全国角度，估计也是高估）。 城镇人口按5亿算，农村按8亿算，5*33*5000+8*37*1500 约在120万亿-130万亿之间。这个数字估计已经是高估了不少的数字了，就我所知，中国百强县的县城里除了浙江大部分县城5000都能买到房子的，而剩下2000多个县和无数个镇（也是城镇户口哦）2千，3千才是主流。
比如山东省
山东省算沿海省份了吧，虽然不富，也不是穷省，全省均价也是过不了4千的。这样看，全国城市均价过4千的可能性几乎不存在。
即使是120万亿的总房价市值，也就是人均的房子值不到10万。在中国这样一个GDP快速增加，建筑工地工人日薪都趋向突破200的时代，这个数目真的很可怕吗？而日本在1990年，以美国一半的GDP,40%以下的人口，房价市值达到美国同年GDP的3.5倍。而2010年的中国，以美国4-5倍的人口，名义GDP是美国小一半(实际就没谱了，发电量今年已经超了，作为对比日本1990年发电量8573亿度，美国32028亿度）。而中国房子套数估计也是美国的4-5倍，中国房价总市值现在估计还超不过美国的GDP 14万亿美元（超过100万亿rmb). 由于中国人口是美国的4倍以上，即使中国房产估计达到美国人的四分之一，中国房产总市值就可以超过美国，而日本1990年单套房屋的市值（20万亿美元，4千万套，套均50万美元，美国1990年9万亿美元，1亿套，套均9万美元）是美国的5倍以上。
这新数字也许枯燥，也许有水分，但同样的，数字也能告诉我们很多。
80年代末期价格闯关的时候，鸡蛋价格也曾经暴涨过。原来便宜吗？实际上不便宜，只是用鸡蛋票把需求控制住了，一般人家轻易吃不到鸡蛋，或者舍不得拿粮票去换。那个时候我还很小，但能记住常遇到啦着小车进城拿鸡蛋换粮票的。
我们现在想想，以前的房子便宜吗？一个工人或者学生从分配到一个单位到能分到能放开2张大床的房子，需要多少年？90年代大学教师住的筒子楼很遥远吗？
从80年代到90年代到2010年，彩电，冰箱变成了白菜价，为什么房子不行那？这个问题很好回答，紫禁城的龙椅的价格是因为这把椅子的木头值钱而值钱的吗？如果紫禁城太和殿的龙椅能有1万把，也许那些宫廷戏里的争夺就都没有了。龙椅只能有一把，分布在龙椅周围，一品，二品，三品一直到七品的座位也是有限的。而离这些座位近的地方，就会有更好的环境，医疗，教育和治安。而这种差别，不会因为生产力的发展就能改变。最好的老师，最好的医生和龙椅一样，只能有一把，想坐的离这些近一些，总要有代价的。
"我周围被房地产套上的人可多了. "这正是ZF期望的. 08年底为什么政府会出来救? 是因为很多开发商 炒房的被套住了, 这其中的很多都是利益集团的对外联系人. 真的出货差不多了, 都套到普通百姓手里了, 就是要暴跌的时刻了. 普通的上班族, 就算房价暴跌了50%, 也只有老老实实还贷 安安心心打工的份. 除此外你能做啥? 秀才造反十年不成.
呵呵, 很多人都这样说, 跌了我就再买. 那是因为房子以后都涨上来了. 基本每人亏损过. 股市到2000点时候, 绝大多数人都等998了. 像股市那样宰上一回, 炒房的就老实了