主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong

现在三四线城市土拍几乎冰封了，偶有成交，仔细去一查就会发现大多是自己的城投拿的。

不过就这种状况了，地方政府的土地价格依然不肯降价，当然这里面牵扯很多，也不是谁说下调就能下调的。

国企没啥好担心的，国企可以等保障房项目启动后做代建，虽然利润低点，但是勉强维持没有问题。

但回收价格就很有讲究了。

市场价那是不可能的，不然办事的和签字的可以直接去踩缝纫机了。

完全按建筑成本+微利（也就是自建保障房，意见中明确定价那部分描述）可能性也不大。肯定得溢价一点点。

在房地产业供于大求，必然会有大量房企退出市场的当下，拭目以待吧。这不是在帮他们出货，是在帮他们出殡。

你觉得现今的中国政府能干成什么事？

可以突破芯片研发制造不？

可以打破美国的高科技围堵不？

可以实现数字化基建及未来应用反超不？

可以实现新能源汽车弯道超车不？

可预见的未来可以进军外太空（譬如登月）不？

一带一路可以成功不？

如果上面这些他们能干成，为什么不能继续相信他们可以搞定房地产改革？

宋江反复提醒国家有法度。李逵怒道：法度，法度，若都依得，天下也不乱了。

古今中外立法的本意初心都是为了解决问题。中共最大的本事是执行力强，世界第一。但事情做起来才发现，总有使不得做不到的地方。

咱们慢慢观察这个事情的发展。

可以突破芯片研发制造不？

可以，但不一定按计划

可以打破美国的高科技围堵不？

可以

可以实现数字化基建及未来应用反超不？

可以

可以实现新能源汽车弯道超车不？

可以

可预见的未来可以进军外太空（譬如登月）不？

可以

一带一路可以成功不？

将被定义为成功。但是已经失败，原因是极大促进了印度的工业化，而印度公开把中国作为敌人

如果上面这些他们能干成，为什么不能继续相信他们可以搞定房地产改革？

三个原因。1，上述能成功的问题都是技术问题；2，这些技术问题的关键是组织不超过百万人的研发团队进行攻关；3，而攻关由自己的研发团队指挥，不受最高团队直接指挥。而房地产改革是几亿人不同利益的博弈，又在中国各地的复杂自然和人文环境中进行，所以最高团队搞不定。

任何不解决土地财政的房改方案，都是空中楼阁，必然遭到地方政府的阳奉阴违。

说两个不好的消息：

1、万科美债要爆雷。收益率60%，就是说赌如果明年三月万科到点支付的话，收益率是60%。这么大的好事，可能吗？

2、近两天的新闻，河南汝州一妇幼保健院员工500多人集体讨薪；广东汕头一家卫生院员工在工作群里因喊发工资被威胁……说明啥，基层财政见底。

现在的问题和当年的日韩台完全一致：并不是房价虚高，而是人口在急速聚集。

如果从全国平均来看，大部分中小城市房价基本还好，县城房价不光底，而且基本有价无市。 农村很多的自建房基本可以确定未来的命运就是荒废。

农村的年轻人进县城，县城进中小城市，中小城市进省会，省会进一线。下一代人继续重复这个爬梯子的过程。 这是一个指数函数，而20多年就是一代人，所以收敛的很快。

对于已经处于梯子顶端的人来说，趁机收过路钱是最好的办法。于是北京的小破老买到5，6百万。 你在乡下开一个企业拼命一辈子恐怕也挣不到这么多的利润。所以，在当前的情况下，谁才是真正的资本家？

资本只是单纯的逐利而已，其实资本反而是最善良的，因为他只认钱，没有别的私心。 因为大家都有往上越迁的动力，所以掏空钱包去越迁，早上车早省钱，晚上车上不去，如此而已。 房地产企业的暴雷并不能打断这个趋势。 只能是未来有买房意愿的人对期房越来越谨慎而已，甚至回到买现房。 人口下降不要紧，全国可以一半的人口集中到几个大城市，所以还早得很。

不打断从制度上大城市对优质资源的垄断，房地产问题是无解的。 真有解了反而是灾难（经济崩盘了，大城市也没机会了）。

但是搞不定专利领域知识密集型主导的事件，诸如什么芯片产业、汽车产业，芯片大溃败在河里算是神贴了。

那就说点近的吧。

扶贫搞得定吧？？

疫情突发，一声令下全国禁闭，三年时间动态清零，搞得定吧？

疫情尾期的得失河里有争议，这个贴里就没必要继续争议了。但结果依然是三个月全面开放，也算是效率奇高吧？

这几个吧，检验的是土共在组织性、纪律性上还是高度统一的。

而过去10多年来，随着互联网各种言论的百花齐放，各种利益腐蚀，土共一度有基层组织涣散、中高层失控的风险。可喜的是这个组织总是有些人能冒出头来，凭时借势再重新组织、凝聚起来。【整党】是后续一切事业成功的关键。所以跟 @审度 聊起来时，我总认为不能 【刻舟求剑】 的看待政策与未来，我对前总理和前前总理的【遏制房价上涨】就很嗤之以鼻啊，唯独对现在这次改革觉得有点看法。

当然，你有你的看法，后续不再争论这些了。包括 @燕人 提到的，他觉得是否能严格执行是存疑的。在公司里面做过的，都会明白，执行过后必须有复核，有考核，有奖惩。如果没有这些，那政策就是一句空话，执不执行，执行的怎么样是薛定谔的，而【整党】、重塑党的纪律和作风建设，干的就是这个事情。

这个看实际执行情况吧，各地政府能力或者想法不同，可能会有较大差别。长三角可能会好些。我们北方怕是不乐观。

讨论的基础都不存在了

楼阁。

他们说的没错，但请不要孤立的看待一个政策。

这种改革，岂能是一个政策覆盖全部的。这必然是一系列改革串在一起的。

这个《意见》，仅是深圳试点后，国家版政策的开篇。后续必然有一系列相关政策配套。

就如同医改，最先出来的是【集采】与医药反腐的长期化，这些根本不是重头戏。重头戏是紧接着的DRG。这后面马上衔接的是医生薪酬体制与职称体制改革，全面的医保支付改革。与之配套的，还有医药领域全数字化流通监管改革，往前更早追溯，还有一致性评价等等……

当然首先是完成工业化能够有条件聚集。

在一定范围内，人越多越省钱。比如快递小哥在一个全是30层大楼的小区里，走路10分钟的距离，送的户数比农村走一天送的都多。正儿八经让一般人吃得起外卖热饭，可能只有东亚这种高层住宅林立的大城市才有戏。其他的超市、学校、医院等生活设施都是在人口密集区大大提高效率。

就业当然也是一样，上下游企业如果聚集在一起，能大大节约物流和人员交通成本。

这么看，中国大城市还有很大潜力。长珠三角两处搞成扩大版鲁尔区，东北、西北各搞一个东京出来 ...

非要真的富起来了，宁可花钱买闲适的时候，才会搞小城市或者乡村为主的居住模式。非要等一身肌肉的帅气保安比王思聪好找对象的社会阶段不可，中国离那个目标还远。

先参考深圳市试点。

2016年深圳人才安居集团成立，然后开启深圳市保障房试点。相关信息，在去年底的主题帖里面有提到

【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年

我们举个深圳市人才房的案例来说明一下，人才安居房现状，对深圳市商品房的挤压。

【首先注意一下，人才安居集团的业务运作，与国家版《意见》中，日后保障房项目运作会有不同】

1、人才安居集团的土地来源源自土拍。而日后【自建】保障房项目土地来源源自划拨。

2、人才安居集团人才房定价，在周边商品房价格的60%。而日后保障房价格【配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定】

3、人才房10年内不得上市交易，但10年后可自由上市。而保障房永远封闭，不得上市交易

譬如深圳2020年的第一场土拍，4块地中3块被人才安居集团拿下。其中、A122-0364宗地  宝安西乡铁岗（位于深圳市宝安区西乡街道） 土地面积34573.75平方米。有11家开发商参与报价，最终由深圳市人才安居集团有限公司以21.17亿竞得，配建人才房面积57200平，楼面地价约1.46万/㎡，可售楼面价约2.68万/㎡。

该地块建设为 深圳【安居鸿栖台】。该项目于2023年9月9日15:00至2023年9月15日18:00期间进行认购，配售均价为42900元/平方米(按建筑面积计算，毛坯价格)。因为周边二手房，如越秀和樾府，指导价在8.4万/㎡左右。

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就这样，深圳人才房对当下深圳新房/二手房已经造成了巨大的压力。

深圳的炒房可是相当严重的，据一些分析认为，现在很多上车人才房的，都是看中以后可以上市交易才上的。而我们说全国性的【投资需求退潮】，但深圳是个特例，他们的投资需求体现在对人才房的投机上。

但是如果按国家《意见》新规，可想而知，类似【划拨】土地后的【配售价格】，将会对周边商品房造成怎样的影响：划拨土地不需要土拍，国内小区建筑成本普遍在3000-4000元/平，基本不会超过5000/平。

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我们很早前提过一个看法：未来房市如何，一看雄安，二看深圳。

现在新政刚下，深圳基于《意见》的保障房，快的话明年初，慢的话明年中即会上市（新政出台前已规划销售的不在新政影响范围内，所以本月深圳很多人才房仍在配售中）。

当其价格仅为周边新房的1/3乃至更低，这将彻底击垮试图【套利】、【投机】的需求。

把整个房市放到一起讨论肯定没有讨论基础。

未来除了北上广深，估计都是供大于求。