淘客熙熙

主题:想一下房价 -- 保胜卧虎

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家园 想一下房价

本来是要回wrabc那个帖的内容,单独发个帖,以后抗铁牛的时候好继续帖。

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前些年相信了那些空喊房价泡沫论的跳大神忽悠,影响了我对房价的判断。

我现在对房价的长期走势(十年)倾向看多。悲催的是我现在想买也买不起了。

这几天想了下房价,目前的认识是:

1.房价相关的第一大因素是人均GDP。

2.只要人均GDP每年保8保7,房价就崩不了,长期来说还会升。

我拍脑袋计算的公式:

二线中以下普通城市: 均价=人均GDP/8

一线的北京、上海、深圳翻一番,除以4。

二线强和准一线系数为4到8之间。

(以上一二三线以房价划分,经济结构非主流的城市除外)

拍脑袋的购买力人群划分:

收入低于当地人均GDP的2/3的,不具备买商品房能力。

2/3到人均GDP之间的,购买力为单间配套或老旧一室。

超收达到当地人均GDP的为有购买力人群。

(同样的,以上划分,北京、上海相应翻倍。)

(以上收入未婚指个人,已婚指夫妻共同收入)

劳动人民不好过,结构设计不会把商品房做福利的,福利只会是经适房和公租房。

上面的拍脑袋公式是我这两天很花了点脑力想的,大家可以算下自己所处城市的比值,欢迎批评指正。


本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)
家园 大 胖 子 沙 发
家园 回答自己几个问题即可

1、中短期内房价会涨还会跌?可以分区域、城市

2、人均gcp靠谱还是人均工资靠谱,众数还是算术平均数靠谱

3、收入高的,有多少还没买房?

家园 我是这样看的

1.房子有消费品和投资品双重属性,从消费品属性角度来看,房价波动20%以内是我可以接受的,10%以内是我觉得无所谓的。

就是说,即使我判断房价有下跌10%的可能,我觉得我该买并且买得起的话我仍然会买;当我判断房价有下跌20%的可能时,如果买了房会对我的我的生活状态有较大改善,我仍然会买。

因为那只是一种可能,并且那个可能在我可以接受的范围内。

如同炒股一样,我并不指望自己抄到低点。

2.人均工资来源于人均GDP,虽然有系数问题,但人均GDP的数据容易得到,人均工资的数据比较模糊。所以我用人均GDP来计算,图个简单,但不会离谱。

“众数”是指什么?

3.这个没有统计数据,不知道。

但是中国的城镇人均住房保有面积不到25平,也就是说总供给是不足的,这是我分析的一个基础。

家园 用GDP来衡量房价

有失偏颇,但其实还是有道理的,起码比用工资来衡量准确的多。

GDP不能反映分配的问题,而中国的主要问题就在于分配严重不均,老百姓多数没有享受到GDP的持续高增长。但是,没有分配给老百姓,在房地产市场里面却可以体现。换句话说,房地产市场的现状其实是反映了国内贫富差距的现状。

限购,压住了这种对贫富差距的反映,使得房价不能继续上涨,但是,制造贫富差距的根源并没有消逝,而且这种情况目前还看不到改变的迹象。所以,如果限购持续下去,房价没有富人的支持,不会上涨,但是因为对限购不能持续下去的预期,导致房价也很难跌,即便跌,也是小范围的局部的。

关键在于,限购的持续性。可以肯定的说,取消限购,房价会迅速上涨,但是持续限购,所导致的衍生结果,完全可以推论的。

家园 其实中国的人均收入占人均GDP比并不低

我刚查的,《中国统计年鉴2010》的调查数据,城镇人口的人均年收入中位数为16858.36,平均每户2.84人,就是说,每户收入中位数为16858.36*2.84=47877.7424.

而2009年中国人均GDP为25575

城镇家庭收入中位/人均GDP=47877.7424/25575=1.87

而美国每户收入中位数和人均GDP相当,香港为接近人均GDP。

这样算下来中国的城镇户均收入占GDP远高于美国、香港的。

主要原因是城乡收入差距,城乡收入比为3.3:1,这样城镇人均收入就是全国人均收入的1.5倍。

主帖里有一点我没提到的,其实房价GDP比,应该是算城镇人均GDP,因为买房的需求方是城镇人口。

另外,我觉得,媒体上经常出现的很多用来说明中国经济不合理的问题,和城镇化率关系很大。用中国50%的城镇化率表现出来的数据去和已经完成城市化的发达国家比,自然会得出奇怪的结果。

家园 兄弟还是觉悟得太迟

用GDP衡量房地产,早有人做过研究,结论就是房地产价格越来越高。简单推理过程如下:2000年全国城市建成区面积为2·24万平方公里,当年现价GDP为9·92万亿元,单位城市面积GDP产出率为4·42万亿元/万平方公里,到2008年,全国城市建成区面积增长到3·63万平方公里,当年现价GDP为30·1万亿元,单位城市面积GDP产出率为8·29万亿元/万平方公里,这8年平均的城市土地产出率为8·2%,而同期全国商品房价年均增长率为7·6%,两者十分接近,由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。到2030年,考虑到通胀年均为4·2%,未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算,则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元,GDP产出率为80·6万亿元/万平方公里 。折算下来,如果2008年中国地价均价是2780元/平米,则到2030年就是2·7万元/平米。如果用日本作为对照体系,地价占房价的70%的话,到2030年中国商品房屋的平均价格应该会从2008年的3000元/平方涨到大约3·8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上,因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。

家园 。。。

没人关心,删了,只留结论:

10年后人均GDP比均价的比值会下降

下降率为90/65=1.38,如果现在的系数为8左右,那么10年后大约为5.5左右.

家园 房价,总的趋势是上升的

前提是中国的形势没有根本性的逆转

1,钱是贬值的

2,城市化

3,人口总量的上升

所以说,有房的,就踏实着,没房的就抽机会买

买不起大城市的,就在小城市的买,不管在那里,有个房就行,你在大城市就租房

想想,房子对国人是什么,是个心理依托,哎,有时候想想,人的心理需求比生理需求更左右人的行为方式

家园 智者见智

1、从消费的角度,如果认定要跌,入场是自己找罪受

首付比例增加+加息+限购,暴跌是正常的,不暴跌是不正常的

买房的时候,一定注意增加的首付款利息影响

2、人均工资,多了解一下本地大部分家庭的收入即可,这比统计局的表水分小

3、城镇最低住宅新增面积是钢产量1/4除以50公斤,2000年以来,40亿吨产量,再加上老房子,人均面积远不止25平米,仅仅是新增面积

家园 以上分析都适用于美国,但是美国房子跌了

更不用说1990年的日本,每个日本人都是认为日本房子不会跌的。

但是它怎么就跌了,而且跌了15年呢?

家园 求问:长沙是几线城市?

本小砖准备拍脑袋了~

家园 我认为是普通二线城市

好像长沙在全国影响力表现上只有芒果台。经济辐射范围应该是限于省内。普通二线城市吧。

家园 美国的房价收入比可看作7

用的是常见的被误导算法。

美国2009年数据,4年内房龄的新房价值中位数为22万刀,全社会户均中位数是4万7,比值约为4.7。

再考虑房产税系数,若取消房产税,房价可升值5成,4.7*1.5,约为7。

家园 兄弟有没有考虑过,房地产和GDP的相互推动作用?

兄弟有没有考虑过,房地产和GDP的相互推动作用?

就是说,每年新增的GDP中有多少是由房地产来推动的?

会不会出现这种情况:

房地产涨价---推动GDP增加---推论出房价会继续涨,继续加大投资和购买-----房地产继续涨价---进一步推动GDP增加

形成一种正反馈

问题是如果一旦正反馈被打破,形成了逆向的恶性循环,会不会一泻千里?

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