主题：地产新政出台后，北京某楼盘实地调查情况报告 -- 陈经

4月15日，新政出台，一个北京朋友在西四环某楼盘到三家中介挂出了卖盘。约60平，报价不到160万。4月24号挂出去，正好10天了，情况大致如下。

1. 有7伙人真来看房了，但都是五一前。说好五一后来看的3伙人没来，可能和北京细则4月30号出台有关。

2. 真来看房的似乎全是真有需求的，没有象炒房的。有本地老人想搬到小区和子女同住的。有两外地年青人刚到北京工作，两家人支援100多万安家的。有拿郊区房拆迁费想换到城区住的。

3. 基本都是只看，不还价，不出价。有还价往下砍十多万给全款的，但并未接着认真砍。朋友认为即使让价，也未必能成交，因买家看着不象着急认真的。总的来说买家都不着急，只看不买。

朋友又到楼盘下的中介打听情况，找了6家中介聊。楼盘不大，楼下底商四分之三都是中介，约20家。附近五个小区中介不下50家，中介数量显然过多了。中介也说成交一下不行了，都是看房的，不买。但卖家也不降价，也没有大规模出来放盘，买卖双方都在观望。好几家在4月15日以后就没有一单成交。

通过以上局部情况，感觉北京买家心态完全逆转，目前价格远没有到心理价位。由于没有成交，也无法判断应该降多少才会引发刚需大规模入市。买家应该就是虚虚的观望，不再担心买不着。但刚需买家是真的非常多，如果价格降到位了，是有许多真实需求的，由刚需支撑的底部是存在的。有些城市的楼盘就完全是炒，并没有人真要在那住。而炒家基本完全消失了，新盘成交也普遍这样报告。

而卖家心态还没有逆转，还有一些牛市心态。一是由于刚需多，看房的人不少，指望买家着急，所以一般不肯让价，也不包税费。二是对政策还是习惯性的怀疑，不相信能跌多少，由于实际价格也没跌多少，各种唱多的理由还时常可以见到。三是已经有些后悔，认为错过了卖出时机，有时会盘算可能真要大跌了。

我认为买卖双方的这种心理，是完全可以预期其演变的。刚需其实并不怎么刚，如果有价格下降预期，等待完全不着急，有时甚至会有逼死开发商的想法。卖家慢慢就会软化，形成一致预期，慢慢往下找刚需的心理价位。炒家退场，政策不再戏剧性掉头，后市心理演变并不难判断。

不降到120万以下是不会有大规模的动力抢房子的。。

del

本身就没钱，降个十几万二十万可能就是父母大半辈子的积蓄。。。

买大房子的大都是有钱人，降一点（十万为单位）对于这种人来说一点都不肉痛。。另外不知道您指的大户型是多大，如果是120-160之间的话，脱手也容易，刚好是改善型的人群购买力所在，比刚毕业没几年的小伙子们肯定爽快多了。。。

所以很多有钱人就占住好地方等它升值，不可能不升的，除非所有人都死磕，在60平方的房子里住5口人以上（有了孩子还要祖辈来照顾吧）。。。

反倒是小户型，未见得能升什么值的，本身消费群体就是刚毕业没多久的穷小子们，浑身是铁能打几颗钢钉，如果不是土著的话逼急了人还跑了。。。

从身边有购房计划的人身上看到的一点情况。。。

金融政策得罪人少，但效果也有限。

加税的手段加来加去都加在买方身上了。。。

房子这种生活必需品本身就不应该完全走市场化的路解决问题，不信放开粮食价格试试？一个道理。。。

其实房子的成本并不高......

你越跌他越不买的，你看看08年底09年初就行。。。

这不是在寻找什么刚需的心理价位，不信，你问问潜在刚需购房者，你问问多少钱他就肯定买？看他答不答的出来。

跟风的都是最普通的老百姓，不管是跟跌还是跟涨。

武汉建行执行了房贷政策，家庭单位的2套已经全面执行，第三套基本停贷---特别硬关系除外

有一个楼盘的一个购买者违约了~20多套~说好买又不买了

--------------另则，这里好像有些网友对怎么核实实际拥有住宅量很怀疑，目前知道是两个大的系统基础，一个人民银行的信息系统，一个公安的户籍信息系统，具体的流程还没问到，正在打听中

说道银行想起一个消息层面之外的逻辑层面的问题：似乎那些怀疑银行核查贷款者房源信息是没主动性的，但我听到的逻辑是：银行只认钱。。。那么他们那么努力的贷风险增大的2套3套房贷是不合乎银行逻辑的。

炒家都是心狠手辣的，就跟这几天股市是的，不少股票开盘先低开个百分之二三，许多人民群众还在那儿犹豫割不割呢，咣咣几笔大单直接就砸跌停板去了。

像北京三月底四月初房市流动性最好的时候，1个炒家在东二环那儿出了几十套大户型，就2万一平这么往外扔，人民群众哪儿有这样的魄力。

北京其实低成本的房很多，房改前北京的居住条件是最好的，比上海强多了，搞经济适用房也是搞的早的，这几天不有许多人在排队办经适房转商品房吗。所以人民群众也不着急，能卖高价就卖，不卖就捂着了。