主题：各地方地王频现真的KFS看好楼市前景吗？其实另有蹊跷！ -- 紫水晶晶

从上海倒楼的那个KFS背景就可看出，官即是商，商即是官。

一般达不到10%，另外这个广告成本到底高不高，我们算算看，如果用1亿定金去拍了一个20亿的地王，然后把周围的在售楼盘集体炒高1500/平米，我们假设一套房是100平米，这样每套就可以多卖15万，卖667套就可以赚回那一亿。假设一幢楼18层，4个单元，那么一幢楼就是4*18=72户，只要卖9幢就赚回来了。原本的利润也一分不少，其余多卖的就是多赚的利润了。

至于退地的问题，根本没什么公关费，反正又没打算要回定金的，当初签合同的时候多公关下，违约责任定轻点就OK了。

开发商假按揭把资金回笼，然后再通过二手房市场慢慢出货。

注意这段时间二手房政策的变化，首付四成，利率上浮10%。

原来是有中介协助地产公司销售，不过一般是包销，应该不牵涉到房屋所有权的转移，如果是卖的就是二手，那操作起来成本也要高不少啊，起码契税之类的就没办法逃了。

07年以后不景气，开发商钱紧，没人拿地了，就又变回分期方式了。

说白了地方政府、开发商是一个利益链条上的，总要开发商能修出房子来，最后的房子有人接手买单，这地才能源源不断地变成钱进到地方政府的口袋里面，游戏也才能玩下去不是。

竞拍土地是要求在一定期限付全款的，不付全款不发土地证，无土地证则不能抵押贷款。

所以小公司受制（因为其没有多余的茶壶来抵押取得竞拍的资金）。

现在情况不太清楚。

压根就是双簧。买家是国企就更能说明问题。

我的理解，其实二手房贷是草根阶层获得贷款最好(也可能是唯一)的手段了。

比方说咱俩是哥们，现在需要钱做事情，那么你花200万买我的房子，同时我花200万买你的房子，一人贷5成，就从银行拿出来200万，20年分期，利率打7折，这是多好的低息长期贷款啊，相信小企业主们都流口水了。中国90%的民营企业都不可能得到这么好的贷款资源。哪怕不做企业，用来炒股呢，随便有赚3、5个点的机会，那点过户税费就cover了。哪怕就是拿来放贷呢，现在民间年利10%的贷款应该还是蛮有吸引力的吧，现在房贷100万20年的月还款额不过6143元，就算你把这全部看成是利息成本，那也有不小的息差可赚了。

之所以会有这样的问题，根本上是房贷利率优惠太大，中国的银行系统对民营经济成分的贷款风控是很严格的，但是严格的结果就是哪里有个小洞，水就从这个小洞里面哗哗地流。

国内开发商一直是这么操作的。 我认识的一个哥们当年运作一个楼盘， 自有资金还不到两千万。

估计也就是河里长期呆在国外的兄弟姐妹才会觉得恍然大悟吧。。。