主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信

老百姓买得起买不起房只是表象，结合这段时间看河里诸位大牛的帖子个人理解总结一下今年房市有以下几个因素在影响着

1、国家的宏观调控，即平稳过渡当前经济危机为第一要务。个人认为政策是影响房价的第一要素。

2、过剩的资本。当前如此宽松的货币政策虽然还有下行的空间但我更认为经济好转之后首先要做的就是调高利率与准备金率，宽松的货币政策的负面效应就是通胀，在收入预期没有提高的情况下通胀猛于虎也，这也是影响国际民生的重要因素。

3、严重短缺的投资渠道或者说是不发达的资本市场，中国的股市就是国企的圈钱工具，能靠分红吸引投资者的股票少之又少。同理股市受宏观政策影响也是非常之大，和房市有类比。基金也就是07年08年随那波大牛市火了一下，债券市场聊胜于无，期货市场就一赌场，还是一个作弊的赌场，虎大的一篇帖子里曾经写过申银万国的覆灭，那篇帖子比较详细的写了期货市场的黑幕。我自己曾经接触过现货市场，一句话总结就是十个人能有二个赚钱就不错了。

4、地方财政目前还没有开辟新的财源，短时间内土地出让仍然占据地方财政收入的较大比重。即使物业税出台，按中国的传统也是有个过渡期的。

本来很想回去上海工作，一个房子就把我给隔住了。

问题是先没登录就送了，不知道谁得宝谁涨乐善？

铁手看见指示一下？

兄弟也在上海，每次拿到工资单的时候，都会小小的开心一下，然后等下班的时候，从公司到家一路走回去，看一看路两边的房子，心就彻底凉了，基本没有下2W的。

房价是涨是跌我已经不太在意了，都已经几百万了，涨跌个几十万已经是小意思了。

其实也的确如此，从原理来说就是如此简单。当年上经济地理区位理论的时候，就有人说这课根本不用上，打趟模拟城市就全明白了。

可惜，那时节小关还没电脑呢。。。。。

扯远了，其实是想说商业娱乐那一块的。小关曾去那个“世博家园”（就是为开世博会动迁的房子造的动迁安置房）去看过房子，人介绍可是说“商业设施一概俱全啊”，过去一看果然如此。全是耳熟能详的老字号的分店。听了解内情的亲戚说是那些收归国有的企业受行政命令到那边去开分店的。还是社会主义好啊!

坐庄三部曲，炒概念吸引跟风盘，用别人的钱来拉高，最后统统出货给散户。

以前党建学习的时候，浦东开发经验“三千亿”那是被津津乐道的。啥是三千亿呢？猫总说要开发浦东，哪有钱嘛？92年的时候浦东陆家嘴还是一大片农田包围着一栋栋火柴盒。就是靠着炒概念，炒地皮，忽悠了外资一千亿，央企一千亿，浦东只出了号称一千亿的地皮。——这光荣的革命历史，自从房价狂涨之后，就不大提了。

但坐庄还是要继续滴。良玉同志肩负革命重担继续拉高，没钱就借，先借外地的，2002年全国银行系统一大半拆解去了上海。后来借不到了，就向上海老百姓借。2006年上海社保系统向房地产商贷款20多亿，当年上海全部房地产贷款也不过200亿。而这20亿都贷给了一帮老鼠仓的三无货色，现在还有烂账一大堆。前几天有人在河里说让历史评价良玉同志的创新，册那，开老鼠仓这么俗的事儿还算创新，太扯淡了吧！

该出货了，出货将是在疯狂中派发，让一帮子散户来顶缸。最近顶缸门槛羞答答的降低了点，没办法，不是啥宁都好顶缸的~~~要调一调~~~

股市楼市的事以后有机会接着说

咱们接着2往下讲

所谓城市，都是移民构成的，只不过有的城市移民历史长点，有的短点。移民为什么愿来某个城市，因为能在城里赚钱享受。上海要扩张，首先要有吸引劳动力的产业，以及发展产业的条件。这个说详细了能写书了。方便起见，我们假定上海有能力为很多人提供工作。

所谓城市，也是公共资源和财富的集聚，这种集聚效应越是市中心越明显，即使是美女也愿朝高层次的地方跑。某地公共资源越充沛，该处居民的生活条件就越好。但是在移民城市，外面人总想进来体验美好生活，里面人不想放弃既得利益。人人都想在市中心生活工作，一来二去的，这市中心的生活成本就上升了。

所以，在市中心生活的人，得比普通人要更有竞争力，必须能创造更大的社会价值，来补贴高昂的生活成本。离开市中心远的地方，生活成本低，居住在那得人创造的社会价值就较少。这里的中心，倒不一定是地理上的中心，而是社会资源的中心。当然这只是一个统计平均的概念，有档次的老板可能还不在乎你的市中心。

创造价值高，生活水平高的人，一般都从事高收入职业，能创造高级需求，并在此基础上吸引更多社会资源。社会资源多了，把人伺候的更舒服了，能吸引更有竞争力人的来从事更高收入的工作，促进产业发展，市中心的成本生活也继续上升。反之，生活水平低的人，消费能力也低，享用的社会资源也少，当承受不起生活成本的上升后，只能搬。

这事情很好理解，比如一个高档小区，门口保安一个月就收入2k,开口有事没事就来句can i help you。装个空调都能收好几百。您还别嫌贵，便宜了人家业主还不满意。其他诸如物业啊，卖披萨啊，物流啊，特别是停车，都能收很多钱，周围再开开高级幼儿园，高级洗浴中心。既创造工作岗位，又能提高财政收入。用时髦的话讲：极大地推动了经济发展。

不过这地方如果不是高档小区，而是一棚户区，旧区，老石库门区，还指望有保安？还收停车钱？一毛都没。每次下大雨政府还要忙着排水，用电高峰往往断电抢修，钱收不上来半个，还得倒贴。你如果是政府会咋办，改造成高档小区呗。如果这么想，恭喜你，你已经思维上和利益集团接轨了。。

在市场自由和迁徙自由的条件下，有竞争力的移民被吸收进城市，没竞争力的移民被迫离开。这样一种不断淘汰不断更新的过程，能极大地刺激城市的发展，深圳就是一个很好的例子。

按理来说，上海作为一个移民城市，也应该遵循上面的逻辑发展。但是呢，tg来了。

经过几十年,tg下的上海有几点改变，一个是户籍制度，使得上海不再是完全的移民城市了。第二个是，房改，让上海大部分人有了不动产。即使没经历房改，上海居民也有居住的权利，这种权利还不能被剥夺。这是计划经济和户籍制度给上海市民的大馅饼。

户籍制度的缺点么，除了设门槛阻拦有才的人进入上海，更在于为竞争力弱的部分市民提供保护伞。好的进不来，差的继续混。城市就朝僵化发展了。我这里不是说俺们家乡父老懒，实际上大学里上海生源很多都很优秀，只不过林子一大必然有区别，整天拿着政府救济打麻将的大有人在。很多人说外来人口抢了上海市民饭碗，何尝又不是上海市民占着xx不xx呢。。我真是上海人的叛徒。。

资本主义国家过去城市发展扩张没什么包袱，因为很多市民都是无产阶级，租金一高无产阶级们只能朝外面搬。留出来的空间改造升级让有产阶级有闲情从事文艺科技等等~~，资本家和政府合作的很happy。

本来上海也是无产阶级居多，但是几十年摇身一变，居然都有了不动产，这就不好办了。

市民的房子自己住的很高兴，地方小是小。但是精明的上海人一想啊，出门就是南京路淮海路，方圆5里之内n多三级甲等市属重点，乘xx路做几站就到了工厂，平时没事去去人民公园拍怕照。虽然市郊的房子很大，但除了房子大啥都没有，所以咱们就不搬，除非你政府开高价。以前宁要浦西一张床，不要浦东一间房，就是说这个现象。中国很多地方都有强占地强拆迁。上海历史上不能说完全没有，但是很少。这就是上海人民政府心不够狠不够成熟的地方，虽然肚子里坏水不少，但真下手了，就软了，比起山西黑煤窑地方政府的手段，那还差点。

一面是GDP要拉动，一面是那边乱开价，上海政府只能忍了，出高价旧城改造。好在最早改造的地都是黄金地段，投资很快能翻倍收回来，政府不亏。但是黄金地段少，旧区改造不能都那么整，你要全包了，市府连公务员吃饭钱都发不出了。理想中的方案是居住条件差但有点钱的居民自己购买商品房。市区的买不起，那就买市郊的，这样也是一条路，将来城市发展了这批人肯定是赚的。

那年月上海政府还很单纯，一心想深圳不过是政策好，现在政策咱们也有，发展速度肯定一日千里。市民不是觉得新区交通不便么，造桥挖洞呗。觉得基础教育不好，咱就把小升初取消了，拖4年，加大初中投资，而高中很多改全市招生。市民觉得房价高了，装修贵了，上海政府一看，其实一点都不贵啊。这是买房子哎，又不是买豆浆油条，就不能忍点么，你看人家美国人民，没钱借钱住，我相信你们的消费能力。总之，kfs我忽悠来了，基础设施也上了，就等人来住了。

上海政府很傻很天真地盘算着。但事实是，上海市民大锅饭年月过多了，天天只指望政府买单，要让自己花大部分积蓄(注意，还不用贷款，只是积蓄）买房子住市郊，门都没有。所以98年那会kfs度日如年，这边被政府忽悠了花了高价买地，那边房子没人买。

90年代政府虽然市郊开荒勾引kfs整了很多地，修了很多路，90年代周围的县统统改成了区，规划也做好了。但是城市扩张速度相对还是很慢，要不是动拆迁，很多小区根本没人住。90年代上海的城区也就从内环扩展到了中环外一点。至于外环，那时在人们印象中和乡下没啥区别。这个速度，不要说和南方比，比北京都慢。现在有人抱怨上海政府过去房子建的少，冤啊，其实90年初开始房屋建造面积年年都是大幅增加的，持续快20年了。

那个年代之所以这样，是因为百姓比政府手里牌多，儿女还小，自己赚的钱先存着，你政府能把我咋地。政府牌比百姓少，看在党国的份上，只能靠蓝印户口拉kfs兄弟一把。总之，政府怒了，不在单纯了，人善被人欺，nnd咱们走着瞧。（待续）

• 请问楼主如何解释美国城市空心化和downtown贫民窟化

巨额存款放在那，国有银行的贷款压力实在太大。本来想的就是怎么样把钱贷出去，提高利率反而给国家增加压力。07年那会利率提高，有很多原因导致不得不这么做。而且当时很多资金都在股市房市，变相降低银行压力。

什么时候才能有自己的房子涅?

我早就发现了，无论什么事情，一定要水平高并且心理素质好才有可能获得最后的成功，祝兄弟你早日走到这一步：）

继续继续

你的水平比葡萄、陈经高的多

作为移民城市，上海已经很老了。那些50岁朝上的人群，已经失去了在其他城市发展的可能性了。而这个人群，在这个城市的比例却是非常惊人的。

眼前就是现成的榜样，个个的房地产市场都跌的一塌糊涂，那时候哪还有人想着去投资房子呢。

另外上海当时还是实行的内外分开策略，外地的只能买外销房，内销房可是买不到的。现在内外销合并，炒起来可更厉害了。