主题：【原创】简评某地关于促进房地产业健康发展文件及其他胡言 -- 雪落

为了更好地解释下文件，适当进行了精简。

xx市人民政府关于促进全市房地产市场稳定健康发展的实施意见

一、

（一）不断增强其对全市经济社会发展的拉动作用。 （点明主旨）　

（二）优化供给结构。...，进一步优化...，合理安排...。着力完善...，在发展房地产业的同时，切实解决低收入家庭的住房困难问题。(房地产业跟低收入放一块儿，真不靠谱）（全款废话，无实际标准，可随意掌握）　　

（三）根据我市...实际，以市场需求为导向，合理确定住房建设标准，满足不同消费群体住房需求，建立多层次的住房供应和消费体系。（废话，无实际标准，可随意掌握）

（四）大力开展招商引资工作。适度提高建设项目容积率，积极为招商引资创造条件。各相关部门要...，采取更宽松、更灵活的财税、金融信贷扶持政策，支持房地产业发展。打破行业垄断，....，禁止指定单一供货渠道和施工队伍。 (吓一跳，原来....)　　

二、

（ ）落实税收扶持政策。个人购买非普通住房超过2年（含2年）（原为5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；（鼓励炒房条款）

（ ）调整享受优惠政策普通住房标准。享受优惠政策普通住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。（ 看看，这才叫普通房子住房）　　

（ ）加大信贷支持力度。...。对已贷款购买一套住房但人均面积低于我市上年度平均居住水平，再申请购买第二套普通自住房（普通住房参照上款）的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 （鼓励贷款买房，以及，炒房）　

三、　

（ ）支持房地产开发企业合理的融资需求。加大对中低价位、中小套型普通商品住房和节能省地环保型住宅建设特别是在建项目的信贷支持力度。在确保资金安全的前提下，允许以取得土地使用权证的土地和在建项目抵押贷款。...。对有实力、有信誉（中国特色）的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托资金试点，拓宽直接融资渠道。 (下辈子，都作开发商吧）

（ ）放宽税费政策。降低房地产开发企业所得税应税所得率，原则上不高于15%。涉及房地产开发的经营性收费按低限收取，严禁各种形式的搭车收费。 （为何出台此文，实质在此，为商减负）

（ ）实施灵活的土地供应政策。对于经营性房地产开发用地，有计划、有针对性地以净地招标、拍卖、挂牌方式出让。根据我市土地市场状况、产业政策和土地估价结果等，更为科学合理地确定土地出让底价。（如何操作？）对大项目及取得土地后进行服务性项目建设并自主经营、能够极大带动城市总体功能提升的，将结合我市经济发展实际，综合论证后确定其用地价格。（可以降低出让价格不是？但，是否能够提升乱其八糟功能，以谁的认定为准？？）

( )适度调整土地出让金交缴比例和期限。对拟新出让的经营性房地产用地（经市政府批准供应的毛地以及以期权方式供应的净地除外）(神奇的括号），成交价款超过5000万元的，除保证金外，成交10个工作日内再交齐不低于总价款的30%，剩余有关款项在签订土地出让合同后60日内交齐（并免除相应利息）。

四、

　　（ ）加大廉租住房保障力度。力争2009年年底前，解决人均住房使用面积10平方米以下、申请廉租补贴的最低收入家庭住房困难问题。 （信我者，必得救赎）

　　（十六）做好经济适用住房保障管理工作。按照新颁布的《哈尔滨市经济适用住房管理办法》相关规定，将政府组织经济适用住房建设、购买经济适用住房货币补贴、单位集资合作建房一并纳入经济适用住房管理范畴，...。 （这也算经济适用住房了？？省心省力啊，连盖都不用盖了，要么，强势单位可以随便盖了？？）　　...

五、　　....

（ ）加强舆论宣传工作。坚持正确的舆论导向，充分利用各种媒体，...，增强投资和消费信心。(...) 　　

估计，很多人看到此文会很生气，但，别急，这只是冰山一角。此地以前还出台过规定：“欠费”（土地出让金、税费）可继续缓交、违规违法无手续可补、超年限未建设土地可“暂”不收回等条款的文件。

关于房地产业黑幕，看了房协提的、人大代表提的、以及媒体公布的一些边边角角，个人感觉，还是《瞭望东方周刊》某期载的真实些。房地产业，除了部分“近似官倒”，大多，离皮包公司不远，同建筑商一道，都是拿银行贷款开发。房地产开发商，很多，自有开发资金不足10%。虚假注资、虚假按揭流行，拖欠税费、拿地多年不开发普遍。一般流程是：跑关系拿地——跑关系拿土地使用证——拿证贷款——拿贷款交部分土地出让金（一般不超30%，看关系）——继续跑关系拿证——找建筑商挖地基（建筑商可签合同后贷款）（此环节证照不一定全，能否顺利开工关键看前一步关系跑的怎样）——开始预售楼盘（违规，看关系，看营销）——地基打好并盖一层半层后付建筑商首期建筑资金（10%-30%，看开发商规模和关系网），继续盖楼（建筑商贷款或材料供应商贷款）——继续卖楼——盖一半付款（一般补至60%-70%，开发商手续齐可用虚假按揭或卖房款，不齐，可找贷过款的银行，搞关系、以债强迫继续贷）——继续卖楼（首批买房人贷款，准备开炒）——大楼销售差不多了再回头付贷款、税费、建筑费用等等，税费或可不全付，甚至不付。

为啥开发商吵吵嚷嚷地说政府税负高？猫腻、跑关系费用更大，为啥不吵吵反腐败呢？怎么不吵吵银行贷款“手续费”太高呢？怎么不吵吵虚假按揭利率太高呢？怎么不吵吵建筑商虚高估算建筑费用、偷工减料呢？怎么不吵吵材料供货商低质高价呢？不就是要没这些，你们这些皮包公司开发不起来么！

为啥房子那么贵？即使不算税费，试想一下，从开发拿地、建筑商、材料商，层层都需贷款。就按贷款利率5%算。1*（100%+5%）*（100%+5%）*（100%+5%)=1.157,涨了近6分之1，呵呵，还不算各种“手续费”。中包工头、小包工头没钱继续贷款，炒房集团贷款，以及因开发商、建筑商、材料商、包工头因各种乱七八糟问题，被银行、政府、工程监理等等等等层层剥皮，再乘上几个（100%+5%），或者更高百分比，大家试想一下。

哼哼，官*员、商人、炒房团、银行根本就是一个人嘛。想让房价降，那不是与虎谋皮？

出于牟利的最大化，或是自有资金的缺乏，借鸡下蛋已是房地产业的潜规则，换过来说，控制房价的核心就是控制资金。想想央行紧缩银根后，不断跳出来的各种房地产代言人，就可以了解其重要性了。要不是这次经济危机，或许，一些过于黑心的开放商，已经瘫了。但现在，银根一放，再面临生产和消费紧缩，房地产消费的垄断性、强迫性、高利润性，使其成了吸金的最佳选择。so，房价，还可以维持。

但，饮鸩止渴，不过如此。仅仅回避幕后层层叠叠的矛盾和问题，有用吗？

zf，并不真的喜欢房地产，涉及的部门，仍是少数，但带来的一屁股屎，各部门不得不一起去擦。为啥，由于分块管理，管城建的，往往管土地、规划、房产、建委、拆迁办等系列部门，牵扯的部门也多...。特别是，由于属于同一个“班子”以及财政预算分成问题，可以说出了问题各分管boss都跑不了，权威和能力都会受到挑战，老大有问题，手下的小弟也好不了。

zf，喜欢的除了带动就业，就是这一产业带来的固定税收利益和对城市面貌的改观，实质就是政绩。n多zf或zf部门现在跳出了，核心其实就是zf中诸位boss为了政绩。百姓是否安居，就业是否充分，经济发展好不好，怎么体现？看数字？数字不重要，因为，真正懂行的，没有信书面数字的。要么夸大，要么缩小。只有房价高涨、高层林立、新建筑不断增加，才能把n多zf中有意的、被迫的大boss屁股后边的数字窟窿遮住，体现出发展的成绩来。而且，还可以顺便自己多多捞取利益。何乐而不为？

但，政绩，指标会按照中央大boss们的意图调整的。而鸡的屁中的水分和不良成分，后任大boss也不会心肝情愿继承，只要有机会，“扣除水分”，甚至故意强行“扣除水份”（比如，借危机逼债，把一些企业破产掉，所欠税费直接走财务处理，而不必继续累计在账面中）是必然的，所以，打倒一批开发商，另扶一批也很正常。扶还好说，打需要时间。因此，现有局面，不会一直持续的。

而且，房地产将要面临的最核心的问题，应该是建筑质量。想想，我们为啥买房子。再想想，2008年5月12日那场大灾难。有朋友干建筑的，知道一些目前工程监理界的事儿，简单说，除了自己家人、朋友住过或当场详细检查过后，确认质量还可以的，任何书面的东西，都不要轻信。特别是内蒙出来的监理。无论是建筑商资质、承诺，还是什么检验证书，都不要轻信。不知道，在当前严重漠视、甚至恶意损害质量下，究竟会演化出多大问题，很难想象。

另一个，频繁追求利益最大，片面追求高层，而城市中的消防和安全设施却无法跟上，一旦出现火灾或大规模城市停电（比如08年初的雪灾），会出多大问题，也无法想像。

其实，我只是路过，看了几眼，实质的问题，或许远远超乎想象。

但真相如何，终归无力改变。只能祈祷，愿我恐惧的事情永远不会出现。

以后工作也好，买房也好，地点千万不选在地震带上的。

因为，命没了，啥都是空的。

“资本家联合起来垄断统治”。

这个活生生的例子可以立刻当作考题的来分析，就好比某年的考研题“我国倒牛奶和美帝倒牛奶有啥不同”。也可以来个分析么，深刻揭露不同点，端正思想，扫除迷雾。

重庆出台的那个？

地方政府救市不遗余力了，可怕的通货膨胀危险啊。

老百姓没钱，海外凯子不来，他们也没有办法。

加大在建中低价位商品住房信贷力度

　　【政策摘登】

　　———加大对中低价位、中小套型普通商品住房和节能省地环保型住宅建设特别是在建项目的信贷支持力度。

　　———支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托资金试点，拓宽直接融资渠道。

　　———加强对房地产开发的收费管理，涉及房地产开发的经营性收费按低限收取，严禁各种形式的搭车收费。

　　【权威解读】

　　“20条”要求加大对中低价位、中小套型普通商品住房的信贷支持力度，从金融角度为住房供给结构调整，保障普通居民家庭住房需求创造条件。同时，加大金融支持和服务力度，为企业经营发展拓宽融资渠道；放宽税费和土地出让金交缴政策和实施灵活的土地供应政策，可以有效提高开发企业拿地的积极性，保障房屋供给。

90平米以下住房比例实施省域平衡

　　【政策摘登】

　　———按照90平方米以下中小套型普通商品住房建设比例实施省域平衡的原则，根据哈尔滨市不同区域、不同建设项目实际情况，以市场需求为导向，合理确定住房建设标准，满足不同消费群体住房需求，建立多层次的住房供应和消费体系。

　　【权威解读】

　　2006年上半年，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（“国十五条”）中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”。由于哈尔滨是特大型城市，人口众多，不同收入群体对住房建设标准的需求差别很大，统一的套型结构限制，很难满足各层次居民的住房消费需求。为此，“20条”根据省政府出台的相关政策，规定“按照90平方米以下中小套型普通商品住房建设比例实施省域平衡的原则，根据哈尔滨市不同区域、不同建设项目实际情况，以市场需求为导向，合理确定住房建设标准，满足不同消费群体住房需求，建立多层次的住房供应和消费体系”。

　　个人买卖住房暂免征收印花税

　　【政策摘登】

　　———个人销售或购买住房暂免征收印花税、土地增值税和营业税。

　　———个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。个人购买竣工3年以上空置商品房，交易中的各类费用均按现行商品住房交易费用标准减半收取。

　　———享受优惠政策普通住房标准调整为：容积率在1.0以上；建筑面积在180平方米以下，价格在当地商品住房平均价格1.5倍以内。（现行标准为建筑面积140平方米以下）

　　———居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

　　———已贷款购买一套住房但人均面积低于哈尔滨市上年度平均居住水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　———住房公积金贷款最高额度由30万元提高到50万元。贷款最长期限由20年调整为35年。

　　———已在哈尔滨市购房的省内正常缴存住房公积金的居民，提供必要的证明并经哈尔滨市住房公积金管理中心审核后，可在哈尔滨市申请住房公积金贷款，并享受住房公积金贷款的各项政策。

　　———本市居民住房装修可申请住房公积金贷款。

　　【权威解读】

　　“20条”充分采取税收、信贷等经济杠杆以扩大住房需求，刺激住房消费。落实税收扶持政策，有望进一步搞活存量房市场，以存量带动增量；税收减免条款，充分体现了让利于民，让购房群众得到实惠的指导思想；调整享受优惠政策普通住房标准，进一步扩大了税收优惠的覆盖面，将使更多的购房居民得到实惠；通过加大信贷对住房消费的支持力度、放宽住房公积金贷款条件和对居民住房消费的支持力度等措施，更多群众将借助政策支持早日改善居住条件，实现安居梦想。

经适房建设规模不低于总量18%

　　【政策摘登】

　　———加大廉租住房保障力度，不断扩大实物配租受益面。力争2009年年底前，解决人均住房使用面积10平方米以下、申请廉租补贴的最低收入家庭住房困难问题。

　　———结合城区棚户区拆迁改造，加强部门协调配合，积极推进工程建设，确保经济适用住房建设规模不低于住宅建设总量的18%。

　　———继续深入推进棚户区拆迁改造工作。全力抓好2008年已拆迁项目安置房屋建设，确保被拆迁居民按期回迁进户。

　　———进一步做好2009年棚户区改造计划编制等前期准备工作，确保按期完成棚户区改造工作目标。

　　【权威解读】

　　在加快改善城市低收入家庭住房条件方面，“20条”提供了多渠道推进的解决方案。特别强调，要加强廉租住房的配建管理工作，不断扩大实物配租受益面；加大廉租住房保障资金归集力度；做好经济适用住房保障管理工作；加大经济适用住房投资建设力度，结合棚户区改造，一次性解决最低收入家庭的住房困难。