主题：【讨论】各位河友好久不见。先问个好，再问个国内房子的问题 -- puma2011

基本上，魔都的个人住宅产权类型分四种：国家产权的公房，公房改售个人的售后房和个人从市场上购买的商品房，以及宅基地上的私房。维修费用来源基本思路就是产权人负有对其住宅的维修责任，从这个角度出发，公房的维修费用由国家（政府）支付，私房由产权人个人承担，售后房和商品房都在购买该房屋时，按一定的标准缴纳维修资金用于上述用途，但政府对售后房的大规模修缮通常都是会进行一定比例的补贴的，如世博前遍地开花的旧住房改造项目；商品房则完全由业主们自己的维修资金支取。理论上，维修资金少于30%时，应该由业主们进行续筹，但目前成功续筹的很少。

在下有一套位于建造在1978年的旧楼里的房间，整栋房子共有8层，40户人左右，预制块结构，没人修缮维护，走道的窗户全部破败，电线外露，楼梯满是蜘蛛网，厨房漏水，主水管漏水、下雨走道楼梯水淹，阳台被白蚁吃坏。

但这房子整体还很结实，推不倒。只好出租，但租金还不够租客走后对房间的维修费用，干脆空置。

隔壁的老邻居相继搬离，也有不少新户买进来，装修一下就入住了，门一关姓什名谁都不知道。

维修？没有物业，就算有，也收不到钱，想当初垃圾处理费不是水厂代收时，没有一家主动交的。

总结：房子是能顶上4、50年的，小修是常有的。

因为开发商完全交房之后,整栋楼的所有人就不是一个实体了.业主委员会在这种问题上,恐怕没办法去申请相关的资格.而且国内的土地使用权是XX年内,你在这里盖容积率Y,高度Z的房子一栋.改造如何保证和当初的使用权授权一致,这里存在执行困难,对于困难的问题,估计提交上去最可能获得的答复是不许.

1、破败不堪了，要想重新修是可以的，只要符合城市规划。

2、可以整栋住户统一意见，协商好，成立业委会来办理手续。

3、有1户不同意，就搞不成。据说西方发达国家有个85%比例的说法？只要85%住户同意，就可以强拆？

4、有些人操心太多，把70年后都操了，其实没有必要。70年后你在哪里？真希望自己的房子子子孙孙无穷尽？其实，当年地主也是这么想的，有必要吗？

大家都是盼星星盼月亮的等着政府来拆迁，一拆迁就有新的大房子住了，前提是你这房子要在市中心，如果是偏远地区，那就有的等了。重修不太可能，成本太高。

我在四川，上次汶川地震，这也有强震感。我至少看到两三栋不同企业的老旧宿舍成为危房被彻底放弃。原住户搬走，整栋房屋的门窗拆掉，就剩下空荡荡的房子，一楼的门窗口统一砌砖封掉无法进出。（有点象以前消防队训练攀爬用的楼房）

地震后，闹市里破旧危房都给拆迁，上面说的是相对偏僻的位置，目前好几年过去了还孤零零的健在， 不再有人居住。（原住户居住问题怎解决的，我不清楚。）

现在的房屋产权和土地产权分离的政策是个糊弄政策

理论上的不说了

实际上的是：

1。有大修基金的话，用大修基金进行一次整修

2。大地方的核心地带政府帮你整修，北京现在就进行80年代前的房屋的加固整修，管网改造，还有小区环境改造，完全免费。多出的面积（为加固在老的砖混楼外面加个钢筋浇筑的框架，会多出面积）好像是5000一平，三环内这个价格跟中彩票差不多。之前北京的平改坡、奥运前的外立面更新都是这种。

3。业主委员会协调，然后跑程序。不能私自改建或者推倒重建，必须有规划委建委等批准。

4。要是都没有，只能等这个问题比较普遍迫在眉睫需要解决的时候到时候再说。如果是孤立事件，就像上海的楼脆脆，就把还没入住的业主的房钱退了，然后原来倒塌的楼变成了小区绿地。业主千百个不愿意，因为房价升值了。

如果在欧美，那里的高楼很多，相当一部分已经建成30年50年了，包括香港也是，你去了解下他们怎么处理的就可以了。

香港我知道些，只要是钢筋水泥的房子，维护的好，即使50年后依然不会“破败不堪”的。又不是以前的砖瓦房。