主题：【原创】穷途末路的房产商怎么卖个好价钱（上） -- 迷途笨狼

穷途末路的房产商怎么卖个好价钱（上）——

房价相对合理的非限购区域，外地投资者很难拉吗？

注：这里的投资者，主要指最终买家而非职业炒房者

调控到现在，部分房产商破产或被吞并已经迫在眉睫，没有好的营销思路，五一不降价卖不出，十一不降价卖不出，年底不降价更卖不出！限贷限购不解除，降价盘越来越多是必然的，即使降价，跌少了本地刚需也接不住，连锁反应下竞相逃离谁也不好出货。争取尽可能多的外地买主，符合区域内多数开发商、炒房者、多房者的共同利益，这点明确，焦点就是争取谁、怎么争取，谁来组织、怎么组织等技术问题。

不是三亚等地，对于单个开发商，远处投资者难拉是肯定的，如果想把握住更多的外地投资者，不管对方是炒家还是住户，区域内房产商最好也只有通过多对多才能取得好业绩。分散营销的成本浪费姑且不论，至少几十万投资，凭什么大老远的跑来看盘？真买家只看一个盘不对比周边，可能吗？对于区域内所有房产商，在任何时候，真正的外地投资者多了，都可以有效降低竞争压力，即使对自己楼盘缺少自信，楼盘有竞争力，都转一圈再选也无所谓。

看上去很拽的“购房团”不少，成员多数是免费旅游甚至旅游收钱的，为什么会投资某个盘？炒家就算真买，最终目标也是长期住户，他们得在多少区域的楼盘中精挑细选，谁知道组织机构已经投资了哪些区域的哪些楼盘？不买断，隔绝而不是建立外地购房者和本地开发商联系是必然的。况且，调控到现在，不管怎样虚张声势甚至制造退购置税的假新闻，职业炒家抓紧出货还来不及，有几个敢入场？还有多少钱能入场？

目前局势，炒家和各地成功人士希望不大，他们少抛售就是房产商的福音。不算跨行业金融合作融资，房产商能指望的，一是降价可能入场的本地刚需，二是尚未置业的一线刚需，三是准备买n套房却没签约的一线城市小资家庭，短期内希望最大的是第三类，他们和一线刚需资料，都分散掌握在各中介机构优秀正直的业务经理手中。如果区域内开发商能迅速组织起来，整合对一线城市的营销宣传，完善销售管理，为目标客户和代理提供更多选择，或许可以在行业严冬补充相当的热量。仅仅为了兼并后早日脱离困境，仅仅为了本地跌幅小点，仅仅为了个人（房产公司高层）名下房产保值，危机关头区域内开发商不能戮力同心联手抢外地客户，你死我活的窝里斗是必然的选择。

实事求是的说，现在已经晚了，二手房限贷、五一销量不佳不着手就是失策，不过亡羊补牢总好过听天由命。所谓“物价涨房价不会跌”糊弄愚民可以，专业人员和决策人员信这个是自欺欺人：真这样，按现在房价，人民币得贬值多少才能保住中国制造业竞争力？人民币国际化还搞不搞？劳动密集型产业是否打算放弃？M2增长跟高房价不划等号，日本、香港崩盘时代，相信M2也是大幅增长的，2008至今，美国开足马力印钞，暴跌的房价依旧没有起色。如果把小产权转正和宅基地流转当货币蓄水池，然后定向放水，改善流动性同时房价只会下跌。

笨狼一直认定，房产泡沫肯定会在本届政府任内捅破，而不是留给下任做人情，当年反对取消农业税的主要是基层贪官污吏和少部分地方官，受益者和支持者众多，现在多数既得利益者都不愿意房价崩盘，金融炸弹肯定会在近期排除。接下来两年是平台贷款的还贷高峰，房地产税作抵押发地方债是最可行的选择。根据交通乱收费的整治时间表，笨狼认为房地产税最迟明年上半年肯定全面铺开（起码三线城市），之前小产权转正，宅基地流转也是迟早的事。

某种意义上，房产业就是政府坐庄代码0086的股票，反复拉升打压一是为了融资，二是为了清除靠内幕发财的蛀虫们，利多消息由总经理出面，利空消息由董事长和总经理、部门经理联合发出，宰猪目的是一致的。各子公司年轻的总经理们，谁是无间，谁是深海，跟表面态度基本无关，换届后外界就有数了。开发商里面的内线很好识别，08年能拿到巨额贷款的八成是掺沙子的。

房价走势图很多，大多没多少参考价值，“魔鬼隐藏在细节当中”，笨狼认为科学的房价走势图至少包含以下因素：以所在城市为单位，利率变化为区间，每个月一手房、二手房实际成交量（过户为准）、成交单价、总价；二手房的换手率；商业和住宅用地供应量、规划容积率、单价、总价；每月新建房供应量；营业税率和手续成本变动等……至少35个重点城市很多数据是公开的，不公开，擅长钻营的开发商也很容易从建委或房管局获得，套上excel做表就是。银行房贷数据，本地建筑钢材贸易量细节能弄到更好。有这些，很容易判断大致的拉高出货和套牢价位区，没有这个敢投资甚至经营房地产就是盲人摸象，早晚栽沟里。

有句古话，“三十年河东三十年河西”，笨狼是这样理解的，三十年，恰好是一到两代人生活中最出彩的阶段，把政治对手压制三十年，对手两代人就很难翻身了。三十年，新贵势力（二代）也成长起来，利益的纠纷必须展开新的厮杀。从土改到承包责任制，三十多年，从资本主义工商业改造到92年也是，中国的土改有点血腥，可以作为特例，台湾、日本、韩国等处的土改，把开放管制或选举总统或事实上一党执政终结为标志，一样把利益受损者压制了三十多年………………

相关论述，笨狼博客（笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn ）里几篇新文章（附件有）更详细，自己看吧，欢迎批评指正。

不管怎样折腾，只能帮助部分开发商熬过困境，一是战略不差，拿地成本低，量力而行；二是管理不差，建筑成本、质量等控制的比较好，运营成本低。别的，最好通过资产重组等方式主动承担阻击任务，否则一损俱损。这是避免本区域开发商整体破产或被吞并的唯一可行办法。区域内开发商能组织起来拉外地刚需，笨狼愿意帮助整合各类智力资源。不过不同于一般产品，如果某区域开发商组织起来拉外地买家，竞争者跟进会很快，令目标客户目不暇给的李鬼会极其讨厌，即使银行肯通融，想玩好，也仅有一次机会。

本文早已发给本地几十家房产商，连个回音没有，7456。看来装鸵鸟或对抗调控已经王八吃秤砣——铁了心了，不要紧，笨狼可以帮助送落后者一程。

穷途末路的房产商怎么卖个好价钱（中）——

有良心的开发商如何跑赢竞争对手（旧文）

危机关头区域内开发商不能戮力同心联手抢外地客户，你死我活的窝里斗是必然的选择，跑不赢狮子就跑赢竞争对手，不能联合突围就趁早想办法甩开同行逃离苦海。

关于房产一种说法，一看地段，二看地段，三看还是地段，只要同地段房子不是真的供不应求，周边楼盘就是最值得牺牲的祭品，不是过于黑心那种，借助调控风暴实现这个目的很简单——

一、揭批豆腐渣工程（偷工减料面积缩水也算），有具体指向的要做到有理有据，最好同时在售楼处告诉潜在购房者简单的鉴别方法。

二、痛斥虚假宣传，什么修改规划、延期交房、延期办证、学校不配套……不是最过分，有现房的开发商用就是了。

三、打造几张房市黑嘴，没错，黑嘴，专门黑那些户型不合理、配套不完善、物业管理差的竞争楼盘，不方便指名道姓就暗示。

有上述把柄的基本是最坏的奸商，哪怕常干亏心事，拆穿它们也是利民利己积累阴德的大好事。不想过于张扬，通过各种途径，请相关部门尽量秉公执法，给各类媒体（尤其是网络）不断爆料看热闹就行了。

四、加强现场亲善，行业不景气就放小姐们的假很不好，把提成算上，抵押几套房子，这点钱就有了。越是这时候，洗脑潜在收益越显著，包括忽悠竞争对手派来的托。

五、给兼职销售者高额报销或提成，反正羊毛出在羊身上，消费者亲友要照给，这不算违反行规，另外宰熟是正常现象。

六、请好的风水先生服务大众，“一命二运三风水四读书”，不信这个的有钱人真不多，没请过的开发商恐怕是凤毛麟角。风水理论不单纯是迷信，的确蕴藏着丰富的地理地质知识和物理理论，所售楼盘风水好，弘扬民族优秀文化天经地义。

七、推动团购营销，别往请客送礼方向努力，不是风口浪尖搞庸俗关系学也没多大用，合法利益交换是康庄大道。涂料、装修、超市……和房地产密切关联的行业太多了，没开发权的中型企业，供高价房是黑心老板套牢骨干的好手段。

别信那些“万人买房团”的活动效果，乌合之众向来难成气候，“买涨不买跌”随大流做事犹犹豫豫的就是这帮家伙，里面少不了其它开发商的托，不算打酱油的（譬如去海边游玩），现在这形势能组织好才怪！另外是组织者挑出血最多的开发商，不是开发商挑服务，多数会白服务一场。把推销公司拽到一块比水平，通过他们撬动各类行业资源才是团购关键，想靠应聘的售楼员宰熟早就不靠谱了。

八、准备危机公关预案，从搜集竞争对手的网络诬蔑开始，本人的《反击五1毛党》，去掉1自己搜吧，相信对您有用。

年终旺季是开发商的好梦季节，不过不大幅降价或有特别营销手段，我觉得今年不可能美梦成真。就算崩盘，一起降价前提下，不打败竞争对手一样难过。

这里提醒一下炒房者和多房者，建议在网上按心理价位九折卖一套，中介那里留套八折的但要求迅速出手，看看“金九银十”能不能真正兑现（拿到房款为准）。不能最好趁早挥泪大甩卖，否则砸在手里就是债！

欢迎转载，本文网络转载一律免费，敬请注明作者和出处笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn 。去年发在天涯等处的公开预测——《看舆论导向，感觉房价崩盘在即》，原贴早和谐鸟，自己搜吧。

穷途末路的房产商怎么卖个好价钱（中-补）——

错过了时令，再怎么折腾也长不出好庄稼，不过总比颗粒无收强，即使疯狂的狗咬狗已经开始，有条路也许可以缓解生存危机——抓住离开本地或途径本地的返乡回城人群！从春节开始，无论是把刚需留住还是从外地把刚需拉来，都是减轻区域内房产商内讧的最有力支持！

当然怎么操作问题很多，房产商脑子不够用很正常，请外脑的时候，验证狗头军师水平的简单标准——笨狼认为策划价值首先是方向正确，能用简单办法把复杂事情搞清晰，能用更少投入调动更多资源，其次是有限投入下能调动参与要素积极性，再就是有效的监察。好的策划案，一是自己觉得好，二是目标对象从心底里叫好，三是想执行好离不开策划者本人或离开策划者本人也能顺利执行，关键看策划者本人的选择。当你策划针对对手的公开行动时，对手知道也无可奈何，这就是策划的最高境界，也就是毛泽东所说的“阳谋”。

笨狼感觉今年特别是下半年以来，网络多军主要任务已经不是骗刚需上钩了，而是阻止多房者恐慌性抛售，自己偷偷出货。等多房者、中小炒房者、中介人员失控就无可救药了，在降价前提下稳住他们并促进成交，是苟延残喘必要但不充分的前提。营销思路再绝妙，也需要时间展开，晚了就没有意义了。

为了死道友不死贫道，抓紧干吧。

穷途末路的房产商怎么卖个好价钱（下）——

钱多了想保值，想继续发财，学李嘉诚看《新闻联播》是必修课，看不懂装像不行，请个能看懂公开新闻的顾问最省心。《看舆论导向，感觉崩盘在即》、《笨狼对近期中央经济会议的简略解读》（2010）欢迎搜索验证，后者还将继续，2011的出来如果还解读不会立即发网上，欢迎想尽早看到的公司企业通过博客联系笨狼。没回报打字很累，心情好了再发。

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