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主题：房地产泡沫论害惨了一大批空军 -- wrabc
家园 5月份，深圳楼市交了一份捷报 ———成交量环比上涨50%多，同比翻倍；成交均价环比、同比均下降20%多，并以15262元/平方米的一手住宅均价，一下子降回到两年前。
尽管这数据被指为浮云，但拨开浮云可见到些实际降价的影子。
深圳市规划国土委一手成交公示显示，5月份全市新建商品住宅成交2933套、24.6万平方米，均价15262元/平方米，对比前一个月，成交量分别环比上涨约56%、53%，均价环比下降约25%；对比去年同期，均价下降约22%.
多么振奋人心的数据啊！
然而没有人欢呼，大家都当这是浮云，因为它与人们所处的真实市场相距九霄云外。
5月份2900多套成交量中，中海康城国际和中海塞纳时光两个楼盘就占了三分之一，9000-12000元/平方米的价格将全市均价拽低了几十个百分点，而3万元/平方米以上的“高端项目”几乎都已偃旗息鼓，等待转现售。
其实深圳出现这样的现象，首先确实不能证明楼市是真摔了。类似扬州上个月由于很多低价盘入市，均价也比4月份拽低了大概近10个点，也不能证明楼市是真摔了。
但是，从另外一个角度看，这恰恰也是真摔的一种表现。这种现象至少证明了几个事实，也可以说国家的调控的意图已经初露端倪。
第一，现在买房的人多都是刚需，投资者几乎为零。可以说，低价成交的房子，就是所谓的刚需房源。只有刚需者才会大量购买那些偏僻或者配套不完善的楼盘。这说明现在市场的主导是刚需，他们实力就是这样。这正是国家调控需要达到的目的之一。
第二，刚需的购买能力也在日益减少中。在限购限贷的状况下，刚需也是进场一个少一个。这是开发商最后的救命稻草，但是现在这稻草的份量和体积也在减少。在这样的情况下，低价盘自然会增多，降价的楼盘也会增多，因为开发商已经嗅到了购买力下降的味道。刚需本身购买力有限，而且一堆政策导致了他们逐渐成为稀缺资源。——是的，对开发商来说，刚需者现在是绝对的稀缺资源。
第三，在刚需者的总体购买能力日渐下降，投资者无法或者不敢进场的状况下，低价盘先行，高价盘在熬一段时间后，也将不得不进入降价促销的轨道。
国家调控的线路图大致就是：抑制投资，提高首付或限制信贷，阻拦或吓跑投资者——低价盘增多或低开或优惠楼盘增多，以适应购买力较低的刚需者——刚需进场，低总价，低单价，总面积小的楼盘畅销——刚需和刚需的总体购买力在交易中不断减少——高价盘加入降价——政策回归维稳——投资者和部分刚需进场——房价维稳，即在一轮调整后，逐步进入稳中有升的健康状态。
就是说在目前阶段，刚需者是开发商们的稀缺资源，他们除非不想再做这个行业，否则必须想办法去迁就总体购买力较低的刚需人群。低价盘和降价盘将越来越多，高价盘也将很快加入这个阵营。
家园 探讨一下 第一，现在买房的人多都是刚需，投资者几乎为零。可以说，低价成交的房子，就是所谓的刚需房源。只有刚需者才会大量购买那些偏僻或者配套不完善的楼盘。有一定道理。但是说“刚需者才会大量购买那些偏僻或者配套不完善的楼盘”，我觉得不一定。也可能是资金不充足的投资者。如果有更充分的刚需购买的证据就好了。
第二，刚需的购买能力也在日益减少中。在限购限贷的状况下，刚需也是进场一个少一个。我也相信刚需的购买力逐步减少，但是这个过程可能比较长。虽然限购限贷，但是每年还是会有很多无房要结婚等情况。同样的，如果能有数据说明，会更有说服力。
我大方向上同意你的看法。但是仅仅从一个月的数据得出这些推论，快了一些。也可能这个月里有些特殊情况发生（比如大量低价楼盘上市），导致了数据的很大变化。如果能够和往年同月数据作个对比，可能更能说明问题。
家园 实际上交易均价是靠不住的 我家人在深圳买房的经历验证，为了过户时避税，一般人是不会用实际成交价去网签的，因此在我来看，就二手房市场来说，交易均价不能反应市场的现状。
家园 在一个发展平稳的区域 均价是可以反映当地的价格趋势和水平的。但是在一个迅速发展的区域，区域的大小的变化，楼盘的档次在变化，用均价，尤其是短期的均价来反映趋势，无疑是搞笑的。中国的绝大多数地方，都是这个情况。
家园 我的房东 一个上海小警察，在浦西住。租给我一套在浦东，另外在川北还投资两套。谁说上海限购第二套？有些人有办法！