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主题：美国房地产市场的一点儿动向 -- 中关村88楼
家园 美国房地产市场的一点儿动向 外链图片需谨慎，可能会被源头改波士顿郊区单家庭，4卧房2卫浴，675，000美元。
打02年大夥儿就说美国房价升的太猛，是个泡沫，可这几年下来大家只见泡沫越来越大
可它却一直未破。本来众多经济学家2004年初预言房价会稳中有降, 没成想去年整个房市仍然火爆.
在过去一年里，美国36个主要城市的房价涨了百分之二十以上。其中旧金山的房价涨了41.7%，拉斯维加斯房价涨了42%，洛杉矶的房价涨了30.5%，大华府地区是24%，迈阿密23.6%。连一向冷门的芝加哥也涨了11%。在大华府地区，尤其是北弗吉尼亚这几个县，房市就一直没冷过。今年初有朋友买房，出价比要价高的10%，可还是被别人把房抢走了。
值得注意的是，越来越多的人在投资房地产。全国而言，去年买房的人当中，有8.4%的人是所谓的投资者，即买了房出租或空着等将来升值。在旧金山，这一比例是16.1%，迈阿密是11.3%，洛杉矶是10.4%。另一个“阶级斗争新动向”：越来越多的人选择“INTEREST ONLY”房贷。在2001年只有区区0.3%的人选择“INTEREST ONLY”房贷，而去年在圣地亚哥，有14.5%的人选择“INTEREST ONLY”房贷。
一个有趣的现象是尽管联储利率在升，可三十年房贷利率一直在降。估计亚洲国家的央行仍然在积极买进美国国债。尽管美元在过去一年里大幅度下跌，但并未引起严重的通货膨胀.俺猜中国的贡献, 一是尽管油价和其他原材料价格大幅度上扬, 中国输美产品并未涨价; 二是中国持续购买美国中长期债券，在一定程度上缓解了美联邦、外贸双赤字对债市利率的影响。看来这房价在低利率的刺激下, 还是要稳步增长。
家园 几个大城市的房价上涨也有其他原因。 以落杉机和湾区为例，外来人口促进了房屋的需求，而城市规模已经发展到一定成度，很难在大批建房。屋主净值增长，购买投资房产的很多。房地产经纪之间相互炒作等。
家园 加州的旧金山的湾区和洛山矶,据说是不易泡沫, 因为旧金山地区从来是人多房少;洛山矶还有很多国内的富人买房,亚洲周刊登过它附近就有个二奶村或区?
姜昆的房子离我朋友的房子不算太远.
谁知道尼,加州的地震预报做得怎样? 说不准那天,房价就跌了.
家园 全球的地产泡沫都吓人得很，现在最没泡沫的反而是日本 最麻烦就是要在日本买房子必须是日本永居或者日本籍，要不然把美国房子卖了去买日本房子也是个办法。
不知道这个全球地产泡沫爆破的时候有什么后果？
家园 是泡沫就会破灭 按说日本的房价和美国相比更有理由只升不降，国民富裕加之地少人多。80年代末东京日本皇宫那片地皮的价格可以买下加利福尼亚州所有的土地。但日本的房价至今仍未恢复1989年的水平。
佛罗里达州因其气候适宜，是富人度假的地方，1920年代也有过一次房地产泡沫。有兴趣的朋友可以Google一下"Florida land boom"。
判断房价是否过高的一个办法是看其房租收入。Rule of thumb是房价应为每周租金的1000倍左右。如高出许多则就是泡沫。It's just a matter of time before the bubble bursts.
家园 能否介绍一下什么地方有文中引用的数据？谢了！ 家园 老兄可以看一下华盛顿邮报今年一月二十九号和十五号 的房地产专栏。这是链接：
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/articles/A44832-2005Jan28.html
http://www.washingtonpost.com/wp-dyn/articles/A9767-2005Jan14.html
家园 先给老哥上花，好久不见。再问个问题。 联邦基金利率恐怕是能升多高，就会升多高。这地产价格还能撑多久？
家园 多谢酋长，俺刚从国内回来，正倒时差呐。 俺猜这房价全看葛老爷子的心情了。他老先生要把利率继续升下去，结果间接的使三十年房贷冲到7%或更高些，美国房市，尤其是加州和波士顿等地恐怕要降下来。大华府地区有些特殊，因这几年联邦政府玩儿了命的花钱，大华府地区经济一片欣欣向荣。只要联邦赤字不降下来，华府房价恐怕不会降，只会升的少些。
房地产交易费时费力, 人们不会向抛售股票那样抛售房子，这间接避免了房价泡沫的突然出现。另外，美国现在新建房的销售时间是三十年来最低的，平均是4.3个月。1991年一月新建房的销售时间是九个月。现在美国房价和收入的比率是3.33, 这也比其它发达国家低。当年(1990年左右)日本房地产泡沫最大时这一比率是10！
现在各地三十年房贷平均是5.75%左右,所以2005年房价恐怕会继续涨一些,但不会象去年那样疯涨了. 也许明年初我们会见到房市开始下滑.
