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主题：【原创】中国的房地产还未到顶 -- 南山本非山
家园 【原创】中国的房地产还未到顶 确实，中国的房地产景气高涨，房地产未来仍然看好。理由如下：
1、房地产在中国仍是经济支柱性行业，自从中国实现房改后，房产就是一个重周期性行业，只要中国经济继续向好的方向前进，房地产向下的可能性不大，顶多有小量的调整，大方向仍将向上。
2、房地产有泡沫不等于房价非跌不可，我毫无保留地认为中国房地产存在大量的泡沫，但泡沫不一定能导致房价的下跌，很明显只要大众相信未来房价仍有较大的升值空间，未来的增长只要高过利息支付，那么这仍然是一笔划算的交易，北京的房价均价现在是1.5万，但如果大部分都相信会到2万的话，如果你此时介入的话，例如支付30万首付，贷款120万，买入100平米，如果房价在未来2年达到2万，那么你毛收益超过50万，除去两年内利息支出约10万元（120万*5.57%*0.7*2=9.35万），净资金收益=50-10-交易税=30万，也就是两年内资金可以翻倍，利用银行的杠杆可以非常顺利快速地增值。
3、正是由于2的高收益，导致了房地产资金疯狂涌入，地王不断，而且可能在未来是一个常态，北京的房价在这种策略下，很有可能均价达到一个令人吃惊价格，比如5万甚至8万元，现在有一些地区均价已超过3万，有部分开盘价已达到5万，这就是引领价格走向的重要指标。
4、居民收入不是房价的衡量指标，我们曾听过中国的房价和收入比在30左右，大量讨论房价将崩溃，其实房价与人均收入关系并不大，房价与投资更相关，意思就是未来有没有上涨的空间，投资有没有收益，这才是关键，房子在中国大城市越来越成为一个投资品（投资价值）而不是它的使用价值，这也可以解释一些中小城市的房价上涨并不快，只有特大城市比如北京/上海/深圳的房地产才具有投资价值，日本当年在房价投机高潮时仅日本皇宫地块的价值就可以买下美国最富裕的整个加州，和日本人当时收入更是几百倍，所以说居民收入不是房价的衡量指标。
5、我想中国的房产价格的崩溃至少还有一个涨价高潮后才能实现。原因是中国的企业还有许多资金在流动，而且这些资金找不到出路，在中国是个行业都过剩，这些资金的归宿在在何方，房地产显然是个值得考虑行业，所以房地产行业并未到顶。
最后，当然一切泡沫终会破灭，但这好像不是现在要讨论的问题。房价还未到顶，直到一切结束为止，就是中国这一轮经济周期的结束，希望到那时国民已富，各种社会保障能安然帮助人民渡过那段痛苦的日子。
家园 现在基本是最蠢的人进场的好机会 当然只是从投机客角度来说了。
有多次在房地产上失手记录的国有企业已经在开始撒钱了，背后还有地方政府的合谋，你会进去么？估计到了明年全球经济真正恢复，资金从房地产抽出到实体经济，房价大波动才开始。
家园 论点不错，但数据模型有问题 做房地产的收益率不能简简单单的从价格上考虑，依我的经验来看，本国GDP的预期、CPI、Interest的预期以及房租都是决定房价的重要因素，只要以上这些数据的增长加速度不为负，那么房价一定会处于加速增长状态。房价降低的先兆便是GDP与CPI实现双降，2009的前半年便出现了这种兆头，只要这两个数据无变化，任何宏观调控都无法调整房价，换言之，百姓买不起房是正常现象。
家园 终于下河了，不容易呀 家园 俺也花一个吧 家园 献花 del
家园 楼主说得逻辑上是通的 按目前的模式，房价与居民平均收入关联很小，而是与货币流通的总量强关联，只要国家还继续大放水，房价在三年内涨到一个令人吃惊价格完全是合逻辑的。比如北京广渠门那个地王，三年后若想赚钱，4万5是底线，涨到5、6万甚至更高也是可能的。
但是这肯定是不可持续的，天知道泡沫什么时候破灭，泡沫越大，死的越惨。现在宝宝推泡沫，就是给后继者留炸弹，后继者是否愿意就范，是个疑问，这个经济问题就是政治问题。
家园 一并回复一下 1、现在资金成本的确比较低，而且由于土地完全由国家控制，所以房价降下来并不容易。另外，关于土地供应的问题，建议大家看一下任志强先生的观点，他有数据。
2、房地产的炒作并非是小老百姓来操作的，炒房的人一般都有点资金，并且对房产投机有一定的认识。本人认为，炒房主要以炒房团的形式存在，一般和开发商勾在一块儿，不仅能低折扣拿房而且能拿到最好的房，而大部分老百姓是无意炒房而搭上顺风车的，没有几个老百姓将几十万轻易的扔出去，而且承担高风险和还款的压力，你要知道，中国的银行房地产贷款是无限责任的，没有美国个人破产一说。
3、地方的房地产和地方政府高度相关，房价不仅是GDP的重要贡献者，容易产生政绩，而且还是税收和财政的重要来源，而且官员的隐性收入也不少。
4、最后说一下银行和房地产，有人说是地产绑架了银行，其实不然，说二者狼狈为奸的关系更为合适，因为就算全部贷款打水漂，还有资产管理公司，而且还有国民的税收，中国的大银行基本全部国有，地方商业银行也大部分有国企的影子，银行放水一是可以提高业绩，高管可以加薪，股价可以提高，融资也会更加方便，没人不愿意，看看这次美国的次贷你就明白了，这就不再展开了。
总结一下，中国的房地产是强者的游戏，参与者没有一个是弱者，当然除了爱害者普通的老百姓外。
说的可能不太有逻辑，只是个人的观点，一点参考，大家看看就罢了，再深入再去没有太大的意思。必竟作为一个老百姓，很多问题不是我们这些人能懂的。
家园 你说的有道理 反正我对房子是不抱希望了，无所谓了，欢迎北京房价涨到100万每平米,这样的话，北京就遍地是资产过亿身家的老百姓了
家园 关于中小城市房价，没有调查就没有发言权 广西，3个稍大的城市，
南宁，人口100W，没有任何工商业的基础，就靠一块东盟的牌子，利益还没有发掘到的情况下，房价已经向大城市看齐，热点地段6000~8000，郊区4000以上，07年时热点地段不过3000
柳州，人口90W，07年底08年初热门地段，2700~3000左右，环线区2000不到，目前同样地段的房价是5500，政府开发的新区4000，环线区3100
桂林，人口60W，07年底房价2200~3000左右，目前市区4000~4500，环线区3000~3500
以上城市人均收入都为1500左右，房价收入比不比大城市低！
如果说北京上海07年到现在房价大概是50%的涨幅，我所举例的城市中房价均价涨幅就基本是100%，而收入3年来基本无变化。
08年大城市降价时，波及到这些城市大概3个月时间，房产商硬抗3个月就遇到了小阳春，反而房价又飙升了一把，要说泡沫，中型城市的泡沫绝对比大城市大，缺少投资，无外来人口补充，泡泡破的时候只有跌的更惨！
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家园 房事就像股市 1、需要前仆后继，拿钱来堆起来
2、庄家就是要出货，要打提前量，如果大小非一起解禁呢？
3、风险收益比。炒房前，考虑下涨的概率与跌的概率，涨的幅度与跌的幅度。
4、不要提刚需。我知道某沿海发达省份全省信贷存量一半是住房信贷和建设贷款，依此类推，看看银行的承受力。房事已经绑架了银行，以为就要挟住了银行，那就错啦，4万亿还等着银行抗。
- 复 房事就像股市
家园 有时看似一样的东西有时天差地远 房事是像股事，但并不能等同，只说两点：
1、流动性不一样，股市的流动性要远远好于房事，在投机领域流动性的重要性不用我多说，我也不再深入了。
2、心理预期不同，说白了投资房事和投资股市的心理预期是不同的，而心理预期的重要性也是极为重要的，要不温总理一开会就提增强信心，原因就在这里，信心并不是随口说说的，它会影响很多事情。
所以，有时看似一样的东西有时天差地远。
家园 可能没说得太明白 股市和房事本身是两码事。
但在天朝，房事已经被逐渐剥离了居住的公共属性，居民都赶向了商品房，同时抽象了流动性，所以有了永远上涨的预期，一句话房事已经金融化了，所以在天朝，房事已经股市化了。
所以从这个意义讲，房事即股市
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