主题：【讨论】“抄底”美国房地产恐将有去无回 -- 乐在其中

金融海啸让美国房价持续下跌，也让国内投资者“嗅”到了商机。到美国去抄底房地产！在中介商们不断鼓动这一具有诱惑力的说法之下，国内终于有购房团准备赴美抄底。据《新京报》报道，我国首个赴美购房团将于2月24日从北京出发，前往美国洛杉矶、旧金山、波士顿、纽约等城市“抄底”。据悉，其成员基本由跨国公司高管、企业主和房产业内人士组成，其中，业内人士占到了近50%。此次重点看的房子大多为二手房，以别墅和连排房为主，房价大致在30万－80万美元之间，售价已经比两三年前降低了20%－40%。

从账面价格来看，此降价幅度的确很诱人，似乎有着较大的获利空间。但对很多中国投资者来说，赴美抄底的目的实际上是想炒房——炒美国的房地产。但这是否能行？又是否是安全的投资？其中有很多不确定之处。

且不谈美国房地产目前是否已经见底的问题，从另外的角度看，去美国也是无法炒房的。安邦策略分析师陈功提醒说，原因很简单，首先，是购房资金很难处理。对于个人投资者来说，从中国弄几十万美元资金离境，中国的有关部门肯定会进行限制。虽然也可以通过一些灰色渠道把资金弄出去，但买个房子却同时让人盯上自己的资产，这个代价是否太大了？恐怕多数人都得掂量掂量。其次，很多中国人不知道美国的土地出让金是分期支付的，这叫作为地税，一般会占到房子总资产的20%，每月都要缴付。而且根据GDP增长和资产价值的增长，缴付的地税额度还会增长。因此，炒房的成本非常大，如果你很难持有相当长的时间，怎么炒作？这是完全不同于在中国炒房的市场。因此，看似安全性高、收益又好的海外购房行为必然会牵引着某些风险。

据我们的观察，除地税之外，美国二手房交易税占成本的比例之高也不能忽视。美国二手房交易需缴纳的税种主要归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约为2%，房地产买卖时缴纳。而遗产赠与税在房地产作为遗产或被赠与时才征收，并且只对价值超过60万美元的遗产或在每次赠与价值超过100万美元时征收。相比交易税和遗产赠与税，所得税才是二手房交易的“大头”，美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为15%，最高税率为39.9%，房地产出租形式的收入适用此税。要指出的是，对于短期炒作，即拥有产权未满1年就要买卖的房屋，卖房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至33%左右。而拥有产权超过1年以上的房屋即长期投资，卖房时须缴付20%左右的税。

此外，据World Land Partner公司资料显示，次贷危机之后，无论是购买土地还是二手房，在美国均要求一次性交付全款。这样的规定无形中阻止了中国市民“用房租抵贷款”的美梦。目前市场上最便宜的房产加上各项费用也要50万元人民币，就算如今在北京有很多人具备这样的经济实力，但要进行纯粹的投资，而且还是把钱花在大洋彼岸的另一头，就需要投资者着实考虑一番了。

众所周知，美国的经济遭受到很大的冲击，房地产行业的损失更是首当其冲，房地产的复苏将是一个漫长的阶段，如果中国投资者要进入美国地产行业，就必须作好打持久仗的准备。目前欧美金融危机仍然没有见底的迹象，市场普遍预期，复苏将是一个漫长的过程，如果美国经济持续萧条，那么房地产业可能还将下跌1/3以上。