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主题：房地产好日子彻底到头，不用争议了 -- 履虎
家园 房地产好日子彻底到头，不用争议了 转天涯的帖子
http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/92069.shtml
“今天在银行开了一天的工作会议，会议传达了总行的信贷会议精神，要求全面改变现有的贷款结构，逐渐收缩房地产贷款，在房地产商要害死银行之前提前收回房地产贷款，同时认为个人按揭贷款也要谨慎对待！”
如果是真的，那么万科的股票今天几乎跌停就很正常了。兄弟们，知道为什么跌就不用恐慌了。
家园 保利地产一季度实现净利润较去年同期增长253.26% 每股收益达到0.11元，同比增长57.14%。
预计年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比增长100%以上
实现房地产销售面积36.06 万平方米，销售金额25.94 亿元，比去年同期分别增长16.52%和8.48%，
报告期内，公司实现营业收入和净利润分别为11.59 亿元和2.76 亿元，比上年同期分别增长89.55%和253.26%
万科营业收入也增100%，不知道净利润能增加多少？降价会影响利润率么？
家园 太好了，这就叫假的真不了，真的假不了啊 让信贷紧缩来得更 猛烈些吧，最好能对内开放金融市场，允许民间资本开设金融机构
家园 “房地产信贷收紧” 传言始末 “房地产信贷收紧” 传言始末
2008年04月17日 08:10第一财经日报
楼市已经风声鹤唳。这两天地产股在“房地产信贷收紧”传言下的表现，最有力地证明了这一点。
央行有关负责人接受媒体采访时否认了这一传言。昨日，一位商业银行的高管也对《第一财经日报》表示，央行近期并没有对商业银行的房地产信贷出台新的调控措施，只是“今年信贷总体从紧的调子肯定定了，具体情况由各行自己把握”。而银监会也没有对商业银行的房地产信贷风险进行提示。
一则没有根据的传言之所以显现巨大的“杀伤力”，缘于国内房企正面临的资金困局。昌盛中国、恒大地产赴港上市进程先后中止，广州、深圳等地房价出现下跌，上海、北京等一线城市楼市呈持续观望态势……种种悲观信息充斥市场，已经使得楼市心理变得敏感而脆弱。房地产企业资金链面临断裂危险，已经成为市场共识。
就在昨天，为内地13家香港上市房地产企业进行债券评级的穆迪投资者服务公司发布最新报告，将内地房地产开发业的整体评级展望评为负面。报告称，由于信用紧缩状况在未来12～18个月内仍将持续，同时业务前景的挑战亦越来越大，开发商在寻求境内和境外资金以支持其资本开支时面临挑战，而其销售环境也存在困难，因此内地房地产开发业整体在短期至中期内的前景是负面的。
传言大显“杀伤力”
本报从知情人士处获悉，房地产信贷收紧的传言，可能源于央行上海总部对商业银行在房地产企业发放信贷情况进行的调研，“只是涉及到一些数据，央行上海总部并没有形成任何结论。”该人士表示。
某外资投行分析师认为，事情并没有市场认为的那么严重。“银行每隔一段时间会抽查企业的资金情况，本来就是很正常的事情。”他表示，央行有关负责人在传言出来后接受媒体采访时作了澄清，说明目前政府监管方面不会对地产开发商过于严格。
“如果真的希望收紧信贷，那他们无需辟谣，借助媒体的报道就可以达到一定的效果。而此前出台的调控政策都已见效，尤其是目前各地房市交易情况有所反复，监管方面没有理由更严格地去打压。”
但市场对该传言的反应却非常“激烈”，这充分体现在股市上——本周一由银行及地产股领跌而引发A股市场大跌，昨日地产板块再次呈现普跌格局。A股下跌亦波及香港，内地在港上市的房地产企业股价，在过去两天都有不同程度的下跌，一些资质较好的股票昨天终于止跌。
央行从紧货币政策的影响正初步显现。本月发布的一季度金融数据显示，金融机构人民币各项贷款余额达27.5万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点，是自2006年11月以来，贷款增速首次降至15%以下。有观点认为，在连续调控“组合拳”的作用下，今年一季度的货币信贷总体情况比较乐观，初步达到了从紧货币政策的调控要求。
这直接导致了资金需求量大的房地产企业的“阵痛”。“一些规模较小、实力较弱的房地产开发商，已经快撑不下去了。”一位国有商业银行的信贷员对记者表示，他供职于东北的一家市级分行，“银行已经充分意识到了其中的风险，我们去年对房地产开发商的贷款只有1000多万，今年一笔都没放。”
他还介绍说，银行在对房地产行业放贷的时候，会采用一种“体内循环”模式：银行贷款给开发商进行房地产开发，在楼宇建好并卖出的时候，开发商会指定购房者在同一家银行办理个人住房按揭贷款。这样做，“一来银行可以监控开发商的楼盘销售情况，有利于风险控制；同时还能增加个贷收入，而且个人贷款的不良率是很低的。”
房企资金链危机
贷款不易的同时，广州、深圳市场的降价似乎有蔓延迹象。与当地开发商有相对密切联系的某证券公司地产分析师刘先生告诉本报记者，之前万科降价时明确表示不会跟进的开发商，现在的口气都已经有软化迹象。“不少开发商最近都表示，如果楼盘销售不佳的情况持续，他们也会考虑降价。”刘先生说，不愿降价的开发商都已面临资金回笼的问题。
根据富力地产（2777.HK）最新公布的2007年年报，期末公司的负债比例已达到139.5%，较2006年的71.5%上升约1倍。与此同时，公司手中的现金仅余13.3亿元。为了降低公司负债，富力地产董事长李思廉已表示，未来2个月内将不购入土地。
而去年以高价获得上海新江湾城D1地块的绿城中国（3900.HK），继去年在上海、杭州等地大手笔拿地之后，今年早些时候也已作出“暂不买地”的表态。
去年第三季度，全国工商联发布的一份关于房地产企业资金来源的报告显示，国内房地产企业的开发资金中，有超过90%来自银行贷款。但记者注意到，在中国社科院金融研究所研究员易宪容最近发表的一篇文章中提到两个数据，今年1～2月份房地产开发资金达5653亿元，其中银行信贷资金为2779亿元，这意味着前两月银行贷款在房地产开发资金中的占比已不足50%。
虽然上述两个数字并非来源于同一机构或学者，但反差如此之大，很难说不是因为银行已经开始收紧房地产企业的开发贷款。果真如此的话，对于上市融资艰难、楼盘销售情况不佳的开发商而言，这无疑是雪上加霜。
盛富资本国际有限公司董事总经理黄立冲告诉本报记者，内地房地产企业的负债率一直高企，此前内地又多次加息，如果银根继续紧缩的话，企业的债务成本将会不断增加。据其称，目前内地房地产企业的负债率普遍在70%～80%。
另据记者了解，一些房价并未出现明显下跌的城市，也有开发商面临资金链的问题。北方某大型城市的一位开发商最近一直忙于寻找资金，其现阶段的资金缺口在5000万美元以上。而此前已谈好合作的两家外资合作方，均因美国次贷危机的问题，明确表示将缩减投资额。
恒大地产上市受挫一事，对业内的影响远未消除。一位在上海某房地产企业任职的管理人员透露，最近他在国内出差时，所到之处，同行谈论的话题都离不开恒大地产搁置上市一事。“如果恒大地产的资金在一定时期内无法周转过来，那就有可能变成第二个顺驰。”
另一个对房地产企业来说不好的消息是，以往对投资内地楼市兴趣颇高的境外机构，态度正发生改变。正在为内地一些房地产企业寻找境外资金的黄立冲告诉记者，目前境外机构对内地楼市十分谨慎，“美国次贷危机正在使全球各地的投资变得更加便宜，而中国由于贷款利息不断提高，地产持有的成本却在不断增加。”
家园 zt-郎咸平：今年国内楼市无拐点 在威京集团举办的“两岸三地经济交流会”上，著名经济学家郎咸平继续坚持“2008年国内楼市无拐点”论。他认为，随着投资机会的减少以及投资环境的恶化，更多的资本将转而进入已经过热的楼市，从而推动楼市继续向上走动。2007年底，“楼市拐点”论渐次形成，各地各类消息也相当配合。普通民众期望买到稍微便宜的房子。然而，上月上海房价和交易量再次回暖，并且均价突破12000元／平方米心理关口。同时，北京、广东的楼市成交量也开始攀升。地产“阳春三月”似乎在表明拐点并未到来。
会上，郎咸平表示，国内楼市“拐点”只是幻觉，本质上是“缺乏交易”，后市将会继续价格上扬。他用自己的“二元结构”理论解释说，中国经济目前存在“过冷”和“过热”两个部分，这是世界上独一无二、前所未有的经济环境。而这个环境决定了中国楼市的走向。
哪些部门是过热的，哪些部门是过冷的？地方政府推动公共建设有关的部门是过热的，而民营企业大部分是过冷的。在此情况下，由于宏观调控力度极大，逼迫银行从过冷的部门抽出资金，打入过热的部门。因此越调控过冷部门越冷，而过热部门越热。
郎咸平认为，国内楼市的需求不是健康稳定的需求，而是投资经营环境恶化造成了大量资金入楼市。他以深圳为例说，“为什么深圳房价涨得最快，因为深圳地区倒闭的工厂增加最快，企业家关了工厂去炒楼，因而造成深圳楼价不合理的大涨。而这些资金一旦撤出进入别的省份或行业追逐利润，深圳房价就开始有下跌迹象。”
“海尔”也成了他理论的论据。“像海尔这种生产家电的工厂，所面临的投资环境是逐渐恶化的。所以在利润率大幅减低甚至为负的情况下，海尔注入150亿元的资金，把资金从过冷部门转到过热部门，去做地产开发商了。”
另外，房地产的刚性成本也决定了房价不可能下来。郎咸平提到，和世界上任何一个经济指标相比，大陆的地价涨幅都是超过想象的，而且是只涨不跌的。政府通过拍卖土地和收取税费以及相关过程中的寻租腐败，使得房子的成本畸高难下。如此，房价也将居高不下。只是这种价高的风险是巨大的。
在人民币升值,原材料涨价等不利因素下,很多山寨小厂是做不下去的,他流出的资金能干什么?继续做实业更难,炒股行情低迷,炒什么最保值?无疑是逢低杀入楼市.
最近虽然清空地产股,差不多一定会杀回来的.
家园 郎忽悠。。呵呵。。这个结论蛮该花
家园 从去年开始就感觉现在的调控方向性有问题，现在尤甚。 不说股市了，就谈谈房市，自己在开发商做融资，谈谈自己的感觉。受宏调影响，开发商是很难受，但最后的演变并非老百姓希望的。
如楼上所说任志强确实是经常说大实话。开发商本来就不是为穷人修房子的，希望通过紧缩信贷来让房价下降是南辕北辙。
经济版块有位河友在写开发商的利润系列，许多都是大实话，开发商的利润其实并不高，当然利用了财务杠杆投资收益率要高很多，但这也是伴随着高风险的。
房价的高企有许多原因，第一就是地方政府的推动，地方政府才是最大的受益者，开发商不过是出头的高级打工仔。大家去看看不断高涨的地价就知道了。
第二是房屋在缺乏投资渠道的中国不恰当的充当了黄金类的保值品的角色。中国人对自己有一套房的观念根深蒂固，加上人民币对内贬值速度加快，逼迫许多人把多余的闲钱投资在第二套第三套住宅里。现在政府打压股市，进一步压缩了投资渠道，从而加大了房屋投资的需求。
第三是中国的城市化创造了许多的住房刚性需求。
政府在城市廉租房建设中的缺位造成大量城市平民买不起房，却将罪责借舆论推到开发商处，房地产商用这么高的价格拿的地，房价下降就是自杀。特别是消费者心理是追涨，下跌的时候观望，降价并不能真正扩大购买的客户。这也是许多开发商为什么宁愿死挺也不降价的原因。
现在政府收缩信贷，只会加剧行业的整合。房地产是银行的优质客户，其利润远高于普通行业的贷款。每个商业银行手上都有几个VIP房地产商，银行和他们是一荣俱荣、一损俱损。这些vip受到的影响不会很大，而小开发商就惨了。他们渡不过这个寒冬，只有将土地和项目贱卖给大开发商。等到这轮调整结束后，就只剩下大型开发商，大部分都是上市企业。
我们现在来预计一下调整结束后的市场情况。大型房地产企业垄断了市场，地价涉及地方政府财政收入不会急剧下降，而资金成本进一步上升，通货膨胀继续上行，所以房价是很难降下来的。
让平民买得起房，真正的解决办法只有通过政府修建廉租房，扩大中低市场供应。政府通过地产市场获得了极大的土地红利，却放弃了平抑地产市场、为中低收入者提供基本住房的职能。如果政府不愿面对现实，希望通过调控土地供应和资金来打压房价是南辕北辙的，只会让开发商借力打力，整合行业转移成本，这也是这几年房价越调控越上涨的根本原因。
如果大开发商都熬不过这轮调控，那么可能中国真正的经济危机就来临了。如果大开发商大幅降价来卖房，银行的风险就会集中暴露，金融风险就真的会发生了。
这轮宏观调控，货币、房市、股市的感觉都不好，感觉现任政府在金融上眼光不够长远，认识不够深刻，无法跟上中国快速的变化和发展。可能五年前行之有效的方法现在已经完全不行了，甚至可能走向反面。不管你是否愿意承认，现在的中国已经开始从制造业大国往金融大国的方向转变，如果认识不能超前，那么我们可能就会输掉金融战第一战，这种战争比其他的战争更残酷更隐蔽。中国共产党最厉害的法宝就是事实就是，总结经验教训，但最希望的就是这种过程不要太久。而不祥的感觉就是温、周似乎眼界太短，而且固执，最麻烦的是他们还认为自己是对的，是为了民生，这远远加大了宏观调控调整的难度。