主题：【原创】从东方新天地看李家的城（一） -- 过堂风

然而，作为长江实业内地房地产旗舰项目的东方广场化身汇贤房托上市后意外遭到冷遇。2011年4月29日，汇贤房托开盘首日便破发，次日虽有所反弹，但其后连续下跌。截至2011年5月10日收盘，该股已退至4.73元，较招股价5.24元下挫9.7%。

　　为什么李嘉诚名下这只下金蛋的鸡不但没有受到追捧，反而被资本市场冷落，我想可能出于以下几个因素的考虑：

　　首先，投资者要考虑东方广场项目本身的风险。众所周知，证券化资产的唯一收益就是资产本身未来可提供的净现金流。汇贤房托在招股书中披露，估值并没有对2049年之后的任何租金和收入赋予价值。也就是说，北京东方广场合营期于2049年1月24日其届满时，如果没有延长合约，北京东方广场公司将解散，房屋所有权等权益归东方广场项目的内地合作伙伴无偿占有，汇贤信托在东方广场的权益价值届时清零。

　　其次，年化投资收益率不容乐观。据汇贤REITs发布的招股书显示，单位派息回报率约为4.00%-4.26%。而根据2010年四季度的财报数据，东方新天地的月租为每平米835元，大大高出王府井——东长安街一带月租每平米576元的平均值，商业房地产的泡沫风险已经初步显现，房屋租金能否在合约持续期内长期保持高位仍然是未知数。即使在房屋出租价格如此高企的情况下，汇贤房托的派息回报率仍然达不到5%的香港类似房产基金的平均收益水平。此外，还要考虑投资的成本问题，出于对人民币和港币兑换层面的考虑，券商在经营汇贤房托产品时，还要向投资者收取2%的年息，而香港普通股票的年息为1%。

　　再次，人民币贬值风险不得不防。作为在香港上市的首只人民币计价房地产信托基金，人民币资产离岸市场证券化具有重要意义并引起广泛关注，汇贤房托破发在一定程度上也反映出了资本市场对人民币计价产品的种种担忧。

　　根据官方数据，截止到2013年2月末，广义货币（M2）余额为99.86万亿元，3月M2增加值为1.01万亿，M2总额达到100.87万亿元人民币，同期外汇储备约为3.3万亿美元，按照2013年4月10日美元对人民币的官方汇率约为6.1986计算，以外汇储备为基准的人民币发行模式不变，则人民币M2应为20.46万亿元，减去现有M2，则人民币实际超发80.41万亿元，换句话说，美元对人民币的实际汇率应该是30.57，也可以理解为人民币实际购买力较原值已经贬值了79.73%。也就是说，持有人民币计价资产的投资人实际上承担了资产贬值79.73%的巨大风险。

　　从这种意义上来说，从开发东方广场项目之前，李嘉诚就清楚的知道，无论是土地的产权还是人民币的贬值风险都不是他可以控制的，这不是李家的城，于是通过将东方广场项目上市套现的手段收回了初始投资并实现盈利，而把资产贬值的风险通过上市的方式分摊给众多投资者。从另一个角度讲，如果假设土地产权法律制度在东方广场项目存续期内发生了根本性的变化，合约到期可以延续，则李嘉诚可凭借其余的股份再一次从中收益，这也就是汇贤宣称的，一旦合约续签，则汇贤房托的目前股价即被严重低估。进可攻、退可守，通过东方广场项目，我们再一次见识到了超人的手段。 “我对内地房地产有信心”李嘉诚如是说。