主题：【原创】从东方新天地看李家的城（一） -- 过堂风

周末陪太太在东方新天地吃饭，太太说:你知道伐，新天地是李嘉诚的产业。我想起香港小学生的大作《李家的城》，描述一番，太太茫然的摇头，大学毕业以后，家里订的经济类报纸，除了娱乐版面，其他的她并不关心。

　　根据能够查询到的公开的资料显示，位于北京王府井核心地段，东长安街1号的东方广场建于1996年，2004年项目全部竣工，作为北京最好的商业综合体之一，包括共分三层的世界级购物商场“东方新天地”、由8座甲级写字楼组成的“东方经贸城”、由两座服务式公寓组成的“东方豪庭公寓”、拥有825间客房的五星级酒店“北京东方君悦大酒店”以及拥有约1900个停车位的多层地库停车场。李嘉诚旗下长江实业及和记黄埔占有60%股权，其内地合作伙伴东方广场公司拥有40%股权。

　　从已披露的的财务数据来看，东方广场是不折不扣的“赚钱机器”。东方广场2009年总收入达19.7亿元，利润13.55亿元。其中，东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、北京东方君悦大酒店收入分别为7.48亿元、6.69亿元、9800万元和4.54亿元。利润分别达到6.26亿元、5.31亿元、4600万元和1.52亿元。

　　从2008年开始，李嘉诚对东方广场项目进行了如下资本操作。首先通过其于1993年在香港成立的汇贤控股（由6家投资机构组成的财团控制，长实集团拥有33.4%的权益、和记黄埔17.9%、中国银行19.8%、中国人寿19.8%、东方海外7.9%、和记黄埔的联营公司Cranwood1.2%）以及于1994年于境外成立的Hui Xian Cayman接收长江实业及和记黄埔持有的北京东方广场公司60%的股权。

　　然后，再通过汇贤控股向北京东方广场公司注入资金2.7亿美元，买下境内合作伙伴东方广场公司在土地使用期限内的租金收益权。至此，汇贤控股拥有北京东方广场未来38年（合约规定的清算截止日期为2049年1月24日）的全部租金收益权限。

　　最后，2011年4月11日，作为东方广场项目唯一受益人的汇贤产业信托投资基金（HUI XIAN REIT，87001.HK，下称“汇贤房托”）在香港联合交易所展开认购。这不仅是香港首只以人民币计价的股份，也是全球首只以人民币计价的房地产信托基金（REITs）。

　　招股说明书显示，汇贤房托此次将发行20亿基金单位，占全部50亿基金单位的40%；加上超额配售的3亿基金单位，本次最多发行全部基金单位的46%。20亿基金单位中，16亿将作为国际配售，其余4亿香港公开发售。汇贤控股的直接全资子公司Hui Xian Cayman及汇贤控股将分别持有汇贤产业信托约54%及6%的权益。

　　根据汇贤在2011年4月11日发布的发售通函，预期发售收取之集资款项（扣除发行成本及收购成本）将全数借给 Hui Xian BVI，Hui Xian BVI 将全数用作偿还现有债务（减转让债务）。汇贤产业信托的资产为其于Hui Xian BVI的权益，而Hui Xian BVI则持有汇贤投资有限公司。

　　通过一系列的资本操作，汇贤房托首次公开募股（IPO）共筹得资金人民币104.8亿元。最终控制人李嘉诚在不失去对东方广场控制权的情形下，实现了最大程度的套现。如果以注册资金6亿美元计算，则李嘉诚不仅成倍收回了约20亿人民币的初始投资，手上还持有东方广场60%的股权可供日后套现。