主题：【原创】美国50年来最大的房市泡沫对经济的影响 -- 倥偬飞人

前两天美国公布二手房销售增长了3.9%，有些朋友就认为美国房市问题不大了。我当时就指出这未免言之过早。结果话音未落，美国就公布新房销售数据跌了3.9%，接着今天房屋建造商Lennar公布第一季度盈利大幅下跌73%，销售收入下跌14%！虽然联储局的资金竭力救市，可惜还是抗不住市场的力量。上周股市虽然大幅反弹，可是房市泡沫带来的经济衰退阴影依然驱之不散，股市的跌势将持续，牛熊之争中，必然以牛派的且战且走直到溃败而收场。

有人说房地产只占美国经济的5%，对大局没有影响，这个只看到了表面，没有考虑到房地产对美国各个层面的影响。

美国是消费经济，而美国人的消费能力已经到了顶点，储蓄率为负数，74年以来的最低点。美国人不但花掉所有的工资，还要借钱来消费，但是借钱也到了尽头。过去几年拜房地产价格上涨之赐，美国人利用房屋价格的上涨，向银行抵押贷款借钱来消费，所谓remortgage，这和初次买房的贷款是不一样的。这种拿住房当提款机的做法，当过去几年房屋价格上涨的时候是大行其道，每年都有几千亿美元。但是一旦房屋价格开始下跌，这个方法就行不通了，这样美国人的消费能力就开始打折扣，不但借不到钱，还要还旧账。这个方面的影响比当初网络泡沫还厉害，因为每个人都或多或少受到住房的影响，而采用remortgage方式借钱很普遍，对消费能力的负面影响也将是很普遍的。

房地产市场进入了衰退期，而且还远远没有到头，因为泡沫的破裂到消化还需要很长的时间，这个时期房价是没有上涨的可能，而是螺旋式下降。为什么呢？泡沫时代的买方并不是出于真实的需求，而是投机的炒房者，希望在房价上涨的时候快速出手赚取快钱。一旦市场的风向逆转，这些人要么套在手里，要么忍受不了持有成本而抛售，进一步压低房价。次级房贷过去催生了市场需求，如今坏账丛生，反过来增加了强制拍卖的数量，也是压低房价的因素。银行就是所谓的你不要钱时偏偏借给你，你要钱的时候偏偏不给你，在当前的高坏账率的情形下，又加上美国政客们要追究所谓predatory lending，纷纷收紧房贷发放标准，这样实际上抑制了住房需求，让供求更加不平衡，现在待售房屋已经相当于8个月的销售量，还将进一步恶化。

现有房屋的销售数据是滞后指标，因为从达成销售协议到拿到房屋贷款，需要30-60天时间，才能够完成交易。尽管如此，现有房屋的价格仍然是持续下降的，比去年同期价格已经下跌了18%以上。新房销售不仅数量下跌，价格也下跌。房屋价格每下降一个百分点，就会增加强制拍卖房屋的数量达7万套，而需求在减少，这就是为什么房地产市场现在进入了恶性螺旋式下降。

总而言之，那些低估房地产市场影响的说法，是不能成立的。美国经济因此而衰退的可能性很大，可以说不可避免。

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