主题：【讨论】北京房价的合理水平是多少？ -- 郁郁

北京的房价究竟多少才是合理的？我觉得既不可能像某些多军所说5万一平、10万一平，也不可能像某些空军所想的回到05年以前的程度。我觉得可以从以下几个角度思考一下北京房价的合理价位。

1.从消费的角度。房子是一种消费品，需要花费一定的收入去获得其使用权，往往用“房价收入比”来描述这种消费的合理程度。国际上认为合理的房价收入比在3-6倍。考虑到中国正处于快速城市化的阶段和北京在国内的特殊地位，合理的房价收入比可以更高一点，比如8倍。此外，大概有30%的穷人是不可能买得起自己的房子的，所以，我认为，合理的房价应该使收入前70%的家庭花费8年的收入买到一套主流面积的房子（比如，90平米两居室）。根据经验，北京前70%收入水平的家庭平均年收入（税后净得）大概在12-15W（这一点可能有争议，没办法，统计局靠不住），所以，北京合理平均房价应该在10500-13500元/平米。3月份北京新建住宅平均成交价约22000元/平米，从这个角度，北京房价高估了60%-100%。

2.从投资的角度。房子作为投资品，应当通过出租获得一个相对合理的回报，而不能只寄希望于升值，一般用“租售比”来描述这种关系。国际认为合理的租售比在100-200之间。考虑到中国的城市化进程、中国没有物业税和低利率，租售比可以给高一点，比如300-350。根据经验，北京较新的90平米两居室租金在4000元左右，这样计算北京合理的房价在13500-15500之间，目前高估40%-60%。

3.从历史经验的角度。这个可能有些主观，我认为，2005-2006年的北京房价是基本合理的。2004之前的确存在低估，2007年之后有泡沫。而房价应该获得一个大体相当于名义GDP增速的增长速度。从这个角度，2006年12月北京新建住宅平均价格是9000元/平，4年之后增长50%-60%大体合理，这样，今年底北京合理房价在13500-14400元/之间，目前高估50%-60%。

综合上述三种方法，我认为，北京现在的合理平均房价是14000元左右。如果一定要按照环路来进行排列（虽然本人不赞同），我觉得二环以内、二三环之间、三四环之间、四五环之间、五环以外的合理房价（只限新房）分别为2.5万、2.1万、1.7万、1.2万、0.8万左右。目前北京房价整体高估约50%-60%，如果从目前价位下调30%-35%，是可以接受的价格。但是同时存在调整不够和调整过度的可能，前一种可能性更大。

不过觉得你分析的方法还是太简单了，北京是作为中国的首都，是一个特殊的城市，只考虑北京自身的因素，不考虑整个中国的因素，得出的结论就显得单薄一点儿了。

慕尼黑在德国算是房价最高的。新房，位置不算太差的房价基本上稳定在平均工资的2倍上下。也就是3-4000欧左右一平米。但这个平均工资是很广泛的，比如饭店的服务生，一个月也能稳定在1400-1800左右。同时白领税后也不会高的太离谱。3000左右。除非逃税否则平均度相当高。不知道这个信息对楼主有没有帮助

作为和谐社会的首都 北京能享受到很多无形的好处及其他便利

而德国则不会

至少 德国人不会因为一个住在慕尼黑 一个住在柏林

考大学的时候分数就不一样

这就决定了 愿意为了仅仅一个北京户口就愿意多掏钱的中国人肯定会比德国人多得多

以前也想过自己琢磨琢磨房价的事，仔细一想就放弃了。比如lz的题目，北京是个什么范围，以几环为准，合理的住房面积该定多少，地段又该如何，所谓合理价格又如何理解（比如从基本居者有其屋的角度，从北京市实际能开发和承载的人口数，从开发商利润应该控制在多少以内不能暴利的角度），更何况北京不是个孤立的城市，外地进京的怎么办，北京驻外地的又怎么办。庞杂的关系根本不是我能理清头绪的，巨量的数据也不是我用简单办法能够获得的。所以干脆放弃。

又比如“房价收入比”，我也琢磨过，这个数据据说是和gdp、pci等名词一样是用来客观、定量、理性分析问题的一个工具，但它真的合理吗？？

拿中美为例，2国面积基本相同，人口我们是对方的4倍有多。假设2国的国土开发利用程度（这是我自己造的词啊，不过估计大家能明白意思）相同-------实际上作为世界霸主美开发度应该高于我们，但这里假设相同。

那么，如果美国的合理房价收入比是4，那我们似乎就得是四倍以上，也就是16.

从人情角度说很难接受16还是个“合理指标”，凭什么人家工作4年就能买房，我们要干16年？？？但从最简单的需求角度讲，地少人多，凭什么又应该平等呢？

当然，这并不表示2国的“房价收入比”应该和人口密度比成正比例，因为人口密度比我们高而房价收入比比我们低的反例肯定也找的到。所以说“房价收入比”真是个合理的工具吗？？

上海前几年录取率仅低于海南, 现在已经反超了

因为有钱，而且文化和德国主流不是很一样（有点象广东人），很多外地的东西本州不承认。比如外州的师范文凭、医学文凭，在巴伐利亚州经常不承认，或者降级使用。

您说的这个问题我也考虑过，每个国家的土地禀赋不一样，人均土地资源差别很大，这是事实。但是有一个自动调节机制：人均土地资源较为贫乏的国家，会自动提高土地集约利用程度，这个可以用主流住宅的容积率（一块土地上的建筑面积/土地面积）来表示。

比如，美国城市的主流住宅是独栋带花园和车库的house,容积率恐怕不到0.5；中国城市的主流住宅是多层和高层单元楼，容积率在2.0以上。

如果说美国的人均土地面积是中国的4倍，而中国主流住宅的容积率是美国的4倍，那么两地的房价收入比应该是差不多的。当然，如果想在中国住house,那就要付出比美国大得多的代价了。

此外还有一个现象能提供支持：世界上比较成熟的国家，其房价收入比相差不大。日本的人均土地资源比中国还贫乏得多，但是房价收入比和美国差不了多少。无他，日本人住的密度比美国人高多了。

市场结构决定了价格水平。香港那样几十年的房奴市场也存活下来了。

只要政府勾结权贵，以殖民者心态对待普通市民，手里再有枪杆子，那房价再高也可以维持。

宪法上来说，人家是自己自愿加入联邦。是属于主权让渡的。那么什么让，什么不让，自然他怎么高兴怎么弄

法兰克福，所谓的欧洲金融中心，房价也并不离谱。柏林更是房子卖出白菜价了。所以德国人可以踏踏实实的工作、生活。我在柏林碰到不光是德国本地的青年人，还有从欧洲其他地方，甚至美国来的，都可以在当地自由的追求自己的梦想。不用担心成为蚁族。

像伦敦那样，只能吸引金融城骗子和俄国黑手党去定居。

前一段一个从德国到荷兰工作的朋友说城市地带住的德国人很少买房,因为他们把买房在一个地方定居看作一个很大的决定,很多人成了家也还一直租房住.如果这个情况属实,这个消费习惯恐怕也很大程度上影响了房价吧,高价更没人买了.当然首先德国的房价调控是比较理智的.

荷兰也是房地产调控比较保守,所以房价波动并不明显.基本上同样的房子,租金和贷款购买的月供相差不大.

港英政府那套搞法，照样有大把的人提供理论，说起来头头是道，理论上也是一套套的。只要你在“高”这个字眼上下功夫，也就不会关心房价到底是不是该合理的问题了。

北京的房价就是自建国以来政治壁垒的残余的结果。

所谓的政治壁垒就是运用政治身份来打压另一方的发展。以前的有身份、家庭出生、编制、户口等限制。现在主要是户口、教育机会、行政特权（如审批权）、国家的财权分配等。

1 从个人角度，人们希望进京发展。后代获得好的教育机会.

2 从商人角度，希望获得商业特权。

3 从官员角度，希望政治进阶。

4 从本地人角度，希望利用这个机会获得食利阶层的入门劵。

这些因素促成房价飙升的刚需。

很多人希望打破户口限制。那根本解决不了问题。因为那是表象。后果反而是更可怕。

如何消除这些政治壁垒才是正道。

政府的买房优惠政策。土地出让的优惠，买房贷款的优惠，退税的优惠以及低收入人群的优惠。

现在虽然停了土地，贷款方面的优惠政策，但房价依旧稳定。我想主要是人口少。比如慕尼黑的人口才一百多万，发达的公共轨道交通降低了公共交通所占用的道路资源。所以这里可以承受几十万台私家车，所以住在达豪那边或者史坦伯格湖区距离市区几十公里的地方也能过的很舒服。这样中心区的住房价格很难涨上去。