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主题:【原创】与其廉租,不如蜗居(上) -- 常识主义者

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  • 家园 【原创】与其廉租,不如蜗居(上)

    这个有点儿标题党了,实际上我要说的话题的如何解决目前中国的房子问题,中国房子出了什么问题大家都知道,就不用解释了。

    关于房子的问题,河里讨论的非常多了。有论证房价合理的,有论证房价不合理的,有认为房价绑架中国经济的,有认为TG会因为房价崩溃倒台的,还有从房价谈到利率谈到汇率谈到华尔街谈到希腊的,从2009年谈到1989直至1929年的。

    鸿篇巨制、高飞高走我是不擅长的,所以只好谈点最基本的,就是解决房子问题我们到底能做点儿什么,采取哪些具有可操作性的措施。

    单刀直入的先表明观点吧,我的观点的第一条就是反对大规模建设廉租房。

    前两年,在房价问题上,一片叫喊声就是:降价!降价!这两年,在房子问题上,一片叫喊声就是:廉租!廉租!

    先说降价,现在一个事实就是喊了很久,房价不但没降,反倒越涨越高。涨价的原因,自然是很多的,最根本的恐怕还是存在真实的市场需求,现在骂房价的人如此之多,在某种程度上证明确实是有很多人想买房的。解决房价问题,最根本的还是要增加市场供给。

    廉租房自然是能够增加供给的,所以被很多人寄予很大的希望。中国人盖房子的本领是不用怀疑的,80年代几天一层的深圳速度早就变成全国的平均速度,只要需要,在一个月之内盖出一个小区也不是什么难事。

    不过我是反对大规模建设廉租房的,原因主要由三个:

    第一,建设资金的问题。现在对地方财政形势有两个说法,一是地方政府卖地获得了上万亿的土地出让金,二是地方财政非常危险,频临破产。这两个说法看起来非常矛盾,不过却都是真实的。

    廉租房的建设资金从土地出让金里拿,这个事情现在已经很明确了。按照忙总帖子里的数据:2008年地方政府在土地开发上共计投资10170亿左右,其中征地、拆迁补偿3780亿,城市建设支出(配套及7通1平)3040亿,土地开发和耕地保护(补地)1290亿,廉租房建设140亿,农村基础设施和基本农田保护370亿,破产或改制国有企业土地收入用于安置职工1560亿。

    表面上看,现在投入到廉租房建设上资金才占到土地开发总投入的不到2%,似乎很大的空间,最少那3040亿的城市建设支出是可以分出一大部分用于廉租房建设的。

    但事情应该不是这么简单,这里面应该存在一个连锁反应:

    大量土地出让金投入廉租房建设—住房供给加大—房价下跌,开发商投资意愿降低—土地出让价格下降,出让金收入减少—新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

    同时,还有一个连锁反应:

    大量土地出让金投入廉租房建设—廉租房建设划拨土地大幅度增加—地方政府可拍卖土地减少—出让金减少--新一轮的廉租房建设出现资金短缺。

    当然,只有廉租房建设达到足够大的规模才会出现这个问题,可是廉租房建设规模不足够大的话,又解决不了问题。

    站在地方政府的角度,大规模建设廉租房一方面是支出的增加,不但盖房子本身要拿钱,配套的道路、绿化、管网等等还要拿钱;另一方面是收入的减少,不但土地出让金减少,而且和商业房地产开发的相关的各项税收同样减少。这一增一减,有些地方政府真的就离破产不远了。

    第二,廉租房的分配问题。廉租房不但有建设的问题,还有分配的问题。

    我所在的这个城市,前几年搞棚户区改造,顺手建了一批廉租房,当时用的是国债资金。据说领导这么考虑的,先借钱把房子建上,既完成了任务,又是突出政绩。当时已经有明确消息了,廉租房建设中央财政会给一部分钱(实际上后来也真给了),自己从以后的土地出让金中拿一部分,用这两部分钱再还债。

    先不说这个还款计划有无问题,最少房子是建好了。不过,两年过去了,房子一直没分出去,原因是分配方案难产。我听说的情况,住建部门起草廉租房管理使用办法,起草一半问题就来了,想要廉租房的人很多,到底给谁不给谁必须有个明确的标准,这个标准很费思量。笼统的说廉租房是解决住房困难群体的问题,可哪些人算是住房困难群体必须列出几条来。

    有房没房应该算是标准,可是这个事可不是仅仅查查房籍档案那么简单。廉租房一盖完,社会上很多人已经开始计划了,我自己就听说过不少人谈论这个话题。一些年纪大的人计划把自己的房子赠送给子女,自己去申请廉租房;一些头脑灵活的计划把自己的房子变现去投资,然后去申请廉租房。还有长期在城里工作的农民工、毕业的外地大学生,这些人本来都是租房住,现在也想申请廉租房。

    家庭人均住房面积应该算是一个标准,可是户口不控制住,很快就可能出现一批人均住房面积在5平米以下的家庭。

    收入水平应该算是一个标准,问题是住建部门根本没办法查实这个事情。民政部门能提供低保户名单,但低保户不一定住房困难,况且低保户认定标准本来就不严格。没有一个部门能够真正的掌握市民的收入情况,即使入户调查也无法知道人家有没有现金或存款。

    在分配上还有很多问题,比如应不应该限制户籍,中小城市还好,要是北京、上海对外来常驻人口实行限制的话,肯定会被骂死,而且也违背了廉租房建设的初衷。

    我不太了解别的地方的廉租房具体怎么分的,但从本地廉租房分配情况看,制定政策不容易,执行起来可能问题会更多。分配权很可能变成某些官员寻租的渠道,有门路的可能先得到,真正住房困难的反倒得不到。这样的事情完全可能出现,就像很多地方经济适用房政策出现的问题一样。在这个事情上,不能迷信舆论监督和社会公示之类办法,经济适用房摇号能作假,其他的坏点子也总有人能想出来。

    第三,廉租房的使用问题。即使分完了房子,事情也只不过是开始,长远的管理问题也不会少。

    夏天时,我早上通常会出去遛遛,边散步边观察和思考一些问题。自从克强同志在辽宁大搞棚户区改造,各地跟风的不少,本地也不例外。本地棚户区改造的小区建成时,上级来视察的,外地来学习的,本地打酱油看热闹的,络绎不绝,当时我曾去过多次。那时新建成的小区的确不错,房子质量、小区环境、配套设施在本地基本上都可以达到中游水平。

    我去年夏天早上遛弯时再去看,短短一年多的时间,就已经面目全非了。大落地窗的门卫室空无一人,桌子上灰尘积的很厚。实际上有门卫也没什么意义,因为周边的栅栏上已经被开出了很多门。草坪因为走的人多了,所以便有了路。垃圾箱周围是成堆的垃圾,楼宇门半开着,绿化树半死不活。

    很显然,物业公司早就跑了,棚户区出来的居民一方面日子的确不宽裕,一方面也没有交物业费的习惯。

    要知道,这种棚改小区的居民是有完整产权的,房子完全是自己的。预想一下廉租房小区未来的情景,政府的房子就更没人珍惜了,管理难度可想而知。脏乱还不是最关键的,商品房有维修基金,廉租房到一定年限之后,维修费用必然大幅上升,这些钱光靠收来的那点租金肯定是不够的。理论上,廉租房应该是动态管理,个人经济状况好转后应该搬出,但请神容易送神难,以一些人的品性廉租房很可能变成终身制,这个问题在低保上已经出现了。廉租房很可能变成政府以后一个很大的包袱

    总的来说,我对用廉租房解决城市居民住房问题持怀疑、悲观的态度,无论怎么完善制度,这种政府主导的项目都可能出现问题。建设过程中的豆腐渣问题和资金浪费、分配时的不公平和权力寻租、管理上的低效和持续投入压力,哪一个环节都可能出问题。

    不管多美好的设想,多正义的理由,如果没有良好的可操作性,结果都可能走向反面。

    家宝同志最近经常念叨要盖多少廉租房,别人担心地方政府不落实,我倒是担心地方政府真的去落实了。廉租房可以建,但是指望用这个办法彻底解决中国的房子问题,既不现实,又会留下一堆隐患。

    ————————————————————————————

    土鳖抗铁牛,头一次在西西河挖坑,请见谅。

    上面说了很多困难,但并不是说就应该默认现实,不去努力改变,下回再说说我认为可操作的改变之策。

    与其廉租,不如蜗居(下)

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    • 家园 加拿大的廉租屋

      这里简单说说我说知道的加拿大的廉租屋,虽然一些经验在中国用不上,不过也许可以有一些借鉴吧。

      加拿大有不少廉租屋,有apartment(公寓单元),也有townhouse(城市连排屋)。那个状况,可是比不少商业出租的公寓还要好。我有朋友就住廉租屋的,大体上,入住条件很简单,就要求有正式full time工作,拿工资的,自己住生意自雇的不行,申请就是拿工作单申请。

      工资多少有限制吗?没有。你个年收入10W的要申请一样可以。那你说了,那高收入的不一样入住吗?

      别急,再说说房租,这个廉租屋的房租的金额不是固定的,房租是跟着你的收入走,比例是固定的,就是你收入的1/3。也就是说,你月收入1500,那么房租就是500;如果你月收入9000,你的房租就是3000。

      这样有一个管理上的好处,收入高的自然不会来申请廉租屋。大家心里有杆秤,以后找到好工作了,收入上去了,自然会主动搬出去。

      至于物业管理费,没有,就是包在房租里。

      如果你失业了呢?具体的记不太清楚,好像有一个若干月的缓冲期,过后要是还没找到工作,对不起,就请你搬出去吧。至于住什么地方?对不起,那就是你自己的问题了,实在没地方住,可以寻求社会救助SA啊.

      那么是不是会有请神容易送神难的情况呢?嘿嘿,这里有一个真实的事情可以让大家知道免煮社会的人情:

      一个国人住Richmond,老婆失业,带两个小孩住廉租屋,老公是飞人,在国内挣大钱,人家可小气了,钱锁在银行保险柜里,国内收入不抱税了,于是,收入为零。当时她心想加拿大是民主社会啊,不会不管咱孤儿寡母的,就不交租了。催她搬也不搬,赖着不走。

      终于租赁方上法庭了,申请强制令。人家还不走,民主社会啊,会把我咋样?

      终于城管,不对,是警察来了,把家里的大小东西往外面一扔,锁上房门,贴上封条。暴力执法啊!!

      那个女的傻眼了,不过这时候民主社会的人情体现出来了,来了几个社工,协助她搬到了chinatown里的流浪汉收容所,那里有各种各样的人:流浪汉,吸毒者,妓女,还有老鼠。

      于是那位女子带两个小孩呆不下去了,从保险柜取出钱,另外寻租去了。

      • 家园 哪没有工作得怎么办?

        上海好多住石库门得老人都是拿退休工资得。没有工作,这种人加拿大如何处理?

      • 家园 还可以向BC Housing申请补助

        就是自己找房子,政府补贴。我的一个朋友就是低收入者,他租住的apartment大概一个月的租金是1300多,政府大概能给补助1000元。自己再补余头就行了。

        • 家园 哪有这么好的事儿

          我妈被炒的时候月租700多的租500,找到工作就恢复正常房价不算廉租房了。而且每年涨一次。看过具体的,房租里光税就两百多。

      • 家园 我有个亲戚住在政府为单身母亲提供的廉租公寓,住了十几年了

        这位亲戚的丈夫在九十年代初得癌症去世了,留下了两个小孩和一个个寡妇。

        他们住的地方我去过几次,还不错,设施一应俱全,房子也干净。

        不过也许今年他们就要搬家了,因为儿子已经从多大毕业找到工作了。

      • 家园 国外房租的水平是工资的1/3吗?

        这样的房子一般是什么条件呢

      • 家园 呵呵,有亲戚住 Richmond ,回头问问有这事不
      • 家园 送花得宝

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      • 家园 这里面有几个问题在国内短期内很难解决

        比如,收入核定的问题,这个就谁也搞不清楚,个税起征点以上人群的实际收入税务局也不掌握,起征点以下的大家更是一头雾水。

        租金现在恐怕只能收定额租金,要去核定租房者收入太难了,成本不是一般的高。

        请神容易送神难这个问题,现在在低保这个问题上很明显。

        当然,我说的是反对大规模建设廉租房,不是反对建廉租房。

    • 家园

      1 廉租房、改造房这类公共房屋的管理并不必然很烂。我住的是所谓 解困房,门口有保安,栏杆过了十年都还健在,年年上新漆。治安嘛,前几年有毒贩跟警察枪战,除此以外盗窃案还算少见,没什么大事。物业固然比不上商品房的上档,但是藐视下一些跟业主大打出手的物业还是足够的。这个问题还是要看地方政府的能力。

      2 廉租房、经济适用房本来就是解决社会最下层的困难户问题的。要是最下层的困难户数量大到能动摇房地产市场,那才叫见鬼。闹到像董建华背八万五黑锅那种只能说是冤大头

      3 舞弊这种东西嘛,至少我每次看见楼下一堆车在解困房区出没就想发笑。中国人不钻空子就不是中国人了。

      4 不按户籍分配恐怕非常不现实。

    • 家园 宝推得宝:-)

      惊喜:你意外获得【通宝】一枚

      2 枚 通宝已收。通宝推荐已被记录。被推荐帖会以适当的方式被推广

    • 家园 这种扎实研究问题的态度好,搬个板凳扎步^^
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