主题：【原创】不会算账的收银员和城市房价 -- 泉畔人家

说有农民兄弟要进城的同志们说的没错，是有大批的人“想”留在大城市。但是，这个大批是多少？ 可能从大学生人数来看，现在正在向2500万适龄就业和婚育人口的最高峰前进（1987-90出生）。但我的题目里关注的不是大学生，是收银员。

另外，如果您认为要求一个药店收银员会计算2.5元 10克， 1两多少钱是过高的识数能力要求，那我们就不要讨论。您可以举不识数的人照样是亿万富翁的例子来。但我们讨论的是大多数人，不是少数特例。

实际上分析人口就能看出，这几年本来就应该是房价高峰。因为62-70出生高峰的人和82-90（87-90是最高峰，4年都在2500万以上）独生子女出生高峰的买房需求在这几年正好会叠加的。62-70年的人现在40-48岁，在机关事业从业的人都处于事业顶峰，买房购买力最强的时候（美国分析说人最强购买力出现在47岁）。 而82-90一代的第一代独生子女一代往往是可以合用数家之力（父母，岳父母）和亲戚的支持。62-70的一般是改善型需求和炒房需求，82-90（97-90）的是结婚买房需求。所以有这2条，绝定了这几年的高需求，同样，也可以说，这2种需求决定中小户型（82-90) 和大户型（>120)的需求都不会低。

而05年开始的宏观调控，是对这个趋势火上浇油了。国务院的领导者们用90年代初压国有经济过热的方法来处理当时的房地产。90年代初有一阵是严禁建设楼堂馆所，而05-07年的调控就是少批土地，不让建。因为市场需求而增加的供应被人为压缩了，其结果就是上海，北京，深圳等地房价在一段调整后再次报复性的上涨。行政命令是解决不了供需矛盾的，70/90, 严禁小产权等一系列调控措施，结果是抱薪救火，越烧越旺。

很多人认为，这把熊熊燃烧的烈火会永远的越烧越旺，只会越来越高。是的， 人口高峰重叠，05-07错误的严控土地政策，和房地产类金融产品的自我升值预期实现，正在推高这把烈火。但熊熊火光的后面，有一个巨大暗影已经不远了。

91年后，人口从2600万的高峰直降到2000万，然后又迅速下降到1700万，到99年是1100万左右。现在，已经是这批人进入劳动力市场了（年轻的收银员们很多就是）。再过几年，大学生劳动力等也要进入这个人口区间了。 而62-70的高峰人口，等他们普遍开始接近退休的5，6年后（我们按男55，女50算）或者已经退休后，他们的购买欲望和能力就应该开始下降。这些人中，有房的普遍不止一套，买不起房的，则怎么也买不起了。他们中炒房的人最多，实际上，他们中的相当大比例的人是一家占2套到，3，4套房的，在给唯一的子女留下后，还有剩余的。而他们的子女，如果是门当户对的，将来能继承的房子就会有6，7套之多。

而一个人，从农村进入城市，从小城市向大城市迁移，你认为是30岁以下的多，还是30岁以上的多？ 你认为多少结婚生子工作在一个小城市的人愿意去闯北京上海还是刚20出头的小伙小姑娘愿意去闯？5，6年后，30岁以下人口的数量就要锐减了。

而08年之后，土地的供应至少不是卡的那么紧了，中国强大的实物生产力，也反映在房地产上，加上农村建房，中国一年新增十几亿平的住房是很正常的。第一篇里我已经介绍过了，我们的人均（即使抛去公摊面积问题），我们也正在快速追赶法德等国家的路上，超越法德等国，只是几年的问题。

而60岁以上的人，你认为他们中向大城市迁移的动力很强吗？是，有跟着子女去的，但更多的应该是从大城市迁移回小城市居住吧。62-70的高峰人口的购买力下降和91-2000的人口低谷也应该是正好叠加的，只是这次叠加如果只从人口数量和消费规律看，不是这几年的向上叠加，而是向下叠加。2015后应该是这个叠加的高峰开始到来，2019的时候，对应99出生人口1100万，62-70年龄段人口也普遍退休了，应该是购买力的最低谷。但从一般规律看，低谷不会一下子来，我们的上升曲线现在应该还在来回改变拐点的状态，趋势还在拉锯中。而真正过了拐点以后，刚性的供应能力（已经投产的钢铁，水泥，建材生产力）和开始快速下降的需求要重新寻找平衡的。而政府这时候肯定是要全力扶持需求的，生产过剩是一切经济危机的根源。而95之后的人口数更是收缩到1500万以下，99年出生人口1100多万，只是87-90高峰的三分之一多一点。现在99的人10岁，17，18岁他们中的很多人就要进入劳动市场，20岁后他们中的人就开始进入婚育。无论政府的刺激手段有多强，你认为1100万年轻人的住房需求会大大高于2600万年轻人的需求吗？ 那些动辄就说中国房地产要涨20年的人想过2019年面对1100万年轻人和2009年面对2600万年轻人真的就什么都一样吗？还是那么多人要深夜排队抢号码？还是几乎无穷无尽的刚需吗？

http://www.ccthere.com/article/2503106

到时中国经济的高速增长将停滞。如果在2019年前不能实现科技和产业升级，那么中国经济就不能持续发展。

送花！

会不会重演？

所以我猜测2015左右当下跌之势不可阻挡的时候政府就会开动人类有史以来最大规模公屋/经适房 建设工程，以政府补贴和行政划拨的土地为基础，确保每年的开工量不能低于10亿平。来保护从钢铁到建材，水泥等的大批行业。估计大批中低收入者都会在那几年申请到价格比较低质量还不错的房子。

当然，等政府的刺激手段用完了，该来的还是要来的，虚胖的身体还是要瘦下来的。只是，那应该就是下几届政府的下一届的问题了。

"而95之后的人口数更是收缩到1500万以下，99年出生人口1100多万，只是87-90高峰的三分之一多一点。"

政府再大兴土木增加公屋、经适房的建设，加大市场供应，不正好是给房地产市场雪上加霜吗。怪不得金岩石最近在媒体上说5年后的房价还会翻番，30年后涨到30万一平米。看来从现在起，应该做的不是买入而是要不断卖出啊。

关于人口老化的问题，在这里补充一个花絮。今年国庆节时，听一个同学说他家附近的某小学，今年只招到3名学生，于是干脆取消了1年纪。

外链出处

人口出生数和小学入学数有一定矛盾， 中国的数据，水分总是有的，但大幅度的减少（不少于1千万人口）还是肯定的。

特别是两个阶段人口需求叠加的分析，长见识。

但是，还有个问题，目前已经被合力抬上去的房价怎么办？

现在房价问题已经不是理性的经济问题或技术问题，而是感性的政治问题了。不论何时何地，讨论起房价总是火药味十足。尤其是只能说房价跌，一说房价涨，“KFS的走狗”的大帽子是跑不掉的。因此下面不提房价，谈谈住房建设特别是城镇住房建设。

应该看到的主流是，住房市场化改革以来，总的居住条件是逐渐改善的。我国城镇居民人均住房面积，从改革开放初期的不足7平方米上升到2007年底的近30平方米，生活质量有了很大的提高。但是，人民群众日益增长的住房需求比住房建设的发展还要迅猛，房地产开发面临巨大的压力。目前我国年均城镇住宅竣工面积在6亿平方米上下，按人均30平计算，可满足每年2000万人的需求。这种需求又分为改善型住房和首次置业。可以说，90年代前建设的住房，由于当时的历史条件，住户大多有改善的愿望。也就是说，大家平时所讨论的“房”，实际上指的是90年代以来新建的商品房。而这种符合条件的房，大约在100亿平方米左右，只能满足3亿多，不足4亿人民的需求。按照我国城市化的速度来看，住房建设远远跟不上。

当然，需求不代表实际购买力。但如果讨论购买力，就又跟房价扯上了。鉴于开头所说的房价问题碰不得，不谈了。

只能租，不能买，这样可以一定程度下保持住房价。现在大家预测一下啥时候房价崩溃吧？

楼主已经分析过了，所谓刚需，很大程度其实就是父母的支持，这几年的房价飙升，扣除了炒房的因素（能炒起来也是由于有“刚需”），就是适龄青年在父母（岳父母）的支持下买房，有钱的，直接买一套，更有女儿出嫁前就买了一套，结婚时男家又买一套的；次一点的，用现有住宅置换，城市居民，住“鸽子笼”的毕竟是小数，中层的很多家庭，怎么着也是有个四五十平方的旧式楼房的，这些起码能折合三分之一的新房，最起码能给首付，这样，轰轰烈烈的购房大潮自然卷起来了。

实际上，很多新人就算住在父母家，人均二三十平方还是有的，只不过为了私人空间或者一个安全感，大都选择购买“属于自己的房子”，但这是建立在“买得起”的基础上的，一般工薪阶层，买一万一平方左右的房已经很吃力了，再往上加，有心无力，再节省也实在掏不出来……

而且，房子说是让你住70年，住20年就旧得不行了，这时你想搬家，房子折旧到三分之一，再掏钱买一个？房价用来租同样的房子，可以住三四十年……

目前房价的最大成本主要还是占用的地皮这块。

如果是拥有自己产权的房子，就算折旧拆迁，所补充的钱也不多。另外，房子住20年是很旧了，但是如果不是出于拆迁目的，真格住个40年还是没有太大问题的。

租房子的问题一个是孩子落户读书问题，其次就是得不停的搬家，感情上很难受的。

40岁以下的城市人，有多少是一个地方住超过20年的？不大可能有吧？抛开强制拆迁的因素，也有很大一部份是各种原因，主动因素也有很多。