主题：【原创】西西茶庄经营记 -- 陈经

20万本金，一年租金成本就要30多万

连一年都撑不住啊！

而且，开始总要改门面装修吧

不管怎样，送花鼓励下！

看在裤子大校友的份上，我一定多喝多买。

除了喝酒就是打麻将，整天靠出租屋挣钱。

用他们自己的话就是“坐椅待币”。

杭州的茶馆通常分作两类：一类是商务性的，装修比较高档，以仿古为主调，针对商务客人，譬如非正式的会谈，高管的面试等等；另一类是休闲消费的，装修一般，针对朋友聚会，周末消遣等等。

商务性的通常地段要好，停车要方便，一般面积不大。内部装修以包厢和卡座为主（一定的私密性），茶的品种要全，点心不必多，但必须精致，最好有一两样自己的特色货，服务人员不必多，随叫随到就可以了。

大众休闲茶馆，跟大酒楼差不多，热闹，人身鼎沸。朋友几个，或亲朋家人，从早上开门，喝茶、打牌、聊天，吃中饭，下午接着打牌、聊天、喝茶，散伙回家。也有晚上去茶馆，基本上以打麻将为主了。

杭州的茶馆，前几年生意相当不错，这几年由于西湖边风景区的农家乐兴起，萧条了不少。毕竟坐在青山绿水里要赏心悦目得多。

政委的茶馆，165平米，面积不大，作为大众休闲是不可能的了，看地段作为商务性的也不理想，得另辟蹊径。既然政委在家有没法干的事，大家估计也都有家里LD嫌烦嫌吵的事，玩乐器，玩HiFi，下棋，尤其是桥牌，一定要有可以打队式赛的开闭室。总的来说，就是弄成一个小众休闲场所。

每月28000的租金不是玩的，个人感觉高了，分摊到每天就是1000块，加上人工、水电什么的，一天没有1500的营收估计保本都难。以杭州通常每位30元，每天至少50位客人，有一定的难度的。其实即使兼做茶叶生意，茶馆也不需要什么临街的门脸，主要可以用楼上的空间，租金低不少呢。

胡嚼一通，希望对政委有用。

but business is business

总之要抓紧，与陈大同步比较好

资本金有点少哈，成本也高点。看来要政委每周开个宏观经济形式报告会才能有人气啊！

有机会去深圳，如果贵店还在，一定当面请教！

[FLY]一只乌鸦华丽的飞过…………[/FLY]

经营和自己交际要分清，我认识一个人开茶馆就是让不断上门的朋友喝倒闭了，不是泼冷水阿，提个醒。

吃喝不给钱的是地方有持照匪类，并且以“到你这是给你面子的为主”

老陈，那里离海雅百货和书城还是有段距离呀。

楼上那间眼镜店，你有没有计划也给盘过来？

四．接手店铺转让的考虑

Z姐有意转让，那我们就去看了。老婆信不过我，开个车拉上几个朋友也一起来参谋，一伙人到店里四处乱看乱问。还是Z姐大将风度，不慌不忙解答疑问。比咱这一群人是有风度多了。

转让条款对我们实在是相当的客气。这相当于我们接过Z姐和业主的一切协议，继续经营。Z姐和业主签了四年约，租金一个月28000，已经过去一年，剩下三年，我们用这个租金接手三年。我们需要交5万多的押金，Z姐的押金就可从业主收回。对于店铺出租，相当于1-2个月租金的押金也属常规，三年后合约期满押金退回。我们如果在合约期满前找到下家转让，也可以拿回押金。这三年内，165平米28000的门面月租在这个地段附近确实是便宜的。而且，越往后越显得便宜。

一般的店铺转让，除了和业主的协议，下家还要给上家一些费用。如上家搬不走的装修，下家也有用，一般上家会收一些钱。Z姐花10万的装修全送了，都不收转让费。那里的高级地砖、大吧台、大大的茶色墙镜、隔板、天花板上的艺朮吊顶，门口的木制门，还有电力设施，都花了不少钱。因为搬不走，就白送给我们。巴诺客的加盟费本来也白送，但由于我们不想干意大利冰淇淋，就不算。

业主还同意免收头三个月租金，让我们准备开业。12月10号签约的话，从3月10日开始收租。中间这三个月共收约五千元物业管理税费。

以上是有利条件。平心而论，Z姐确实就是白送了，不计较损失，前期的巨大投入等于完全放弃了。我们接手，装修投入将是极小的，开店初始投入成本极低。有个10余万完全可以把店开起来了，其中的大头还是五万多房租押金，以后可退回的。

但是，要论不利条件，也有不少。这165平米的店铺，如果要卖的话，得800-1000万，所以租金28000对业主来说已经是给低了。但对我们来说实在是不小的压力。正如“老驴”估计的，一天可能得挣1500元才能保本。一个茶客挣他30，一天得50个客人。以目前这种人流量，是不可想象的。

值得注意的是，那一排店面，只有几家租出去了。街角占了两面的地利，租金一般要高个三分之一，那儿是招商银行，到是人不少，说不定是招行买下来了。还有一家地产中介在营业，还有我们旁边一家理发店也开着门。其它七八家关着门的，看着有花哨的大招牌，其实是地产发展商自己贴上去图好看的，实际从来没租出去过。这些地方为什么租不出去？一定是有很多不利因素，才租不出去。

从政府规划来看，这里长远来说一定是不错的，所有人都同意。西街作为未来的南山区休闲中心，西面是海雅百货与南山书城，东面是海岸城地产，有吉之岛、天虹、嘉乐福等购物中心，都是人流密集的所在。现在虽然没修通，但到了晚上，还是有不少附近居民在西街瞎坐着休闲。一旦过街天桥修通，人流看到对面的繁华景象，逛过去完全正常。有了人流，做什么生意都好办。深圳最火的华强北一带，月租金最高达2000元每平米（我们是160），只因到处是人，照样挣钱。

看来Z姐当初第一个租下门面是有长远考虑的，也完全撑得下去，我们对她的资金实力不存疑义。之所以转让是因为管不过来，有更大的事要做，并非止损。我还是倾向于相信这个解释的，否则行为实在很不合理。

所以，我们认为，局势清楚了。如果一年后茶馆在这个位置，人流量足够我们折腾的。但我们那时再签约，租金将大幅上涨，目前就已经比我们高了三分之一。而且，以极低成本接手店铺，对我们来说方便了很多，装修基本不用太折腾，甜品店与茶馆本来就性质类似。要撑到人流好转的时候到来，需要更多的钱。

我又去找了两个朋友各拉了五万来，总共30万资金来对付这个事情。老婆本来想不通的，怕我胡花了，说宁肯花十万出国旅游玩去。我说不喜欢出国旅游，觉得开茶馆更有意思。岳母也想不通的，听说此事跳了起来，说我看上去实在不象，别瞎折腾。我说老婆弟弟不是在家里当城管发不出工资么，就来茶馆收银得了。于是都想通了，集资成功！

调查阶段算结束了。12月10号我们去和业主律师、Z姐签了三方转让协议，签了一堆文件。过几天把五万多押金转过去，这就没有退路了，必须得上了。从股市大幅下跌的前因开始，是两个多星期的时间，是快了一些。这肯定是头脑冲动的结果。但我更愿意看成是机缘巧合，既然有条件了，就整出一个折腾的平台了。人生充满了意外，想太多结果，还不如想怎么折腾。

格子组每年在政委的店里开个股东大会怎么样啊

大家回顾过去，畅想将来，不亦乐呼？

费用么，就从格子组的公积金里出吧！政委也赚点。肥水不流外人田么

你家的经济管理模型挺有意思

人生在于折腾，祝折腾成功