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主题：【原创】聊下当下国内热议的【二次房改】 -- chuchong
家园 想起《水浒传》里李逵一句大实话 宋江反复提醒国家有法度。李逵怒道：法度，法度，若都依得，天下也不乱了。
古今中外立法的本意初心都是为了解决问题。中共最大的本事是执行力强，世界第一。但事情做起来才发现，总有使不得做不到的地方。
咱们慢慢观察这个事情的发展。
家园 讨论(一），未来房地产市场会是什么行情，为什么现在开始 大张旗鼓要建保障房了。
先说个人结论：
1、房地产产能严重过剩。（私营、商品）房地产可以死，但是房地产建筑业（预计占国内GDP1-2%）及其相关上下游（上下游2022年占国内GDP 7-8%），还不能死。
2019年房地产新开工面积达到峰值的22.7亿平。对应2021年房地产销售达到峰值的18亿平米，总销售额18.2万亿元。
今年2023年，预计全年房地产新开工面积不会超过6.4亿平；如果维持目前这种趋势，在房地产核心需求每年10亿平的前提下，预计2025年房地产（新房）市场供需将会扭转。而致命的是，新开工面积严重下滑乃至不足，导致今年房地产行业整体拉跨，既直接影响上游的水泥钢铁等基建材料，同时建筑行业受影响严重（哪怕在执行了各种国家基建工程的情况下）。
而房地产本身销售不畅，同时又影响了下游的装修、白色家电等产业。
所以政策出台的第一个前提，是【保上下游而不是保房地产】，政策本身对商品房房地产是【利空】而非利好：现有的商品房房地产带不动，那么就依靠国家/政府力量，基于保障房来带动上下游。
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2、未来房地产商会死一批。房地产的时代已经过去了。
对话黄立冲:新轮房改下保障房会超过商品房,房屋金融属性和财富增值效应会降低
搜狐财经：既然如此，您觉得未来房地产企业的生存状态是怎样的？
黄立冲：私企极度萎缩，变成凤毛麟角。保障房也不盈利，不以盈利为目标，因为是以普惠为目标。国企有银行支持，还有财政拨款，可以用来帮助自身扩张，民企就只能依靠盈利来扩张。
搜狐财经：近日，万科也遭做空，美元债出现恐慌性抛售，逼得万科也要自证无虞，而此前远洋、碧桂园等房企也出现接连暴雷的现象。您觉得未来有多少房企会活下去？
黄立冲：所有债务超过70%以上的大型房企都可能会死掉。因为负债已经远远超出了企业能够承受的范围。可能20%的房企活下来，80%死掉，或者80%变成“僵尸”企业，反正债是还不了。
搜狐财经：您如何判断未来的房地产市场?
黄立冲：未来楼市肯定会更差。加大保障房建设将会改变市场供给结构。旧的写字楼、商业中心、工业用地、厂房用地全部都可以变成保障性住房，而且不需要进行招牌挂或者是土地的用途的改变。因为这是政府的，也不能卖。即便卖给政府，也是把原来的钱收回来。
搜狐财经：就目前公开市场数据来看，新开工回到2009年水平，商品房销售回到6年前水平，供需关系也发生了变化。您如何看待房地产的这种转变？
黄立冲：为什么房地产会变成这样？因为过去房地产在印钞背景下不断透支。中国货币 M2的增长在过去20年都是在11%-18%之间，远远高出我们实际的经济增长，造成了一种财富的泡沫。
这种盲目本身带来的是过度的开发，大量的资源错配。泡沫总有破灭的时候，现在泡沫刚刚开始破灭，未来还要持续破灭。
所以，才有了“房住不炒”，避免盲目和资源的错配。从国家的角度，最重要是拉动经济，需要换一套引擎，用保障房来拉动。
搜狐财经：您觉得未来房地产还会是国民经济的支柱吗？
黄立冲：还是国民经济支柱。只是换成了保障性住房和普惠性住房，不是商品房。倾向于共同富裕，但与财富无关。
搜狐财经：对于房地产从业人员有何建议？
黄立冲：赶紧离开这个行业。准备转行，多学点其他的技能。不要投资，不要参与公司所谓的理财，准备紧缩生活。
【注：本人完全赞同以上引文。不过对于全文中提到的“双轨制”是有疑问的，具体后面再说】。
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3、基于市场逻辑的供需来看，房价依然要降，且会持续降价，不以任何人的意志为转移。
至于降到什么程度，要看【供需临界点/金融风险的承受点】在哪。
前面我们提到了一个现状/观点：从今年下半年起，投资/投机性需求趋势性退潮了。
无论哪个自媒体，或者贝壳研究院，或者中指研究院，JP Morgan财团，都认为18亿平的销售是超出【核心需求】的。那么从数据上来说，至少，超出来的那部分，是投资/投机性需求。
事实上。当一个市场沦为投资市场时，往往【投资/投机性需求】会挤压【核心需求】，体现在前者的购买力更强，加杠杆的能力更高。导致价格也就严重偏离了市场真实的需求。这也是今年下半年来，房地产迅速遇冷的原因：房价已经被投资需求拉起来了，当他们退潮后，这个价位上核心需求接不了盘。导致今年的实际销售，很可能会低于核心需求量。
而今年和明年的新房供应量，（很大程度）取决于2021、2022年的新开工量，2022年房地产新开工量仍然有12亿平。
这导致今年及明年，新建商品房的供应仍然是供大于求的。
房地产商过剩，已建成的库存新高，新房供应过剩，预计明年年底【14号政策对应的保障房开始上市】。房价怎么可能不跌？
通宝推：桥上,家园 说一些听来的具体情况 1、房地产企业目前普遍只敢去一二线的大城市拿地，去其它地方拿地，担心房子砸手里；
2、一二线城市的拿地门槛和成本都很高，基本上将民营企业排除在外了。主要是采取巨额保证金办法。假如一块地，政府估算开发成本为100亿，那么你要去拍这块地时，必须先将100亿打入政府的账户，如果你竞拍成功，那么这块地的所有开发费用，就从这100亿中出，这样以后再也没有烂尾楼了；如果你没有竞拍上，政府则会将这100亿退给你，这个时间大概会要在1个月左右，也就说你好不容易筹措来100亿，最后不仅白忙活，还要损失几千万的财务费用。
3、一二线城市拿地成功的概率也不高，纯凭运气。政府现在对地块都是限价拍卖，而且这个限价，也就是楼板价，比周边二手房的楼板价还会低一些。采用限价，意味着大家的价格得分都一样，剩下的看业绩、获奖、方案之类的，由于是带着巨额保证金来竞拍的，所以这方面大家都信心满满，得分也会都是满分。都一样，怎么办呢？政府的绝招是摇号，谁摇到，这块地归谁。
4、我听说的这家国企，今年北京上海忙的够呛，少则60亿，多则160亿的保证金去拿地，财务费用花了不少，却颗粒无收，一个也没中，现在愁的要死，因为再这样下去，意味着过两年，企业营收将为0，买卖关张。
家园 继续说下新政策的前后一些关键事项 新政策出台背景的帖子回错地方了。文件出台的背景
有兴趣的可以先转到这里看看，算是对现在国内楼市概况有个基本了解。
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2022.10.24，上海官媒第一财经出了个社论
第一财经的上海背景和二十大会议刚尘埃落定的结果，使得这篇社论受到广泛关注：
随着中共二十大和二十届一中全会的胜利闭幕，经济社会步入行则将至的实干时期。
新时代、新起点、新征程，开始落实到人们触目可及的经济社会日常。唯有如此，个体对美好生活的诉求才能汇聚进时代的历史长河。
这其中较为引发人关注的就是房地产。
目前基于金融属性估值的住房，其高房价抬升了经济社会运行成本，压低市场的投资边际收益率，加剧房市的有效需求不足，使高房价很难维持，房地产这一风险资产出现重估定价是迟早的事，且价值重估越早对经济社会的伤害和拖累越小。
二十大报告强调房住不炒和租购并举的背后，是对经济社会变迁的深刻理解，投资者需做好不动产定价重估的积极准备，各地应把握住政策激励的头寸，避免过犹不及的诱多，扼杀当地经济的活力和透支长期的增长潜能。
说大白话：房价太高了，迟调整不如早调整。
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根据国家统计局信息，及国家统计局局长在今年两会新闻发布会（2023.1.17）上的数据。
2022年房地产全年绝对额为73821亿元，同比降低5.1％，占总GDP约6%。
经过相关测算，房地产及相关行业占我国经济总量的比重达13—14%左右。
也就是说，通过房地产拉动的上下游行业，（如白色家电、家具和建材等），约占GDP 7-8%。这个值比房地产本身还要大一些。
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2018年，深圳市提出构建以人才住房、安居型商品房和公共租赁住房为主体的住房保障体系。
2022年11月，深圳正式推出了六折人才房政策。
到2023年4月6日，深圳市规划和自然资源局发布了一则关于“修订地价测算规则”的征求意见通告。明确要【取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型】。
关于为什么要取消人才房，网上有很多分析（简单看下就行了，网上一说房改上某个政策的好话，总是有所保留或者摘抄几句官媒；但是吧一说某个房改政策不好，那可就各种分析都出来了。所以我才说 中国网络媒体已经被利益集团彻底垄断了，无他，利益使然）。
之所以提这个时间线，是因为，深圳一直在探索如何走出一条适合中国城市建设的住房保障体系。（雄安那是另外一种模式，在白纸上作画，更容易试验各种可能性。但现实还得以深圳为模板）
也就是说，新政策并非一蹴而就，而是有过很多探索。很多人简单的将新政策归纳为【学新加坡】，这种认识【过于肤浅】。
新加坡才多大（724.4平方公里），光深圳就差不多有三个新加坡大了，上海有9个新加坡大。新加坡才多少人（564万）。只看面积人口，新加坡也就人口相当于一个普通的地级市，面积比起来那简直差远了。新加坡吸引了来自全球（最主要是东南亚、东亚等）的富豪定居，其商品房不定成天价，根本承受不了那么多人。
家园 如果我是管理者 一，房地产上下游行业（如白色家电、家具和建材等）不纳入考虑。
他们多卖点空调还是少卖点空调没什么打紧的，上个季度造的空调没卖完那么这个季度休息一下就好了，总不至于造了三年都卖不完的空调吧？白色家电里，三星等还活着，可以继续卷，存量市场的自然更换需求就可以撑住它们，并不一定需要新房带来的增量。
二，一线城市租金价格要以我为主，我要有调控“抓手”，有平准供应，必要的时候摁得住房租上涨，约等于猪肉价格，掌握了这几个物价抓手，CPI就跳不出如来佛的手掌心。
三，一线城市房价的调控器，有东莞和雄安，哪个城市的房价脱离控制了，就迁走几家超级企业，这一招叫做釜底抽薪，效果立竿见影，相对于雄安，从来没听说有华为人拒绝去东莞的。
可控就行，完毕，然后按照自己的思考框架去套未来的政策制度。
家园 前度审郎今又来 桥上老师这贴看得和眉开眼笑的不让会补充帖，就回主帖吧。为啥？桥上老师提到
不如多盖房子，盖在合适的地方
这个“合适的地方”，琢磨琢磨，可能桥上老师就要跟我取得共识了。
住建部号称以人到场的手段，摸清了全国有6亿余栋房屋，我之前有戚河友提过。全国到底有多少套房子？住建部给出答案，令人意外！买房人要了解。算是把我国房屋的底摸清了。这可能就是“大数据”向底气吧。
叫公房也好，公租房也好，安居房，保障性住房，反正就是那个意思，其实国内一直都存在。这个历史得熟悉的人才理得清。资本和中共在房地产问题上缠斗多年，十八大后提首付，限购，限制资金进入，中共才算是有效压制住房地产，然后则被法无禁止即可为，p2p，货币棚改打了个一塌糊涂。正如chuchong河友你所言，术终究无法与道抗衡，所以万达断臂求生，万科顶住了野蛮人，恒大爆雷，碧桂园违约。我认为十八大后特别是二十大后，中共在金融房地产问题上前所未有的有诚意。
保障性住房，按十二五的规划，2011-2015要建设3600套保障性住房，保障房覆盖率从7%提高到20%，当年热炒的一年1000万套，就是基于此。据说是完成了。
有一个词可能容易忽略了：公积金。也就不说这个二次房改主要面对国字号机关企事业单位和一些规范的企业主要是规模企业的人员。跟圈外人，关系可能不大。也行，一步一步来吧。鉴于廉租房公积房保障性住房的各种被狙击历史，我审慎乐观吧静观其变，这其实也是帮房地产公司解套。
桥上老师指出的“双轨制”，是一个很强劲的不利因素。且行且看吧，这个肯定被骂的被狙的，能不能搞成，存疑。深圳年初搞的“统租”我是不看好的。
习近平呐，每次出国我都怀疑他回不回得来。
通宝推：不如安静,桥上,- 复 前度审郎今又来
家园 也许大数据还应该搞搞工作场所人数位置 和住房面积位置相对照，就可以搞清有些住房因为远离工作场所，其实是有点鸡肋的。
- 复 前度审郎今又来
家园 文件出台的背景 -- 有补充 讨论二次房改前，我们可以先了解下文件出台的背景。
太长不看版:
1、今年下半年开始，房市信心突破临界点，投资需求迅速退潮。
2、深圳试点中，今年人才房销售已占比新房销售的30%，对商品房形成巨大降价压力。
3、今年新开工住宅面积创新低，建筑市场已处于崩溃边缘。
4、以上1、2的原因，新房房价有崩的风险。而3，意味着两年后，房市商品房供需面临再次扭转的境地。
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2023年8月24日，JP Morgan发了一篇 《了解中国房地产市场之下行走势及影响》
数据显示，进入夏季后，住房销售量大幅下滑，显示出购房者明显信心不足。恒大、碧桂园债务危机爆发。
按照目前的发展趋势，住房销售量可能会自多年来首次低于核心需求。2021年，新建住宅年度销售总量为15.7亿平方米。2022年，随着违约周期开始恶化，住房销售量下降至11.5亿平方米。在2023年首7个月，住宅销售总量为5.8亿平方米，相比2022年下降了13%。但在7月和8月，住房销售量只是2022年同期的70%左右。我们粗略估计，家庭组建和城市化带来的核心需求（不包括投机性较高的购房者）大约为每年8-10亿平方米。
这表明投资需求已几乎完全消失，而按照当前趋势，今年住房销售量将很大可能会低于核心需求。存量房仍然普遍过剩。现时在560亿平方米在建住宅中，可能有一半仍在待售。按照目前的需求运转速率，或许需要三至四年才能消化存量。
【个人注：需要注意一点，不同的媒体、机构、个人，预测的房地产核心需求数据偏差很大。譬如贝壳研究院工具其模型测算认为，未来五年中国房地产核心需求约每年14-15亿平。类似中指房地产数据认为是12亿平左右。】
【个人注：本人曾自己整理过某珠三角城市近三年的新房网签数据。数据显示今年下半年后，新房网签基本进入冰点，比起18、19年的高峰是直接膝盖斩，隐隐有崩的风险。个人曾将这种基于公开数据的分析发布在当地地方论坛上，当天及第二天创下了阅读数记录，然后第三天就被删帖，本人账号被限制了，发任何文字都被单独区别对待，简直哭笑不得】
根据本人实际观测的珠三角楼市现状，基本可以认为：投资性需求大范围退潮了。这引发了一系列很有意思的状况。具体下个帖子描述，本帖先只介绍政策背景。
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根据深圳市、区住建局公告统计，截至10月18日，深圳市共推出17个可售型人才房项目，共计11633套，已实现88%以上的去化率。
截至10月18日，深圳市新房网签总量为34163套，其中住宅为24918套，人才房销量已达普通商品房的44%，达所有新房网签的约30%。
而预计2024年，人才房（以后会被调整为保障房）还将大量上市：目前深圳一共有30多个人才房项目。
按深圳市《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》的规划，人才住房仅占住房供应总量的20%左右。除了人才房，还有安居型商品房和公共租赁住房。
[URL=
http://zjj.sz.gov.cn/csml/bgs/xxgk/tzgg_1/bgszfbz/content/post_6623083.html]关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见[/URL]
深圳的住房自有率是23%，有77%的人租房住，而北京上海大概是在65%左右。当年选择在深圳试点，有一个原因就是深圳的住房问题最为突出。原则上，在深圳试点，由于深圳潜在的庞大住房需求，对于商品房的影响应该是最小的。
但现在，深圳楼市已隐隐有崩的风险了。
【探究】深圳楼市低迷核心因素：已完成“二次房改”！ | 老张宏论
要知道，为了尽量减少改制过程中对商品房的打击，深圳之前的注册，对于人才房只是有10年的锁定期。10年后，人才房即可上市流通。
而现在新政后，将不存在这种可能性。新政对于人才房的销售是否有影响。未来两月即可看到。
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根据国家统计局2023年1—9月份全国房地产市场基本情况，
今年1-9月房地产新开工面积仅为4.87亿平。预计全年不足6.4亿平，几乎仅为2022年的一半。而上面我们给个几个关于全国每年房地产核心需求的数据。
房地产怎么样先不管，但建筑市场已经要崩了。
除了建筑市场，房地产的上游和下游产业（如白色家电、家具和建材等），也已经处于崩溃边缘。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)作者 对本帖的 补充(1)家园 上面那个回错地方了。这个来回复审大 -- 补充帖 十二五规划这个事，请先参考 @陈王奋起 的帖子
以及以下这个帖子
我对前克评价真心不高，此人在特定的历史阶段，跟垄断利益集团遥相呼应，成为他们利益最大化的政策制定和执行者，祸国殃民。斯人已逝，虽然留下一地鸡毛，今上仍给了他足够的体面。谁高谁低？
见前补充 4936537 - 复 文件出台的背景
家园 请问文中“核心需求”谁定义？普遍共识吗？ 家园 各种说法不一 譬如 贝壳研究院 《房地产发展新模式系列研究（一） 2021 -2035 年我国住房需求 预测》里面，计算需求的时候，只提到三种需求：
研究发现，未来新增住房需求包括三类：
一是人口从农村向城镇异地转移带 来的刚性住房需求 。
二是城镇居民住房面积增加带来的改善性住需求 。
三是城镇老旧房屋拆除重建带来的迁需求。
而上面JP Morgan财团说的是
家庭组建和城市化带来的核心需求（不包括投机性较高的购房者）
譬如给两个常见的【投机性较高的购房】现象：
A在某地工作，未来是否离职到其他城市、或以后长期留在本地未知。基于【房价会永远上涨】的预期，A在当地置业买房，且大概率暂时不装修。如果后期离职到其他城市，那么二手卖掉；如果在当地长期发展，那么时机到了后，就装修入住。这样做【反正不会亏】甚至有可能【小赚一笔】，但自身并不是【刚性需求】。
B在某地已有房。同样基于【房价会永远上涨】的预期，B在合适的时候出手买了【二套】或【三套】房，美其名曰【为儿子买的】，实际是作为其【保值】的一种手段。
A与B，并不是专业的房产投资人（炒房客）。同时，他们并没有（或暂时没有）买来入住的实际需求，但是他们都成了楼市实际客户。譬如很多房地产楼盘就是这样：他们会在老客户中卖力推销，而老客户购买的原因很多就是这种【反正不会亏】。
最后，任泽平 认为：
商品房需求包括居住需求和投机需求，居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反映了商品房的商品属性，投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反映了商品房的金融属性。
投机的心理基础是预期未来价格的上升，一旦这种预期走向非理性的道路，投机需求中的“羊群效应”便会日益明显，资产价格将按照人们的预期被一步步地推高，而风险也在持续累积。这时候的高价格实际上是非常脆弱的，只要有任何的风吹草动，转手交易的下一个买主不再出现，泡沫的破灭就是必然。
其各种报告中，虽然没有明确描述，但是可以认为【买来自身实际居住】的需求，是他认为的核心需求。
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总结一下，上述几种估算【核心需求】的说法，基本都是：
买来自住，且交房后马上装修入住的，才算是核心需求。除此之外的，均不算核心需求。
通宝推：桥上,