主题：小议税务与房地产 -- 超级拖拉机

1。主楼说明的是在正常情况下的房地产税收情况。换句话说，商人守法，而政府也尽责。但存在两方面瑕疵：一是实际操作中有避税空间，我在主楼中提到了，待会可以适当展开。二是我目前只讨论了房地产的三个主要税种，其他税种没有考虑，也就是说，房地产的税负在理论上要高于主楼讨论的范围。一正一反差不多抵消，我在主楼中就懒得展开。

2。税务给开发商留的基本成本的30%作为管理成本和运营成本，这个数字是有相当的误差的。政府的收费相应单一，那么在低地价时这种收费的比例就很高。而开发商还有很多成本是以销售收入计算的，比如销售成本和管理成本，当房价涨幅超过一定幅度时，政府给划定的30%远远不能满足开发需要，这种情况下开发商是损失利润的。换句话说，所有可以做手脚的地方，其实也可能是栽跟头的地方。

3。设定一个场景。有一天，当一个城市的土地拍卖价格都是1000万一亩的时候，张三找到你：哥们，我当初花100万买的地，700万卖给你可好？很多城市的开发商都栽在这种陷阱里，他们或用间接收购，或用股权转让，或用资产置换，取得了一块便宜地皮，最后吊死在上面。因为他们没看到那一张政府的血盆大口。买了这种地的人，很少会考虑到自己在账面成本上减少了600万，计税成本就减少了780万。即使按照土地增值税率50%计算，土地增值和企业所得两项就要多交税487.5万。也就是说，这块单价700万的土地的实际价格至少是1187.5万，炒地皮的挣了600万，税务局拿走接近500万。不仅如此，这种收购还间接改变了土地增值税的递增计算基数，导致实际计算中土地增值税还不止这个数字。

政府在拍地的时候宰了一刀，收税时还有第二刀。第一刀即使落空也不要紧，后面那一刀可能更狠。

我弟弟是开发商老总，真正的帐不是这样的。举几个例子：

1. 容积率。容积率的计算本身是有弹性的，容积率本身不是刚性不能变动的。通过容积率的变动，开发商可以赚取你想象不到的利润；有的面积不计算在产权证上，但是算赠送的，当然，这种房型房价提高了；

2. 临街商业房的价格是刚刚的；

3.人防工事，社区内学校、医院等都是政府出钱，出地的， 这里面嘛， 当然可以上下其手；有一些地下停车库也是没有产证的，永远不卖，供物业出租；

4.增值税政府实际是收不到的，因为一部分房子用于物业管理，居委会，会所，还有一部分是商业出租，开发商一直不卖，所以达不到全部销售， 甚至85%的门槛， 许多房地产公司是以项目制在运行，结束之后公司空壳运行，根本征不到税收；

5. 精装修是典型的税收转移手段

6.房地产公司很少做电视广告，平面媒体的广告价格其实很低；

所以，开发上账面上说10%的利润，实际上往往30%， 所谓的钱都给了政府，就是在转移怨恨，促进销售的手段而已。政府拿了卖地和交的税， 要动迁，要修相关的路（修路是最看不见成本但成本最高的，一旦牵涉到动迁，几亿是平常事）、要建学校医院派出所等，水电煤企业也要做联通，新的小区往往很偏，配套的成本很高。