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主题：想一下房价 -- 保胜卧虎
- 复 想一下房价
家园 兄弟还是觉悟得太迟 用GDP衡量房地产，早有人做过研究，结论就是房地产价格越来越高。简单推理过程如下：2000年全国城市建成区面积为2·24万平方公里，当年现价GDP为9·92万亿元，单位城市面积GDP产出率为4·42万亿元/万平方公里，到2008年，全国城市建成区面积增长到3·63万平方公里，当年现价GDP为30·1万亿元，单位城市面积GDP产出率为8·29万亿元/万平方公里，这8年平均的城市土地产出率为8·2%，而同期全国商品房价年均增长率为7·6%，两者十分接近，由此说明了土地产出率与地价上涨率的一致性。到2030年，考虑到通胀年均为4·2%，未来20年的经济增长率仍可以考虑按8%计算，则到2030年中国的现价GDP总值就是430万亿元，GDP产出率为80·6万亿元/万平方公里 。折算下来，如果2008年中国地价均价是2780元/平米，则到2030年就是2·7万元/平米。如果用日本作为对照体系，地价占房价的70%的话，到2030年中国商品房屋的平均价格应该会从2008年的3000元/平方涨到大约3·8万元/平米。北京、上海这样的大城市目前的房价就已经是全国均价的3倍以上，因此到2030年中国千万人口以上大城市的平均房价应该已经超过10万元/平米。
家园 。。。 没人关心，删了，只留结论:
10年后人均GDP比均价的比值会下降
下降率为90/65=1.38,如果现在的系数为8左右，那么10年后大约为5.5左右.
- 复 想一下房价
家园 用GDP来衡量房价 有失偏颇，但其实还是有道理的，起码比用工资来衡量准确的多。
GDP不能反映分配的问题，而中国的主要问题就在于分配严重不均，老百姓多数没有享受到GDP的持续高增长。但是，没有分配给老百姓，在房地产市场里面却可以体现。换句话说，房地产市场的现状其实是反映了国内贫富差距的现状。
限购，压住了这种对贫富差距的反映，使得房价不能继续上涨，但是，制造贫富差距的根源并没有消逝，而且这种情况目前还看不到改变的迹象。所以，如果限购持续下去，房价没有富人的支持，不会上涨，但是因为对限购不能持续下去的预期，导致房价也很难跌，即便跌，也是小范围的局部的。
关键在于，限购的持续性。可以肯定的说，取消限购，房价会迅速上涨，但是持续限购，所导致的衍生结果，完全可以推论的。
家园 其实中国的人均收入占人均GDP比并不低 我刚查的,《中国统计年鉴2010》的调查数据,城镇人口的人均年收入中位数为16858.36，平均每户2.84人，就是说，每户收入中位数为16858.36*2.84=47877.7424.
而2009年中国人均GDP为25575
城镇家庭收入中位/人均GDP=47877.7424/25575=1.87
而美国每户收入中位数和人均GDP相当，香港为接近人均GDP。
这样算下来中国的城镇户均收入占GDP远高于美国、香港的。
主要原因是城乡收入差距，城乡收入比为3.3:1,这样城镇人均收入就是全国人均收入的1.5倍。
主帖里有一点我没提到的，其实房价GDP比，应该是算城镇人均GDP，因为买房的需求方是城镇人口。
另外，我觉得，媒体上经常出现的很多用来说明中国经济不合理的问题，和城镇化率关系很大。用中国50%的城镇化率表现出来的数据去和已经完成城市化的发达国家比，自然会得出奇怪的结果。
- 复 想一下房价
家园 回答自己几个问题即可 1、中短期内房价会涨还会跌？可以分区域、城市
2、人均gcp靠谱还是人均工资靠谱，众数还是算术平均数靠谱
3、收入高的，有多少还没买房？
家园 我是这样看的 1.房子有消费品和投资品双重属性，从消费品属性角度来看，房价波动20%以内是我可以接受的，10%以内是我觉得无所谓的。
就是说，即使我判断房价有下跌10%的可能，我觉得我该买并且买得起的话我仍然会买;当我判断房价有下跌20%的可能时，如果买了房会对我的我的生活状态有较大改善，我仍然会买。
因为那只是一种可能，并且那个可能在我可以接受的范围内。
如同炒股一样，我并不指望自己抄到低点。
2.人均工资来源于人均GDP，虽然有系数问题，但人均GDP的数据容易得到，人均工资的数据比较模糊。所以我用人均GDP来计算，图个简单，但不会离谱。
“众数”是指什么？
3.这个没有统计数据，不知道。
但是中国的城镇人均住房保有面积不到25平，也就是说总供给是不足的，这是我分析的一个基础。
- 复 我是这样看的
家园 智者见智 1、从消费的角度，如果认定要跌，入场是自己找罪受
首付比例增加+加息+限购，暴跌是正常的，不暴跌是不正常的
买房的时候，一定注意增加的首付款利息影响
2、人均工资，多了解一下本地大部分家庭的收入即可，这比统计局的表水分小
3、城镇最低住宅新增面积是钢产量1/4除以50公斤，2000年以来，40亿吨产量，再加上老房子，人均面积远不止25平米，仅仅是新增面积
- 复 智者见智
家园 仔细算算帐吧 古道当初给出的经验数据是每平方住宅需要80公斤钢铁的，高层，超高层建筑的用钢量会大大增加的。公共建筑，写字楼之类的用钢量也都比较大
数据显示，一般高层建筑每平方米用钢在80公斤左右，多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤，6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。
2000年以来钢铁产量40亿吨，实际上应该是30%钢铁用于房地产业。但房子不仅仅是住宅，写字楼，公共建筑等等也都需要用钢，而且往往用钢量更大。一米京沪高铁用钢超过4吨，一米地铁估计会更多。住宅能用到一半就不错了，这样住宅用钢量10年来总共40*0.3*0.5=6亿吨。
我们就用你50公斤平的数据算吧，折合住宅面积120亿平。全国人均不到10平。但我们要注意，住宅也是有寿命的，有很多新房子是拆了旧房盖新房的。如果2000年全国已有住宅200亿平，以50年平均寿命计算，那么一年的需要报废折旧就需要4亿平，那么2000-2010年仅到寿报废就需要48亿平。如果再算上没有到寿拆迁的，估计尽管新增了120亿平，但拆除和折旧的就有60亿平，净增加不过60亿平。
要达到你所说的人均净增25平，需要在10年内新建面积超出折旧面积325亿平，一年要建设接近40亿平米住宅。你觉得这个数字可能吗？
这是官方2006-2010 房屋新开工面积统计
外链图片需谨慎，可能会被源头改实际上算算就知道了，这10年人均新增住宅面积能到10平就顶大天了。而这10年按人口普查数据，超过2亿多人从农村转移到城市，光这些新转移人口的住宅需求（按人均30平算）就能把新增住宅面积里的大头吃掉了。而改善型需求之类的难道不存在？
- 复 仔细算算帐吧
家园 你给的链接打你自己的嘴 你给的链接打你自己的嘴
http://www.cfi.net.cn/p20110503000218.html
"2010年，我国计划建设保障性安居工程580万套，共计3.48亿平方米，若按每平方米用钢40公斤计算"
保障房多层建筑很少，高层居多，你所谓“多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤，6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。”是怎么得出来的？
另外，6-8层不是小高层！
每平米建筑实际用钢，可以多问问干建筑的
“我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右，其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的60%以上。”，60%以上至少30%
高层用钢多很大程度上是因为钢结构关系，一定高度以上多是钢结构
高铁用钢是建筑用钢，不是房地产用钢！
至于所谓的开工面积，小产权统计没？
仔细算算帐吧 [ ★泉畔人家 ] 于:2011-06-06 19:38:30 复:3451918
古道当初给出的经验数据是每平方住宅需要80公斤钢铁的，高层，超高层建筑的用钢量会大大增加的。公共建筑，写字楼之类的用钢量也都比较大
链接出处
数据显示，一般高层建筑每平方米用钢在80公斤左右，多层建筑每平方米用钢量为50公斤-60公斤，6层-8层的小高层住宅每平方米用钢量为58公斤-65公斤。
2000年以来钢铁产量40亿吨，实际上应该是30%钢铁用于房地产业。但房子不仅仅是住宅，写字楼，公共建筑等等也都需要用钢，而且往往用钢量更大。一米京沪高铁用钢超过4吨，一米地铁估计会更多。住宅能用到一半就不错了，这样住宅用钢量10年来总共40*0.3*0.5=6亿吨。
我们就用你50公斤平的数据算吧，折合住宅面积120亿平。全国人均不到10平。但我们要注意，住宅也是有寿命的，有很多新房子是拆了旧房盖新房的。如果2000年全国已有住宅200亿平，以50年平均寿命计算，那么一年的需要报废折旧就需要4亿平，那么2000-2010年仅到寿报废就需要48亿平。如果再算上没有到寿拆迁的，估计尽管新增了120亿平，但拆除和折旧的就有60亿平，净增加不过60亿平。
要达到你所说的人均净增25平，需要在10年内新建面积超出折旧面积325亿平，一年要建设接近40亿平米住宅。你觉得这个数字可能吗？
这是官方2006-2010 房屋新开工面积统计点看全图
实际上算算就知道了，这10年人均新增住宅面积能到10平就顶大天了。而这10年按人口普查数据，超过2亿多人从农村转移到城市，光这些新转移人口的住宅需求（按人均30平算）就能把新增住宅面积里的大头吃掉了。而改善型需求之类的难道不存在？
- 复 想一下房价
家园 大 胖 子 沙 发