主题：从家庭结构看今日房价飞涨和日后房产的惨淡(转载) -- 东东山

从家庭结构看今日房价飞涨和日后房产的惨淡

　　 中国的房价，特别是大城市房价飞涨的因素，大家经过较多分析，如投机者的炒作，官商联手的推动，价格垄断的作用，城市化的助力，以及失衡社会导致的资源集中等。但除此之外，还有一个重要的因素不能忽视，这就是家庭结构。

　　在分析中国大城市房价时，一个值得注意的现象，就是影响房价的相关因素，如房价收入比、租金收入比等常用指标往往都失去了意义。

　　以房价收入比为例。所谓房价收入比，是指世界银行公认的一个比较理想的收入和房价之间的比例关系。通常认为，这个比例的理想状态是4至6倍。与国际上的一般水平相比，我国的房价收入比明显偏高。更重要的是，近些年来，我国大中城市的房价扶摇直上，但居民收入的增长却极为有限。但令人不解的是，高房价和低收入的强烈反差，却并没有房地产市场的冷清，相反，在房地产市场中，居民的购买力却表现得非常旺盛，而事实上，购房者中一个重要组成部分显然是一般的工薪阶层。

　　 　问题何在？中国人超出预测的旺盛购房能力来自哪里？我认为除了人们谈论较多的那些因素之外，有两个因素是最值得注意的：一是在一个失衡的社会里，社会中各个角落的资源都会以极快的速度向有限的大城市中积聚，从而推升房价的上涨；另一个因素则是由于几十年中计划生育政策的实施，特别是城市中形成的独生子女家庭结构。事实上，这个因素对房地产市场产生的影响，会比个人收入每月增加几百元要大得多。

　　有调查显示，25至28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。有专家指出，在欧美一些国家，年轻人一般毕业大概十年以后才买房子，购房主力是35岁以上的人。而我国买房的不但大多是25岁到30岁的年轻人，而且是一毕业就买房，买房就要买大房子。对于20至30岁的购房群体，我们至少可以认定两点：第一，他们主要是为结婚安家而购房；第二，就其中大部分人来说，即使考虑到按揭的因素，也并不具有这样的购房能力。

他们的购房能力来自哪里？一篇相关报道这样描述购房现场：买房的人越来越年轻，很多年轻人身后都跟着双方的父母。这样的情景象征性地揭示出我国目前房地产购买力的来源：前面的一对小两口，加上后面的双方的4个父母。于是，在许多地方，实际上形成了这样一种标准购房模式：首付由一方或双方的父母来出，小两口承担按揭。有的小两口实际上连按揭也无法承担，必须靠一方或双方的父母亲帮助支付按揭款。这样，就有了我国社会中一种独特的购房模式：3个家庭，或6个劳动力在共同购买或供养1套房子。可以说，正是这个因素，使得收入房价比彻底失去了意义。在这种情况下，如果一定要勉强使用收入房价比这样的指标，也需要在家庭收入后面乘以2或3。

　　而这种3个家庭支撑1套房子的模式，只有在独生子女家庭结构中才会成为可能。在分析中国人购房行为特征时，有人喜欢强调文化观念的作用，如新婚一定要住新房，盲目追求一步到位，有了钱就要置房置地等。其实，在现实生活中，特别是在购房这种动辄百八十万的消费行为中，观念所能起到的作用相当有限。关键的问题是家庭结构。从这个意义上可以说，独生子女家庭结构，是支撑中国房市的重要因素。

　　 但是随着独生子女父母的去世和今后年轻人越来越少的趋势，将来的房地产将会陷入惨淡的局面，一方面独生子女父母去世要空出房子，一个小夫妻继承双方父母的两套房子，使得房子的空余突然增加。另一方面一代比一代少的年轻人，对房产需求越来越少。房子的供给，和需求突然出现不平衡，即便是不建房子，以空余房源吸收数量日少的年轻人也是足够的，这样看来房地产市场怎么可以正常。

　　 同时，还必须要看到事情的另一面。今天承受高房价的独生子女也并非一身轻松，今后对双方父母的责任同样要要压在他们沉重的肩膀上。

　　 当3个家庭来共同支撑1套住房的时候，高企的房价事实上也就抽干了3个家庭的积蓄或未来的储蓄能力。这对于父母一辈的两个家庭来说，含义尤为严重。父母一辈的人，生活在低工资低收入的年代，其中的大部分人积蓄非常有限。从许多有关的报道可以看出，许多父母在为孩子购房时，就已经倾尽了一生的积蓄，由此构成的问题将是长远的。

　　 必须意识到，我国是一个正在迅速老龄化的社会。独生子女与人口老龄化是互相联系的两个方面。我国的老龄化主要是1950年代的生育高峰与70、80年代的计划生育急刹车相结合在一起的产物。在未来的一段时间里，我国无论是老年人口的绝对数，还是老年人口在总人口中的比例，仍然会迅速增长。

　　 与世界上发达国家相比，我们老龄化特征之一是未富先老。世界上65岁以上老人占7%的国家和地区，人均国民生产总值均在5000美元以上。而上个世纪末我国进入老龄社会时，人均国民收入仅为800美元左右。这一差异将在养老社会保障上突出表现出来。美国是1935年建立社会保障体系，当时还没有进入老年社会。而当我国进入老龄社会的时候，社会保障特别是养老保障则处于高度不健全的状态。即使是在不久的将来就会相当普遍的“四二一家庭”中，自我养老或家庭养老，仍会是养老的主要模式。在这样的情况下，以现在的购房模式吸干老年自筹的养老金，将会产生严重的后果。当然，对于将来有能力自己解决住房问题的年轻人来说，现在父母在住房上的投入也可以视之为将养老金用于投资。但这既要取决于年轻一代的经济状况，也取决于老龄化社会中的房地产市场。

　　 我们平时说，今日的繁荣耗尽了将来的潜力，从资金上是如此，从家庭结构上何尝不是如此。

　　附：

　　教育部公告：全国小学生3年锐减1300万

　　http://education.163.com/06/0705/09/2L8OHV7400291MUF.html