淘客熙熙

主题:【整理】金秋盛会 -- 神仙驴

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家园 好奇问一下

葡萄老大,关于帖子中房地产数据的来源。

商品房存量大致在 1000万亿人民币。其中已经出售的截止 2018年大约三百万亿。

按照这个比例,大致可以理解为,全国的商品房平均入住率,应该不到30%(这是因为,囤积在官僚阶层手中未出售的商品房,可以合理推测为,其中的绝大部分,是与已售出部分混合的,不太可能出现专门搞了一大堆的“鬼城”,而且民众还对这些“鬼城”的存在毫无知觉,小范围内或者局部的话,有可能,但这里考虑的是大数,不影响这个推导),而这个入住率,很显然是与常识以及生活经验完全违背的,虽然个别城市或区域,可能因各种原因,会出现入住率特别低的情况,但全国平均下来,只有不到30%?

我查了一下数据,倒推一下,目前,全国城镇人口大概9亿,假设全国城镇人口的人均居住面积为40平(这是一个可变量,大体是按照三口之家,三居室120平预估,印象中曾在新闻中看到这个平均值,大概也是这么多,当然,新闻的数字,有时候看看就好),则全国城镇人口的居住总面积约为360亿平,其中,需要扣除掉一部分城中村自建房、单位集资房等各种非商品房建筑面积,取系数0.85(也是可变量,但不会影响计算结果的数量级),则全国城镇人口的商品房居住总面积约为306亿平(是居住,包含租房和购房两种情况),而全国商品房的平均售价大概1万/平,这是当前的平均售价,可以合理认为,前期存量房的市场平均价也大概是1万/平,因此,与居住总面积一乘,可以得出全国城镇居住商品房总市值约为306万亿,与引文中的2018年数据300万亿,数量级上大体能对上(人均居住面积和商品房/非商品房比例系数这两个变量只是合理预估,不严谨)。

如果这个300万亿估算是符合逻辑和常识的,那么多出来的那700万亿,就比较费解了,葡萄老大如果方便的话,希望能提供一下数据来源,如果不方便,就算了。

通宝推:桥上,
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