主题：再论整治住宅商用救不了商业地产 -- 迷途笨狼
——整治住宅商用救不了商业地产（下）
——薅羊毛是一门伟大的艺术（六）
作者博客笨狼出山 http://mememevvv.blog.tianya.cn
作者西西河文集 https://www.cchere.net/user/迷途笨狼
2019-7-27新闻一则——《济南新规再征意见 非法“住改商”拟限期销号退出》
http://sd.sina.com.cn/news/2019-07-27/detail-ihytcerm6621448.shtml
首先，习惯性批评一下济南市政府部门征求意见时走过场的官僚作风，内部讨论那么久，向社会公开时只给几天反应时间，觉得和对这一问题感兴趣的群众比官员太聪明无需反馈还是想蒙混过关？再就是给网易点个赞，转载时似乎就这里以图片方式留下了相关部门联系方式，别的网站可能还有部分报纸只能呵呵了，对于一般读者这非常重要，他们缺乏迅速搜索源头资料的能力，更别说规则以内怎么往上捅了，多半想表达也没法有效传递。
其次，笨狼认为新规定着眼点还是拯救岌岌可危的商业地产，不过仍然没有号准脉，想用虎狼之剂硬压，不管是否引发洪水滔天。真按这个征求意见稿实施，估计会迅速造成以下后果——
1、给群众生活造成诸多不便，本地网购消费比例继续攀升，相关增量多半便宜江浙和珠三角等网店发达地区。
2、部分必要生活服务价格猛涨，部分群众不得不节衣缩食，实际用工价格可能反而降低，因为引发了大量失业。
3、“住宅商用”原经营者大部分关门或摆摊，少数会租商业房继续经营，极个别会买房，但相关房价不暴跌别寄希望太高。
严查住宅商用与严打小摊贩并举的话，估计济南商业地产和相关商户每年能增加几十亿营业额，但相关毛利还有房租现物价每年十几亿顶天了，不够为此增加的实际慰-稳成本。建国70周年和建党100周年之际，为一点蝇头小利搞得民怨沸腾至于吗？
笨狼认为，服务类的商业地产收益主要取决于近处居民总量和收入水平或消费能力，而不是一锤子买卖的涸泽而渔，目前这形势不顾一切的硬搞，多数商业地产也解不了套。再就是所属专业市场或商业街的竞争力和吸引力，从这点上，济南近几年大肆破坏多少年好不容易形成的专业市场是砸自家饭碗，而且杀鸡未必能取到卵。如果之前引导发展网店同时做好配套商业建筑再拆阡，就业、税收还有房产销售和租赁都不会随之萎靡，实际结果如何只能呵呵了。现在再整治住宅商用同理，卡不住网购，瞎折腾等于给网店发达区域送钱。办公型的商业地产（含住宅商用）收益关键在于本地企业在全国或全球范围内市场份额增长情况，这块搞好了自然水涨船高，反之赶进写字楼不久后很多也会关门大吉，无谓增加失业和慰-稳压力。想搞好经济需要的是放水养鱼，切实降低企业经营成本（房租是其中重要一项），而不是反其道而行之。想盘活商业地产，最重要的是提高周边住宅入住率，再就是金融创新思路和良好的软环境，济南都不是一般的差，从恢复公交车体广告后续看，哪怕有好的策划也实施不了。薅羊毛是一门伟大的艺术，没有正确的路线方针政策指引，公费考察再多也是浪费差旅费。
再次，整治住宅商用一定要搞擅长的霸王硬上弓，笨狼几点兼顾和谐和吸引落户的技术性建议——
1、先卡住新的注册，尤其新建成区的，再搞存量清理。
2、繁华的中心区先行，边缘区或300米内（小区门口200米内）没有扎堆商业服务的居民楼缓行，郊区或300米内有农田的荒凉区只要没有扰民举报或破坏承重墙等恶劣行径不管。300米不长，但来回一里多对部分老人已经是生命中难以承受之近，尤其恶劣天气时。当然，也有为免费公交座位和坐过站闹腾又为买便宜鸡蛋排长队的老活宝，但那些不能代表老人全部。
三类区域可以每半年调整一次并全部公示，尽量别给基层增加不必要的合法敲诈勒索借口，那样好处是中小爬虫的，骂名是政府的，有些东西最好有个度。
3、存量清理时至少给出三个月甚至半年（后者含通牒期）缓冲期，同时满足可以经营至明年正月底，人性化执法才能有效避免激化矛盾和极端事件。再说哪怕有钱，都扎堆搬新家，选址、房租暴涨等也是大问题，还有员工麻烦可能更多。
4、只要不扰民（举报为准），不增加火灾等危险，对居民用自住房经营适当网开一面，去年写的《整治住宅商用救不了商业地产（上）》（全文附文后）提及不少。最重点是房主或房主直系亲属担任法人代表同时控股50%以上且禁止承包才可以，底层临街的最好再适度放宽（本地户籍担任法人代表同时控股50%以上且禁止承包即可？），由派出所和居委会掌握，最快可在明年两会后完成，这样既能有效减少住宅商用，也不至于增加太多失业和不安定因素，还能增加本地落户支撑本地房产业长期发展。
至于“经全体有利害关系的业主书面同意”，卡新楼尤其容积率高的高层还有新公司注册可以，老楼尤其村改那些多层要么都可以干要么都干不了，基本是前者。笨狼建议对策，根据经营面积加收相当于房租个税的扰民金（别低估也别高估），归居委会支配，同楼商户多的给居民，少的给低保户，这样监督更有效。
按相关规定，独立别墅搞经营是可以的，租出去也比闲置强，那就明确相关政策，别留什么死角。如果有必要，可以限制法人代表和控股X%以上股东或员工数X%是本地户籍什么的。反正想落户非京沪市区对成功人士很容易。
再次提醒一下，部分实际住宅是按商业用地、商住等名义拿地的，商用才是名正言顺，整治住宅商用反而理亏。不得不清理的话，笨狼建议一是限制超额电力、电梯负荷；二是增加消防检查；三是限制出租后用途。即使这样，对底层和附属二层经营者仍然要慎重，否则周边群众太不方便，失业压力也太大。
5、以区为单位，分地段重点整治，做到有的放矢集中兵力打歼灭战，先确定近处有足够的空置商业建筑再下手，通告也留出足够缓冲时间，千万注意别破坏本地产业链。
注明作者和出处，本人原创部分全文网络转载一律免费，作者西西河文集 https://www.talkcc.com/user/迷途笨狼 博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
夏启商汤姬发，赵政寄奴重八，佛狸燕燕獾娃 鹿失其家，英雄染指中华
冷眼禄蠹为非，直面愚民贱胚，耻寻无道富贵 才高位卑，斩邪龙兴富危
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
——薅羊毛是一门伟大的艺术（二）
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2018/11/29新闻一则——《整治住宅商用乱象！济南建委公开征求意见》
http://dy.163.com/v2/article/detail/E1PANODE0512ES8F.html
“征求意见截止日期为2018年12月4日。公众可以将意见和建议发送至[email protected]或通过信函方式将意见寄至济南市城乡建设委员会建筑业管理处提出意见。”
从发布到意见反馈截止日全天在内（包括吗？我这次可是卡着点发，下次可能超出）只有5天多一点，还包含两个节假日（周末正常办公吗？），一如既往的急不可耐，明显想走走过场就急于出炉，为地蟾党一己之私，根本就没考虑清楚可能导致的严重后果。济南很多征求意见稿一贯如此，连半个月缓冲期都不肯给，牵扯几十万人生计和几百万人生活的事情，这么迫不及待是利国利民还是祸国殃民？关注地产金融多年，有些话笨狼如鲠在喉，不吐不快。
首先，“国有国法，家有家规”，住宅商用应该整治，从二十年内或住房产业化以来新建小区底层、二层商用部分着手最好，一方面肯定影响楼上（可能还有临楼）正常生活，另一方面往往只租不售，捞得盆满钵溢同时还逃掉了应纳的土地增值税。笨狼认为，该部分房产从拿到销售许可满5年，或出售出租之和达到70%（后到为准），应视作全部售出，应及时追缴该楼盘土地增值税（项目公司注销大股东多半也有其他项目），之后再审核该部分商用是否妥当问题，否则禁止出租或商业使用，另，政府有权按最初开盘价收购。
还有soho概念项目，如果属于住宅用地，当初这么宣传明显误导消费者违规，应先处罚责任开发商再出台妥善整治办法。
部分实际住宅是按商业用地、商住等名义拿地的，商用才是名正言顺，整治住宅商用反而理亏。当然，不管什么名义用地，用来干什么，都不应当扰民，更不能破坏承重墙威胁建筑安全，整治住宅商用从这两点入手谁也不好公开反对。“扰民”标准肯定有巨大的寻租空间，执法不公毁的是政府公信力，一定要细化并确定执法机构，由近邻判断，一年一议，平时民不告官不究即可。多数情况下，低层沿街店铺干扰比过往车辆小，夜深人静消停就好。
其次，整治住宅商用应该兼顾情、理
一、当年比尔盖茨是从自家车库创业的，马云、周鸿祎创业初期是（租）住宅兼办公室，不管为促进就业还是创业，只要不扰民，不破坏建筑结构，法人代表和大股东不在失信人员黑名单，对初次创业者应给于宽容。笨狼建议，创业头三年同时员工8人以下（含），住宅商用应予体谅，但一人仅限一次机会，如住宅商用，法人代表和控股25%以上（含）大股东或所占注册资本10万以上（含），一律上网公示（全国联网最好），原公司注销5年内也公示网上，隐瞒外地相关经历要处罚金。
二、老住宅底层改商用，只要是控股50%以上大股东兼法人代表自有房产，法人代表70周岁以下，经营者总人数不超过4人，不扰民不破坏建筑结构，整治住宅商用时也应网开一面，一是便利周边居民，防止必要生活成本飙升；二是在自家开店信誉更有保障；三是小店收入可能刚够甚至不够同地段租金，砸人家饭碗政府给发低保吗？
三、配套设施完善的城市中心区整治住宅商用是应该的，边缘区和郊区也一刀切等于给老百姓添麻烦，前者在成为中心区以前最好睁一只眼闭一只眼，后者应给于鼓励。即使是城市中心区，整治住宅商用也应给出一年左右的缓冲期（摸底调查就要3个月），免得人家苦心经营打水漂深恨政府。
特别提醒一点，按照《济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见》（济政发[2014]7号），除了最低建筑补偿面积外，村民有人均30平米建筑面积的“生活保障用房”，实际执行情况只能呵呵了，这两年拆阡拆违伤害了那么多人利益，“生活保障用房”全面落实前整治相关小区，这个问题肯定会发酵。
再次，政府为地蟾党背黑锅，整治住宅商用尺度过大，可能偷鸡不成蚀把米，为外地做嫁衣。
如果因为整治导致大量失业加必要生活成本暴涨会引发实际消费萎靡，商业房更难往外租，别说卖了，会逼迫大批本地消费者更依赖网购，而济南在内多数城市网店竞争力有限。此外，住宅商用受限，为生计不得不摆摊，现在济南没有临时工了，正式城管打算掀摊子当网红还是给人家发低保？
想要本地房子好租好卖，关键是增加本地工业市场份额，提升本地岗位去掉必要支出后的众数中位数收入水平，从而吸引大量外来人员打工，但济南这几年却反其道而行之，净干剜肉补疮打肿脸充胖子的傻事：济钢及周边重工业区毁了，多少年好不容易形成的大量批发市场要赶走或已经赶走（留着引导经营者发展网店多好），上亿平米的建筑和相关存量财富好端端的被破坏……最近又要设三轮禁行区，打击住宅商用，出台新政策总得先算清成本收益比和好处归谁吧，这点搞不清楚瞎折腾就是劳民伤财。
在拆阡、拆违、住宅商用方面深圳等地是怎么做的，这才是落后城市的榜样。深圳华为、富士康附近单间月租才800元，盖浇面10元/碗，现在济南相应物价是多少？物价差距有限时两地普通人收入差多少？再折腾下去靠什么跟人家竞争？
山东民营经济远不如广东，国有资产才相当于广东一半略多，凭什么那边休养生息这边浪费性大拆阡？越折腾越穷，高价房接盘侠就更难找了，通过各类项目中饱私囊早晚也得吐出来。
济南定位不是国家级中心城市，不靠海也不方便空袭摧毁不是外商投资重点，连山东经济中心都不算，90年代和近几年两次“去产能”或去工业化却都首当其冲，想发展只能靠自力更生，少破坏多建设，为本地企业和创造性人才营造良好软环境，不断涸泽而渔给地蟾党为代表的金融寄生虫输血早该终止了。
济南政府公信力不是一般的差，譬如不按时交房，不及时办证，回迁不及时，商品房、“棚改”、“村改”、“危改”设计和质量问题新闻；同一马路短期内反复扒填问题（这几年尤其严重）；公交车外（不说车内）和部分繁华路段，2018仲秋后还有福建老jy的医疗广告……还有章丘房地产概念，政府承诺的百脉泉公园免费这样的小事居然无限期拖延，地蟾党当初造谣山大都搬到章丘，近万亩地征用了很多村落拆完了，新校长再唱白脸，让被拆户情何以堪？还有三联彩石项目、城基房产等乱像，不是自己人演多簧，有脑子的谁敢投资济南高价期房？笨狼旧文《从济南和文明城市差距说起》只是泛泛提了几点。http://bbs.tianya.cn/post-no01-518726-1.shtml
杀鸡取卵的政治路线不来个180度的转弯，没有强大背景，不是专门开皮包公司合法（也可能非法）诈骗那种，来济南或软环境更差的城市投资、置业、创业、就业一定要慎之又慎，专业能力不咋地胸无大志混日子另论。自视为人才，正大光明的税后月收入比老板的承诺靠谱，在此基础上再追求奖金提成锦上添花，没有也别当回事，不阻挠你在外面出风头就别翻脸，否则认真你就郁闷了。济南软环境稍好，最迟05年笨狼就该进入“稳拿”阶层了，用得着非得苦等甚至推动中美大战或台海两岸和平统一或正式向左转吗，笨狼部分经历——
2009年就预测准了——2015房产金融趋势，成功预测习马会（时间地点略有偏差）《笨狼认为马娘娘即将来朝》（笨狼说说即将爆发的中美热战系列之一）http://bbs.tianya.cn/post-no01-496428-1.shtml
2004和2005都是几周内拿下省内顶级客户，策划、业务一人挑，离开客户自动断掉。不是因为户籍受制，或者济南软环境稍微好点，早起步至少9-10年。
2009本人策划、组织、主持广告公司见面会，迄今为止应该是省内唯一（2013后行业情形未再询问，2004就搞过网络公司的）。
2006文章《畸高房价是动乱的祸根》专门提到（2007公开），“贷款买市区拥挤嘈杂的高价房不如买车再加一套市郊宽敞明亮的低价房”。
2010公开文章《警惕鼓吹美元保值升值的骗子》提到，“不管涨跌长期持有，现在买白银（实物）多划算”。
2009秋冬公开文章《看舆论导向，感觉房价崩盘在即》部分内容（注意时间）——
经济论坛』 [经济杂谈]看舆论导向，感觉房价崩盘在即
作者：mememevvv 提交日期：2009-11-26 11:54:00 访问：28288 回复：114
2009上半年没有增发的几万亿贷款入房市，雪崩已经开始了，原以为在此扶持下房市能多挺一年，不过看近期舆论导向，用不着，2010上半年房价还是得跌。
从现在算起，1、2线城市1年半内房价有段时间要跌去3成，经历几个平台后，2014-15到底。
就像石油期货，都叫嚣冲上200美元/桶的时候做多头才最危险。
作者：mememevvv 提交日期：2009-9-19 18:33:00
对股市房市的一点预测 没有严重的通货膨胀，房价表面崩盘出不了2010年，2014-15到底，从二三线城市开始，有可能以70年费用分期付作为缓冲，房贷（首付比例提升可能性更大）、二套房（放开）等政策会随之变动，不过5年内交易收高额营业税不会改变。 空房子卖得差不多后（不会太长）再征收物业税（也可以用物业税逼炒房者退房子），并逐步提高比例，那才是房价的谷底！ 以5-8年为周期，股市会飙升，拉升的龙头股还是国企，以变现为前提，不看好垄断行业和原料产业
以笨狼的智商、情商、胆略，二线多年尚且不能跨越阶层，希望新一代别掉进同样的陷阱，“天下乌鸦一般黑”，天高皇帝远的地方往往更黑，各类新闻显示，东北、河北、中西部比山东还黑，可怜天下受剥削者，梯级累进房地产税和遗产税落地前，要为怙恶不悛的地蟾党补窟窿，不过政策转向节点马上就到了，房产存量、青少年人口比例、国际形势都决定了所谓“白银十年”是妄想：2015至今房市主要靠大规模浪费性拆阡+拆违硬撑，一二线死撑甚至驱逐“低端人口”是掩护下面出货需要，但从一线到乡镇房子实在太多，地蟾党又太贪，透支那么多，上钩的刚需却有限，可能猛跌到2015价格（各类优惠算上）坑不了足够刚需（最好别信期房）就得抓紧盘活宅基地和小产权，继而推梯级累进房地产税和遗产税了。最迟2017五一六，清算地蟾党无非有没有这个能力和对时机把握问题了，sina头版——《浮出水面的赃物：北京空置380多万套房子到底谁的》http://cj.sina.com.cn/article/detail/2366004917/249823
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未完待续，地蟾党继续胡作非为的可能危害部分以后公开文章补上。
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注明作者和出处，本人原创部分全文网络转载一律免费，作者西西河文集 https://www.talkcc.com/user/迷途笨狼 博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn
夏启商汤姬发，赵政寄奴重八，佛狸燕燕獾娃 鹿失其家，英雄染指中华
冷眼禄蠹为非，直面愚民贱胚，耻寻无道富贵 才高位卑，斩邪龙兴富危
壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
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🙂待认可未通过。偏要看
🙂一般老百姓能搞清里面的弯弯绕早拿地蟾党平息民愤了 迷途笨狼 字0 2019-08-01 10:45:50