主题:【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
美国最近一个世纪每年房价上涨4%,终于从网易这个伪右派媒体里找到了论据了。
http://home.163.com/15/0714/06/AUFCAH9M00104J5U.html#p=AT9Q1VNI50CB0010
那么20万美元买的房子的历年涨价数据是:
初始房价及上涨的4%
200000
208000
216320
224972.8
233971.712
243330.5805
253063.8037
263186.3558
273713.8101
284662.3625
296048.857
307890.8113
320206.4437
333014.7015
346335.2895
360188.7011
374596.2491
389580.0991
405163.3031
421369.8352
438224.6286
455753.6138
473983.7583
492943.1086
512660.833
533167.2663
554493.9569
576673.7152
599740.6638
623730.2904
648679.502
674626.6821
701611.7494
729676.2193
758863.2681
789217.7988
820786.5108
853617.9712
887762.6901
923273.1977
960204.1256
998612.2906
1038556.782
1080099.054
1123303.016
1168235.136
1214964.542
1263563.123
1314105.648
1366669.874
1421336.669
1478190.136
1537317.741
1598810.451
1662762.869
1729273.384
1798444.319
1870382.092
1945197.376
2023005.271
2103925.482
2188082.501
2275605.801
2366630.033
2461295.234
2559747.044
2662136.925
2768622.402
2879367.298
2994541.99
以前在另一个文章里看过每年的房产税是0.5%到1.5%,取中算1%,从第二年开始的每年名义税金是
2080
2163.2
2249.728
2339.71712
2433.305805
2530.638037
2631.863558
2737.138101
2846.623625
2960.48857
3078.908113
3202.064437
3330.147015
3463.352895
3601.887011
3745.962491
3895.800991
4051.633031
4213.698352
4382.246286
4557.536138
4739.837583
4929.431086
5126.60833
5331.672663
5544.939569
5766.737152
5997.406638
6237.302904
6486.79502
6746.266821
7016.117494
7296.762193
7588.632681
7892.177988
8207.865108
8536.179712
8877.626901
9232.731977
9602.041256
9986.122906
10385.56782
10800.99054
11233.03016
11682.35136
12149.64542
12635.63123
13141.05648
13666.69874
14213.36669
14781.90136
15373.17741
15988.10451
16627.62869
17292.73384
17984.44319
18703.82092
19451.97376
20230.05271
21039.25482
21880.82501
22756.05801
23666.30033
24612.95234
25597.47044
26621.36925
27686.22402
28793.67298
29945.4199
那么70年里要交的税如上所述,最后总居住成本应该是所有保有税加第一年的购房费20万美元,最后是896635.49元。
也就是税占房价的77%,跟网易的文章中说的中国的税约占房价的70%差不多。
————
不过,经过一个会计专业的人的提醒,突然想到另一个问题,每年货币平均贬值3%,也就是说,第二年交的2080元保有税之相当于第一年的2017.6美元了,那么净现值计算要不断计算税金乘以0.97的n次方,n为年数-1,例如第二年是1次方,第三年是2次方。这样计算历年保有税的税金净现值为:
2017.6
2035.35488
2053.266003
2071.334744
2089.56249
2107.950639
2126.500605
2145.21381
2164.091692
2183.135699
2202.347293
2221.727949
2241.279155
2261.002412
2280.899233
2300.971146
2321.219692
2341.646425
2362.252914
2383.04074
2404.011498
2425.166799
2446.508267
2468.03754
2489.75627
2511.666125
2533.768787
2556.065953
2578.559333
2601.250655
2624.141661
2647.234108
2670.529768
2694.03043
2717.737898
2741.653991
2765.780546
2790.119415
2814.672466
2839.441583
2864.428669
2889.635642
2915.064435
2940.717002
2966.595312
2992.701351
3019.037123
3045.604649
3072.40597
3099.443143
3126.718242
3154.233363
3181.990617
3209.992134
3238.240065
3266.736577
3295.483859
3324.484117
3353.739577
3383.252486
3413.025108
3443.059728
3473.358654
3503.92421
3534.758743
3565.86462
3597.244229
3628.899978
3660.834298
总和是:190392.0045
200000+190392.0045=390392.0045
这种算法下70年美国一般住房整体居住成本中,假设是一次性付清房款,不考虑贷款,利息,银行利息税的情况,则190392.0045 /390392.0045约=0.4877,即美国房子的70年整体居住成本中,保有税占总成本48.77%。
————
不过这么算的话,如果民众贷款买中国的房子,每年货币贬值,且经济危机时银行利息也许会下调来刺激消费,那还款的净现值可能也会下降,导致税率搞不好也会下降,不过不知道该怎么算了。
******
其实房子会涨价的根本原因是周边设施提供的满意度使用价值在提升,荒山野岭的地方,如果没有人投资开发配套设施,居住不舒适,那么除非战乱避灾没人会去住,自然不会涨价。
黄金这东西的使用价值不高,但它蕴含了人类劳动厌恶度,且除非事先了8倍于太阳功率的超新星可控核聚变,否则在可见的未来,这玩意蕴含的人类劳动厌恶度都不会涨太多(含有大量黄金的陨石雨光临地球之类的小概率事件不考虑),那么可以作为人类劳动厌恶度的度量工具和记账凭证,也就是早期货币就不奇怪了。
但是由于使用价值不会提升,所以一般不会涨价,除非战乱会有一定量涨价(不过那时常规物资由于生产量大跌,稀缺性提高,变相提高使用价值也会涨价,也许武器、食物饮水涨价更快)。
————
资本主义其实有个恶性问题,不能在系统内部解决经济危机,生产力发展后,资本家通过专利权等生产资料所有权,大量占有对应于利润的增量财富,
但其阶层由于总人数太少消费不了那么多增量产品,最后必然导致产品卖不光引发经济危机。然后只能开除工人,进而导致消费者和有效消费需求进一步减少,最终扩大经济危机,技术性失业不断加重。
然后只能打世界大战,摧毁别国生产力和消灭生产者,变相扩大市场了。
当然本国资本家的财产被消灭,管理者被消灭,生产工人被消灭,变相空出一部分国际市场给外国,也能减轻外国经济危机。
有核武器的世界轻易打不了世界大战,于是银行家们发明了信贷消费模式,消费者可以透支以后的信用和工资,提前消费现在买不起的产品然后还债。
于是可以延迟经济危机的总爆发,但要么是个人债务上升,要么就是国家债务上升了。
譬如苹果、微软游说国会对高科技产品的研发进行补贴,国货没钱,他们就自己买国债,然后补贴自己,国会赚点手续费。
等研究成功就把专利往加勒比、维尔京、开曼、塞浦路斯低价转移,高价授权给海外分公司逃避累进制所得税,同时游说国会海外利润转移回来之前不用征税。
但是国债到期是要用全美纳税人的联邦所得税来还的,纳税人买IT产品还要付专利费~~(说起来这个有点像全国农民交税研究成功杂交水稻,然后XX高科上市,明星研究员拥有5%股票资产上亿……其它一些人不知道是不是也有股票?
接下来农民使用自己交税研究出来的杂交种子还要付专利费,最多免除农业税以后不用农民参与投资了~~还没有累进制遗产税。苏联模式后期的问题是债权真空,美国模式的问题是债权倒置,本质上都差不多。)
奥巴马说明年要针对100家跨国公司,征收每家100亿美元的海外资本利得税,来弥补累进制所得税的漏洞,或者说提前征收累进制遗产税?
用二次调控,消灭不合理的债权,免除不合理的国家债务,改变分配不公。希望他能实现,而不是像肯尼迪一样被击毙,然后杀手也死掉,相关案件资料封锁30年。
当然也有可能是像克林顿一样弄点绯闻就下去了……
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🙂【原创】美国房地产生意浅探- B06-效益有好坏规模吓人 6 大大可笑糖 字30 2015-10-06 02:57:20
🙂继续来填这个坑。 3 大大可笑糖 字3252 2017-11-09 17:54:40
🙂先宝推预定再说 : ) wxmang的书童甲 字71 2015-10-10 11:55:30
🙂【整理】1%房产税下的美国表面房价,累积房价,净现值房价
🙂【原创】美国房地产生意浅探- C01-如何管理一个国家 3 大大可笑糖 字155 2015-10-06 03:02:59
🙂继续填这个大坑。 2 大大可笑糖 字3247 2017-11-09 17:59:41
🙂花催 国林风 字0 2015-12-28 17:21:14
🙂【原创】美国房地产生意浅探- C02-如何运行贷款公司 1 大大可笑糖 字105 2015-10-06 03:03:27