主题：【原创】未来十年之中国房地产（一） -- 老钟之

一个地方土地出让的楼面地价：4000/平，销售价格：12000/平，很多人误认为，开发商赚惨了！你看，4000+2000修建及其综合成本，每平赚6000！！！

但是，学过小学算术的我，都知道不是这样的！

4000平拍卖价格，并不是开发商土地取得价格，开放商土地取得价格为：

第一部分，土地取得成本：

1、土地出让金：4000元

2、佣金1-3%，按1.5%计算：60元

3、契税：3%：120元

4、土地使用税，各地不同，按平米征收，按3的容积率核算，10元/平米2年：约7元

5、其他杂费--诸如：办证、分户产权、划线等，按10元算：10元。

这样，综合平米楼面地价为：4197元/平

累计：4197元

第二部分：建安成本之税、行政、事业费用

1、配套费300元

2、各式检测、图审、消防、人防等，因这些各式行政手续，所导致无法市场化的增加费用：200元

3、建安成本之营业税，按8%包税制：160元

4、各项材料之增值税17%，其中建安成本中40%的材料涉及增值税，136元

小计：796元

累计：4993元

第三部分，建安成本

按2000元/平，含总平、绿化等。

小计：2000元。

累计成本：6993元

注：投资成本到此截止。

上述构成投资成本：

第四部分：销售税6%：720元 买卖双方契税6%=720元

累计成本：8433元

第四部分：土地增值税12000-8433=3567元，最低一档，30%=1070元

累计成本：9503元

第五部分：企业所得税：企业盈利：（12000-9503）=2497元，25%企业所得税：624元

累计成本：10127元

第六部分：投资业主要取得利润，20%的个人红利所得：（12000-10127）20%=375元

累计成本：10502元

最终，投资回报：1498元，两年投资回报率：1498/7552=19.85%

这个结果，还是两年实现销售，若无法实现销售，其投资回报率还得从新核算。

其中，ZF收走的钱，总计：8502元，

占房屋总成本的：70.85%