主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信

阳谋之一：忽悠

当其他地方政府强拆强占，空手套白狼，赚得盆满钵满，顺带"极大地推动了GDP"的时候。上海政府发现自己花了好多钱，依然在内环内纠缠不清。上到市政府下到区政府，镇政府都对这样的局面不满意。对旧区改造的积极性都不高（不来钱，还花钱怎么可能高嘛），改造后能赚钱的项目基本上也折腾完了。kfs的积极性也不高，认为自己被忽悠了，八佰伴对面的时代广场那个时候营业员比顾客还多（现在当然是天壤之别）。而下一步，面对上海城区大片大片的老房子（这些老房子还真是坚固，任你风吹雨打，它就是不倒，民国建筑质量真好啊），政府只有3个字：悲剧阿。

经验告诉上海政府，传统的城市扩张之路维持不下去了。低成本开发的道路走到头了，政府kfs都没积极性，老百姓还没有形成现代的财富观。必须新找一条新的高速便宜，哦不，官方语言是"简洁高效"的道路。讲穿了，就是能调动各级政府和kfs欲望的发展方式，那就是：炒地炒房。

一样东西要炒起来，首先市面上要有流动性。这个在本系列3中讲过了。那还缺什么呢

兰查德和费舍尔曾研究如果某种资产可以满足以下条件之一,那么这种资产的价格不可能长期地过分偏离其成本或者基本价值,这些条件包括:(1) 具有无限供给弹性的资产; (2) 基本价值显然确定的资本; (3) 在某个未来时刻存在终端价格约束的资产。

反过来说，一样东西要被炒起来炒得长久：1不能大量供应，2市场上有大量需求，3能够长期保存。这里面1，3都没什么花头，但2就不一样了，因为需求是可以创造的，可以忽悠的。

普洱茶为什么曾经能炒天价，首先符合条件1这玩意只有云南那边能产；符合条件3这玩意居然是越旧越吃香；至于2，不管这茶真正价值如何，是不是能延年益寿，至少当地政府和炒家把这个需求在市场上创造出来了。那这个东西价格就上来了。

房子也是一样。但有所区别，现代工业造房子效率是很高的，12层楼从一无所有到住人只需要18个月。闽行区倒的那幢楼开发了很久，那是故意拖时间。因此房子实际上是完全可以大量供应的。至于生产房子的水泥钢材，中国工业完全能力提供。小产权房的价格也说明其实房子的建筑成本很有限。但是有一样是不能大量供应的，那就是地段。上海正好处于少有的适合经济发展的地段。中央对上海定位是国际金融，航运中心。实际前两年上海宣传自己4个中心(还有2个是经济和贸易)，赤裸裸的炒作阿

条件3，虽然当前中国造的商品房绝对撑不过70年就没人要住了，但至少还能光鲜很久。

条件2，需求。80年代的babyboom正好到了成家立业的阶段，好，这个是重点。kfs和政府好像看到了一批成熟的麦子，等待被收割。

上海电视台有个节目，叫"新老娘舅"。这个节目讲什么呢。就是讲居民生活中的纠纷闹到了不可开交的地步，然后上电视台调解。虽然都是群众演员，但坊间流传故事都是真的。这些矛盾究竟是什么呢？80%都和房产有关!夫妻离婚分房子啦，岳母要女婿买房子不然就不嫁女儿拉，女方想在房产证上加名字啦，小夫妻想买新房和父母的意见不一拉，老一辈过世子女争祖房拉，家庭欠债想卖房子啦...等等等。很多的故事简直是对社会道德的践踏，电视台放这个难道不是教唆人使坏么？这个节目，或者说以这个节目为代表的一系列节目(上海各个台都有，号称讲老百姓自己的故事)，收视率还非常高，社会影响很大。我以前不明白这样节目播出的原因。

后来我明白了，这是上海政府的倒勾，倒勾是上海话，就是帮助骗子让别人上当同伙。

政府干得很成功，制造了需求，社会舆论对房子产生了种种疯狂的想法。当然这也不能全怪政府。几千年的婚姻制度本身就是一种财产制度，又遇上中国这样一个婚姻传统根深蒂固的国家。简直就是干柴遇上烈火。而这团干柴又奉行独身子女政策，现状又是男多女少。政府和kfs加上媒体专家再忽悠，那是火上浇油。这油又因为充足的资本，越浇越high。疯狂的想法导致了疯狂的行动。很多人买房所贷的款，远远超过实际经济实力，但还是走上了这条路。这些人已经被资本的力量所异化。

那天在复旦上党课，上面的美女哲学教授说了一个经历。她曾听一个研究资本主义的老外讲，什么是资本主义，可口可乐耐克鞋就是资本主义。她不理解，一开始认为这老外怎么那么肤浅。后来明白了，资本主义下，每个人都被资本所异化。可口可乐并不是最好喝的，也谈不上营养，但资本的力量使我们去购买。马克思说人是社会性的，资本改变了社会，社会影响了我们。要么不去融入社会，拒绝社会的影响力，要么被资本所异化。联系现实就是男人没房别结婚。女人呢，没房也不好意思嫁，也许本来爱情基础很牢固，但是经过同学同事亲戚一番评头论足后，也被影响了。父母同样如此。tg自然明白这道理，小小的利用一下就取得了成果。

大家都去买了，你能按兵不动么？当然了，老百姓的消费能力是有限的，现状是有很多房子投资客买了都空置着。这些投资客为何不担心，甚至惜售呢。因为社会的欲望被吊起来了，房地产的价值有了想象空间。用股市的语言说就是：买涨不买跌。当08年因为金融危机，这种房地产的想象空间有危险时，政府马上出来救场了。因为政府需要维持一个高房价，好不容易炒上来，怎么可以让它跌下去。

高房价有很多坏处，这里就不列举了。但有一个很大的好处，就是促进城市扩张。短短几年，上海的城区就超过外环，直逼郊环。虽然配套的教育医疗远没跟上，可是扩张的速度不减。在这个过程中，政府不但没多花钱，还赚了不少。这也是资本的力量。人大开会的时候有机构调查说上海的房价利润一半以土地购买的形式到了政府的腰包。上海政府当然否认啦，哈哈

但即使这样，城市扩张的速度还不够。毕竟有很多人，相当多的一批人，没实力消费商品房，那么如何把他们赶出中心城呢。于是就有了经济适用房。经适房是要老百姓花钱买的，虽然"便宜"，但政府还是有赚头。其实赚头倒是其次，重要的是，把政府从中心区改造的深渊中拯救出来了。经过那么些年折腾，终于让老百姓自己掏出钱来了，不容易啊。而且老百姓还掏的心甘情愿，掏的迫不及待，全然忘记了早些年支援城市开发完全是政府自掏腰包的。这就是周瑜打黄盖，一个愿打一个愿挨。你不能说政府阴，你这是自己愿意吃亏，不是么。

只要鼓励穷人买经适房的政策存在一天，上海的房价就不能大跌。一旦大跌，市场预期破灭，政府的计划也完蛋。目前上海的经适房规划是5年，在这5年里，房价必将保持上升轨道（这里要说明一下，一个资产的价格，要么上升，要么下降，没有什么保持价格的不变道理。除非这个东西被严格控制了）。要保持某个资本市场连续涨5年不是那么容易的事情。最近上海政府貌似对房价上涨过快有些担忧，主要就是怕泡沫崩溃太快，坏了政府的如意算盘。

下期咱们来讲解一下为什么将来房价会回到正常估值。

（待续）

• 先生可以看看这个