主题：【原创】粗看开发商 -- 超级拖拉机

1.容积率。2，房屋售价。

很好理解，房屋售价越高，盖的房子越多，开发商收入越多，获利也就可能越高。

在有两个变量的前提下，仅对其中一个量化比较难。简单算算新楼的土建成本吧。

可以这么算吧，假定容积率增加一倍，新楼的高度肯定得上12层，大约18层能做下来。建筑成本大约1800，拆迁+土地平整成本大约200，平摊到新楼可销售面积的土建成本就4000了。

但由于老楼的单元面积肯定偏小，设施不全，改成新楼后，1：1回迁的比例肯定是按人头。如果新楼户型面积增幅为50％（不算多吧，房间大一点多一点，这么高的楼楼梯间和电梯也都多不少），容积率如果仍然只增加1倍，可销售面积的土建成本大约7500以上。显然很不合适了。

那么容积率增加到三倍吧。这个在北京已经不低了，基本上一大半都得22层以上了。土建成本大约

能保证4000左右。

但是，这个还有很多问题在里面。比如新建项目的建筑面积是否涉及各种税费？很少有政府能把这个省了。再比如7％左右的销售和管理成本，开发商也要找人干活不是？

所以，这种项目其实赚头不大。2000年前后北京牛街改造，开发商和设计单位都算过帐，那个项目30％的回迁，开发商几乎没什么赚头了。当然，情况也有不同，小四合院的私搭乱建不少，要是真按1：1回迁，基本没什么辙。